Что такое апартаменты?

На рынке недвижимости в России представлены первичные и вторичные квартиры, частные дома, таунхаусы и т.д. Отдельная категория недвижимости – это апартаменты. Объясняем, что это за помещения, чем они отличаются от квартир и почему в них выгодно инвестировать.

Что такое апартаменты?

Действующие законодательные акты не дают ответа на вопрос «Апартаменты: что это за недвижимость?». Определения, которые встречаются в российских законах, относятся к гостиничной отрасли. В Приказе Министерства культуры, который утратил силу 01.01.2021, под апартаментами понимают номер площадью от 40 квадратных метров с двумя и более комнатами и кухонной зоной.

Схожее определение описано в Постановлении Государственного Стандарта, которое действовало до апреля 2020 года. Госстандарт говорит, что апартаменты означают номер, в котором есть несколько комнат с кухонным оборудованием. Но апартаменты в России используют для длительного проживания.

Для государства апартаменты – коммерческая недвижимость, на которую не распространяются нормы Жилищного кодекса. Но Госдума планирует вывести их в отдельный вид недвижимости, чтобы сократить налоговую нагрузку.

Какие виды апартаментов существуют

В зависимости от вида, апартаменты отличаются характеристиками, сроками аренды и набором услуг, которые получают жильцы. Можно выделить 4 вида апартаментов:

• Апарт-отель – бюджетное помещение с двумя жилыми комнатами, в редких случаях – с тремя или больше. Площадь номеров больше, чем в гостиницах; оборудован санузлом, отдельной кухней или кухонным уголком. Такие номера выбирают для краткосрочного проживания. Арендаторам предоставляют стандартные услуги гостиницы, например, заказ еды и трансфер.
• Кондоминиум – такие же апартаменты, что и в апарт-отелях, но арендуемые на долгое время с правом последующего выкупа.
• Доходный дом – многоквартирная постройка, которая состоит не из жилых, а коммерческих объектов, приносящих доход. Собственники сдают апартаменты в длительную аренду и могут предоставлять дополнительные услуги.
• Многофункциональный комплекс – вид недвижимости, приближенной к квартирам. Такие апартаменты размещают в коммерческих постройках, которые не планировали использовать как жилье.

Значит, что апартаменты – это такое имущество, которое используют как альтернативу гостиничным номерам и квартирам.

Плюсы и минусы апартаментов

И квартиры, и апартаменты обладают плюсами и минусами. Список преимуществ апартаментов в сравнении с квартирами:

• Цена. Себестоимость строительства апартаментов ниже, поэтому сокращается цена продажи. Девелоперы покупают землю под нежилой объект по сниженной цене, не тратят деньги на инфраструктурные объект.
• Расположение. Чтобы построить многоквартирный дом, который привлечет покупателей, застройщик выделяет участок под парковку, школы и детские сады, прогулочные, игровые и спортивные зоны. Апартаменты строят в коммерческих зданиях, под которые выделяют землю с выгодным расположением. Это значит, что апартаменты могут построить на территории центра города.
• Спрос и инвестиционная привлекательность. Если рассматривать недвижимость как инвестицию, апартаменты пользуются спросом у арендаторов: студентов, туристов, командировочных.

Жизнь в апартаментах и их покупка сопряжена с минусами:

• Регистрация. Апартаменты – нежилая недвижимость, в которой запрещено оформлять постоянную прописку. Допустима временная.
• Имущественный налог и ставка ЖКХ выше.
• Льготные государственные программы, которые направлены на улучшение жилищных условий россиян, не действуют на покупку апартаментов.
• Инфраструктура ограничена, потому что строительная компания не обязана возводить рядом с коммерческим объектом социальную инфраструктуру. Если застройщик строит жилой дом, он вправе использовать деньги дольщиков на развитие района: строительство больниц, школ, детских садов.

Различия квартиры и апартаментов

Разберем, что такое апартаменты и в чем их отличие от квартир, по основным критериям: право на регистрацию, содержание общедомового имущества, налоги, господдержка и другие.

Регистрация по месту жительства

В России оформляют временную или постоянную регистрацию. Первая – по месту пребывания, вторая – по месту жительства. Россияне вправе получить обе регистрации, но постоянную выдают исключительно в жилых помещениях. 

Если гражданин купил апартаменты, а не квартиру, это значит, что оформить постоянную регистрацию и получить штамп в паспорте не удастся, несмотря на право собственности.

Общедомовое имущество

Собственник квартиры в многоквартирном доме владеет частью общедомового имущества – крыша, фасад, подвал, лестничная клетка, лифт, земельный участок и ряд других объектов. Если жильцы решили передать общее имущество в пользование другим лицам, они проводят собрание собственников, на котором могут одобрить или отклонить предложение.

В апартаментах вопросы управления и распоряжения общедомовым имуществом решает управляющая компания без участия собственников, поэтому в доме могут открыть магазин, офис, развлекательное заведение. Владельцам придется платить за содержание общего имущества, потому что они владеют долей.

Назначение и использование недвижимости

Назначение квартир в жилых домах – проживание, а не бизнес. Поэтому собственники не могут использовать помещение как офис, гостиница или кафе – потребуется получить статус нежилого помещения. 

Владельцы коммерческой недвижимости вправе использовать имущество любым законным образом, если соблюдены требования надзорных органов.

Изъятие собственности в уплату долгов

Закон запрещает взыскание с должника жилой недвижимости, если это единственное пригодное место для постоянного проживания. Апартаменты – коммерческий объект, поэтому ограничение на изъятие не действует. Не имеет значения, что у семьи отсутствует жилая недвижимость, а апартаменты используются для постоянного проживания.

