Цены на первичном рынке обгоняют «вторичку»
Квартиры в новостройках всё ещё дороже, чем в жилье на вторичном рынке из-за недорогой ипотеки. Аналитики из «Циан» сообщают, что обратная ситуация отмечается только в пяти городах – Саратове, Махачкале, Владивостоке, Оренбурге и Севастополе. Среди них нет ни одного города с населением более миллиона человек. Но разница между ценами на «квадрат» в этих городах не превышает 9 тысяч рублей. И только в Махачкале она составляет 50%.
Лидером по уровню ценовой разницы стала Астрахань. Там метр новой квартиры обходится на 58% дороже, чем в квартире вторичного рынка. Также большой разрыв наблюдается в Сочи – 35%, Казани – 28%, Перми – 26%, Томске – 24% и Набережных Челнах – 24%.
Цены на новые квартиры растут
С января стоимость квадратного метра новой недвижимости увеличилась в среднем на 13%. Готовые квартиры подорожали на 7%. Темпы удорожания новостроек выше. Причина в том, как вёл себя рынок до апреля. Именно тогда наблюдался резкий рост цен. Потом рост замедлился. Особенно на вторичном рынке. А так как спрос на новостройки поддерживался льготными программами, темпы роста цен на них стали опережать «вторичку».
Но как отмечают аналитики, это показатели предложений о продаже, а не реальные цены. Так как застройщики и продавцы могут делать дисконт и предлагать дополнительные условия к своим сделкам.
Квартиры в новостройках выгоднее
Для тех, у кого есть возможность покупать недвижимость без ипотеки, в большинстве регионов выгоднее брать жильё в новостройках. Но и те, кто рассчитывает делать покупку с помощью займа, условия на «первичке» пока что лучше – там есть льготные ипотеки, а в готовом жилье ставки по кредитам выше.
К началу прошлого месяца средняя ставка по кредитам на новые квартиры составила 3,49%. На готовые – 8,97%. На то же время стоимость квартиры площадью 50 «квадратов» в строящемся доме в среднем составляла 6,2 млн рублей, а на вторичном рынке – 5,5 млн рублей.
Покупатель, отдающий в виде первоначального взноса четверть стоимости и берущий кредит на 23 года (средний срок), платит по 24,4 тысячи рублей за новую квартиру. А за готовую – 35,6 тысячи при тех же условиях.
Новости о мобилизации не повлияли на цены
Изменение новостного фона во время мобилизационных мероприятий не повлияло на темпы роста цен. Тенденции, которые сложились ещё до сентября, после этих событий не поменялись. В новых домах по-прежнему темпы чуть выше.
В октябре были заметны незначительные изменения. Где-то цены снизились, где-то, наоборот, увеличились. Но к ноябрю всё вернулось на прежний уровень. Исключением стала только Москва, где в ноябре цены на новостройки упали на 1,7%.
Это не предел
В части городов, которые отличались в начале года более дорогой «вторичкой», новые квартиры стали постепенно «вырываться вперёд» по уровню стоимости. Так произошло в Петербурге, Хабаровске, Барнауле, Воронеже и ряде других городов. И если в некоторых из них разница пока едва ощутима (3-4%), то в Санкт-Петербурге и Хабаровске она уже составляет 17-18%.
А в городах, где «вторичка» всё ещё обходится дороже, разница заметно сократилась. Так произошло во Владивостоке, Севастополе и Саратове. Аналитики считают, что в скором времени цены на первичном рынке обгонят «вторичку» и здесь.
Пока что выделяется только Оренбург, где ситуация противоположна. Сначала тут были дороже новые квартиры. А теперь – жильё в готовых домах. Это связано с небольшим объёмом предложений.
Лидерство вторичного рынка по темпам роста цен отмечалось в Краснодаре. Сейчас они идут на уменьшение. В Томске и Челябинске ситуация схожая. В Махачкале, Ярославе и Астрахани темпы увеличения цен на готовые квартиры выше первичного рынка. В Омске и Оренбурге цены на «вторичку» растут, а на «первичку» падают. В Сочи снижаются цены обоих рынков.
Недорогие квартиры растут в цене быстрее
На рынке новостроек темпы роста и снижения цен зависят в большинстве случаев от структуры предложения. Там, где выбор новых квартир небольшой, темпы изменений заметнее.
И квартиры в новостройках, и квартиры в готовых домах по городам с населением в полмиллиона человек увеличились в цене сильнее, чем в миллионниках. Чаще такой такая ситуация возникает за счёт эффект низкой базы. Потому что в местах, где цены уже высокие, повысить их ещё сложнее.
Осень показала, что тенденции, которые сформировались в июне-августе этого года продолжают развиваться. Снижаются темпы роста цен при чуть более выраженном в строящихся домах. А количество городов, где «вторичка» обходится дешевле уменьшается.
