Долевое строительство и гарантии ФЗ-214
Долевое строительство – это ситуация, когда строительная компания продает квартиры в строящемся доме в целях привлечения денежных средств покупателей. Главная особенность долевого строительства заключается в том, что привлеченные деньги застройщик тратит на строительство этого дома. После того как застройщик получает официальное разрешение на сдачу дома в эксплуатацию, он обязан передать объект долевого строительства (квартиры) дольщикам (покупателям).
Кто может стать дольщиком? Участником долевого строительства может стать как физическое, так и юридическое лицо. Для того чтобы на законных основаниях стать дольщиком, покупатель должен подписать договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
В России долевое строительство регулируется федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». Следует отметить, что данный закон регулирует только строительство, которое ведется по ДДУ: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы не подпадают под этот закон. До июня 2010 года застройщики имели право выбирать формы договора купли-продажи жилья в новостройках, в результате строительные компании выбирали такие формы договоров, при которых все риски ложились на плечи дольщиков. С июня 2010 года все застройщики обязаны заключить договор купли-продажи квартиры в строящемся доме в строго определенной форме – в виде договора участия в долевом строительстве (ДДУ).
Долевое строительство в России и Москве
На сегодняшний день долевое строительство в России получило значительное развитие. За последние десять лет участниками долевого строительства стали миллионы граждан в различных городах страны. Однако участники долевого строительства не раз сталкивались с мошенниками и недобросовестными застройщиками, которые получали деньги на строительство домов, но не завершали строительство. В результате в какой-то момент власти поняли, что необходимо создать специальные органы, которые будут следить за долевым строительством в регионах. В Москве был создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).
Москомстройинвест и Комитет государственного строительного надзора города Москва (Мосгосстройнадзор) смогли решить жилищные проблемы многих обманутых дольщиков (на начало 2012 года таких дольщиков было 2 417 человек). Работа данных служб позволила завершить строительство ряда долгостроев в Москве, ускорить работу застройщиков, которые затягивали строительство и т.д.
Какие гарантии дает ФЗ-214?
Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» регулирует не только привлечение денежных средств покупателей для строительства зданий, но и возникновении у покупателей права собственности на такие объекты. Согласно ФЗ-214, гарантии закона распространяются только на тех участников долевого строительства, которые приобрели недвижимость по ДДУ.
В частности закон гарантирует:
- исключение возможности мошенничества, при котором застройщик собирает деньги с покупателей, а строить дом даже не собирается. По этой причине статья 3 ФЗ-214 запрещает застройщикам заключать ДДУ до получения разрешения на строительство, представления проектной декларации и т.д.
- исключение «двойных» продаж квартир. Согласно статье 4 ФЗ-214 ДДУ должен заключаться только в письменной форме и в обязательном порядке подлежать государственной регистрации;
- если застройщик обанкротился (преднамеренное банкротство), то он не имеет права оставить со-инвестором ни с чем. Статья 13 ФЗ-214 определяет, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (право субаренды/аренды участка), и дом, строящийся на этом участке, является залоговой недвижимостью с момента государственной регистрации ДДУ.