Технические требования к недвижимости и инфраструктура

Многоквартирный жилой дом не строят около фабрик, заводов и опасных предприятий. Предусмотрена социальная и транспортная инфраструктура: детские сады, школы, больницы. Дом признают жилым, если он соответствует требованиям:

• построен в жилой зоне;
• прочные несущие конструкции и ограждения без повреждений;
• проведены инженерные системы;
• помещения защищены от влаги и холода;
• если количество этажей превышает 5, установлен лифт;
• проведена гидро- и шумоизоляция и т.д.

Если застройщик сдает в эксплуатацию апартаменты, нормы проверки менее строгие. Отсутствуют территориальные ограничения – коммерческая недвижимость может стоять рядом с заводом, а больниц и детских садов поблизости не окажется.

Размер коммунальных платежей

Список коммунальных платежей в жилых помещениях описан в федеральном законе, а нормативы устанавливают власти в субъектах РФ. Владельцам апартаментов выставляют счета на коммерческую недвижимость.

Взносы за капитальный ремонт

Владельцы квартир каждый месяц платят за капремонт общедомового имущества по региональным тарифам. Минимальный взнос за квадратный метр недвижимости в Москве с 1 января 2022 года –20.99 руб. Собственники коммерческой недвижимости не обязаны платить за капитальный ремонт. Если потребуется ремонт, его в равных домах оплачивают владельцы помещений.

Покупка апартаментов в ипотеку

Банки выдают ипотеку на квартиры и апартаменты, но нельзя забывать, что апартаменты – такое имущество, которое не относится к жилому. Использовать льготные ипотечные программы или средства материнского капитала нельзя, потому что они направлены на улучшение жилищных условий.

Ипотеку для покупки апартаментов можно рефинансировать. Банки снижают ставку, если оформить страховку жизни и здоровья или зарегистрировать сделку онлайн.

Налогообложение апартаментов

Ставка налогообложения для апартаментов и квартир отличается. Собственники квартир выплачивают 0.1% от кадастровой стоимости. Действует налоговый вычет – 20 квадратных метров недвижимости не облагается налогом.

Налог с апартаментов – 0.5%. Если они расположены в деловом комплексе – 2%. Налоговый вычет с 20 квадратных метров не распространяется на коммерческую недвижимость. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем квартир.

В Москве владельцы апартаментов вправе платить налог по сниженной ставке, если недвижимость вошла в Реестр. В августе 2022 года в реестр входит 26 комплексов. Вместо 2% ставка составляет 0.5% на 150 кв. м. недвижимости, общая площадь которой не более 300 кв. м.

Собственник квартиры сможет вернуть имущественный налоговый вычет, если квартиру покупали в браке: до 520 тысяч рублей от внесенной оплаты или 13% от процентов по ипотеке, но не более 390 тыс руб каждому супругу. Льгота не распространяется на покупку апартаментов.

Цена апартаментов

Отличие цены апартаментов и квартир с одинаковой площадью и классом жилья – от 10 до 30%. Рассмотрим две студии с дизайнерским ремонтом в четырех минутах от метро «Сухаревская» в Москве, площадью 21 квадратный метр – объявления о продаже размещены на портале Домклик. Цена апартаментов – 11 500 000 рублей, квартиры – 14 565 000. Разница – 26,7%.

Отметим, что апартаменты в Москве – такое имущество, которое существенно различается по характеристикам и стоимости. В 1 квартале 2022 года в столице продавали апартаменты стоимостью от 3.12 миллионов рублей до 242.63 млн. Самые дешевые лоты – студии площадью до 15 квадратных метров в районах Очаково-Матвеевское, Кузьминки и Чертаново. Самые дорогие – площадью от 120 кв. м. в ЦАО.

Аналитики «Метриум» говорят, что апартаменты в Москве – это недвижимость, доля которой на рынке снижается, а цены растут. Доля апартаментов премиум сегмента снизилась за два года на 6% - с 24% во втором квартале 2020 года до 18% во втором квартале 2022. Эксперты объясняют тенденцию отсутствием законодательного регулирования апартаментов – застройщики предпочитают инвестировать в участки под жилое строительство, а не коммерческое. 

Почему в апартаменты выгодно инвестировать?

Фото: Фотобанк Moscow-Live

Апартаменты выбирают инвесторы, которые хотят сэкономить на покупке недвижимости. Мария Литинецкая, партнер «Метриум», отметила низкий порог вхождения на рынок апартаментов, в отличие от сдачи в аренду квартир. В то же время арендные ставки апартаментов и квартир одинаковые – это значит, что апартаменты покупают по цене ниже жилой недвижимости, но сдают по аналогичной или выгоднее на 1-3% от рентного дохода.

Завышенные по сравнению с квартирами коммунальные платежи и налоги – то, к чему готовится покупатель. Если купить апартаменты в доме смешанного типа, цена коммунальных услуг делится поровну между жильцами квартир и коммерческих помещений. Размер налога сокращается благодаря меньшей кадастровой стоимости.

Апартаменты привлекательны для инвестиций, потому что востребованы у арендаторов: туристы, которые снимают жилье посуточно, студенты, молодые семьи. Собственник не обязан самостоятельно привлекать клиентов – обслуживанием апартаментов и поиском арендаторов может заниматься управляющая компания. Так инвестор получает доход без непосредственного участия.

Резюме

Апартаменты, в отличие от квартир, относятся к коммерческой недвижимости, которая не регулируется напрямую российским законодательством и строится без строгих технических требований. Важно тщательно выбирать объект для инвестиций или жизни – проверить ставку налогообложения для конкретных апартаментов, инфраструктуру района, технологию строительства и репутацию девелопера.