Что будет, если отменят долевое строительство?
Правительство РФ намерено отменить долевое строительство в России. Соответствующие поправки планируют внести на осенней сессии Государственной Думы. В настоящее время, пока поправки в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» не внесены, участники рынка активно обсуждают последствия отмены долевого строительства.
Напомним, что идея об отмене долевого строительства возникла у властей более одного года назад. В качестве основной причины такого решения власти называют необходимость ликвидации такого понятия, как «обманутый дольщик». По мнению властей, отмена строительства по договору долевого участия в 2018-2020 годах позволит избавиться от рисков, связанных с недостройкой жилых домов и появлением новых обманутых дольщиков.
Схема на переходный период
Ожидается, что с 2018 года покупатели не смогут приобретать квартиры в недостроенных новостройках. Застройщики будут обязаны сначала построить новый дом на собственные или заемные средств, и лишь после сдачи дома в эксплуатацию они смогут начать продажу квартир. На время переходного периода (2016-2018 гг.) власти намерены ввести схему, согласно которой застройщики смогут осуществлять продажу квартир в недостроенных новостройках, но лишь при наличии соответствующего банковского финансирования. Поясним: сначала застройщик должен будет открыть кредитную линию на строительство жилого комплекса в одном из банков, а затем станет возможен старт продаж в этой новостройке.
Таким образом, уровень продаж в новом жилом комплексе не будет влиять на темпы строительства объекта, а деньги от продаж будут поступать на счет банка, выдавшего кредит. Согласно новой схеме, даже если продажи остановятся, строительство дома будет закончено на кредитные средства. Однако остается вопрос, что же делать застройщику, если продажи не пойдут, а кредитные средства необходимо возвращать. Строительство без долевого участия
Полностью запретить продажу квартир в недостроенных домах планируется в 2018-2020 годах. После окончательного запрета долевого строительства застройщики будут возводить дома по следующей схеме: сначала будут получать проектное банковское финансирование жилого комплекса, затем строить новый дом, сдавать его госкомиссии, оформлять квартиры в собственность, и лишь после всего этого – начинать продажу квартир.
Стоит отметить, что некоторые строительные компании используют данную схему и сегодня, например, застройщик «Балтрос» при строительстве жилого квартала «Славянка».
Последствия отмены долевого строительства
Главным последствием отмены долевого строительства станет рост цен на жилье. По мнению участников строительного рынка, количество обманутых дольщиков, несомненно, уменьшится, поскольку покупатели будут застрахованы от банкротства девелоперов или остановки строительства.
Однако из-за снижения количества рисков вырастут цены на жилье в новых домах, и квартиры в новостройках станут менее доступны. Современная схема долевого строительства, по сути, представляет собой кредитование застройщиков на беспроцентных условиях. Все необходимое финансирование для строительства дома осуществляется за счет дольщиков. После отмены долевого строительства застройщики будут вынуждены покрывать процент по кредиту, который им придется выплачивать банку. Этот процент будет закладываться в стоимость квартир.
Кроме того, отмена долевого строительства приведет к уходу с рынка части его игроков. Например, с рынка исчезнут частные инвесторы, которые сейчас зарабатывают на росте цен по мере строительства новостроек. Напомним, разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и квартиры в готовой новостройке достигает 20-25%. В настоящее время инвестиции в новостройки приносят покупателям от 20% годовых, что превышает доход по любым банковским вкладам.Также с рынка уйдут и небольшие строительные компании, которые не смогут получить необходимые кредитные линии и проектное финансирование. На рынке останутся только крупные застройщики, что, по сути, приведет к монополизации строительной отрасли. Крупнейшие застройщики и банки образуют конгломераты, которые разделят рынок первичного строительства между собой.
В целом, после отмены долевого строительства в выигрыше останутся потенциальные обманутые дольщики, которые могли бы отдать свои средства недобросовестному застройщику, крупные застройщики, которые смогут приспособиться к условиям нового рынка, и банки, которые смогут обеспечивать необходимое проектное финансирование. В проигрыше окажутся частные инвесторы, зарабатывавшие на перепродаже квартир в новых домах, а также обычные покупатели, для которых квартиры в новостройках станут менее доступными из-за роста цен.
