Аренда недвижимости с последующим выкупом
Многие россияне стараются приобретать жильё в ипотеку или покупать на свои сбережения. Бизнес тоже старается покупать недвижимость в кредит, чтобы сэкономить на налогах. Однако граждане РФ вправе воспользоваться еще одним способом приобретения квартиры или иной недвижимости — арендой с последующим выкупом или лизингом. До 2011 нельзя было выкупать имущество, не внесенное в уставной капитал предприятий. Но в 2021 году такие сделки разрешены. В статье мы расскажем о плюсах и минусах выкупа арендуемой недвижимости, правилах составления договора аренды.
Что такое аренда квартиры с выкупом
Если арендатор и арендодатель решили, что второй постепенно выплатит первому стоимость жилья и завладеет им, они оформляют акт имущественного найма так, как принято оформлять гражданско-правовые договора. Стороны оговаривают сроки проведения сделки, общую сумму, график ежемесячных платежей.
Если арендодатель и арендатор решат оформить договор найма жилья с выкупом, они явно указывают: квартира перейдет в собственность новому хозяину сразу после того, как он полностью выплатит ее стоимость прежнему владельцу. Если стороны не прописывают условия передачи имущества собственности, суд признает договор исключительным соглашением об аренде и не передает арендатору-покупателю исключительные права на владение квартирой. Чтобы избежать двоякого толкования главной бумаги, составление договора аренды недвижимости с выкупом лучше доверить юристу.
Что можно арендовать под выкуп
Арендовать и постепенно выкупить можно квартиру, частный дом, дачу, участок земли (если он не находится на территории заповедника). Еще в лизинг разрешается покупать оборудование и технические средства, мотоциклы, мопеды.
Плюсы аренды с выкупом
Главный плюс лизинга — быстрое оформление документов. Чтобы составить договор, нужен только паспорт и СНИЛС. Когда арендодатель подпишет этот документ, он может вселиться в квартиру и переоформить ее в собственность по истечении срока действия договора. Чаще всего договор о найме заключают на 10 лет и сразу передают владельцу десятую часть стоимости недвижимости.
Кому выгодна аренда недвижимости с последующим выкупом. Постепенная покупка арендуемого помещения удобна бизнесу, потому что такой способ приобретения недвижимости позволяет экономить на налогах. По закону НДС не распространяется на лизинговые платежи.
Например, компания решила купить жилую недвижимость, которая стоит 100 млн. Если она оформит помещения в лизинг, то за 10 лет сэкономит 40 млн. рублей через снижение налога на прибыль.
Сходство между ипотекой и лизингом. В обоих случаях покупатель не может распоряжаться жильем, пока не выплатит его полную стоимость владельцу. Пока действует договор лизинга, квартира остается оформленной на компанию. Во время действия ипотечного договора она заложена в банке, а покупатель получает свидетельство с обременением.
ВАЖНО! Чтобы оценить преимущества этого способа приобретения недвижимости, выкупать ее лучше, как можно быстрее и уделять повышенное внимание перечислению рисков. В договоре должен быть прописан процент за износ, потому что не все арендаторы аккуратно пользуются съемной недвижимостью и тем, что в ней находится.
Минусы аренды с выкупом
При аренде с правом выкупа квартиры часто возникают споры вокруг сделки. Это происходит из-за неопытности продавцов и покупателей. Но даже если оформлением договора занимался опытный юрист, четкой юридической формы у него нет, поэтому сохраняется риск ввязаться в долгое судебное разбирательство.
Еще собственник вправе заложить квартиру. Такое поведение тоже приводит к длительным и дорогим судебным спорам, которые заканчиваются непредсказуемо для сторон.
Правила составления договора аренды недвижимости с выкупом
При оформлении такого договора придерживаются следующих правил:
- максимально подробно описывают объект недвижимости — перечисляют все технические характеристики, указанные в документах;
- прописывают ответственность каждой стороны за нарушение договоренностей;
- уточняют моменты, вокруг которых могут возникнуть споры;
- учитывают, что срок перехода прав на квартиру может являться днем окончания договора или днем заключительного платежа;
- принимают к сведению, что арендная ставка и цена, по которой арендатор выкупает недвижимость, могут дополнять друг друга или быть независимыми;
- указывают индексацию стоимости квартиры на случай заключения долгосрочного договора.
Еще юристы рекомендуют обращать внимание на дополнительные факторы:
- перед подписанием договора проверьте, есть ли на недвижимости обременения;
- проверяйте наличие обременений каждый год, потому что не выкупленная полностью недвижимость остается в собственности у арендодателя, и он имеет право ее закладывать;
- указывайте точные временные рамки;
- прописывайте в документе страховку имущества.
Обратите внимание! Если арендаторы живут в доме, собираются его выкупить и заключают договор дольше, чем на год, им нужно обратиться в Росреестр для регистрации сделки.
Образец договора аренды с выкупом 2021 года
Стандартный договор аренды с выкупом включает техническое описание квартиры или дома, стоимость объекта недвижимости, срок действия договора, условия аренды, описание мер ответственности за нарушение договоренности, перечень возможных форс-мажоров и правила поведения в таких случаях. Все эти пункты подробно описывают в договоре и заверяют у нотариуса. Если вокруг объекта начнется спор, нотариально заверенные документы пригодятся.
ВАЖНО! Если в договоре предусмотрен пункт о запрете на продажу и закладывание объекта на срок аренды, при нарушении этого пункта сделку расторгают.
Вот так выглядит договор аренды нежилой недвижимости с выкупом:
https://docs.google.com/document/d/1_mIyb1OyoCaUeqFuGOn4CIrteLLL_pqOwt14sjWnX1Y/edit
Особенности аренды участков с выкупом
Участки под ИЖС можно арендовать с выкупом, как и в 2020 году. Однако закон запрещает выкупать земли общего назначения, водоемы, леса и заповедники.
Тем, кто арендует участок под строительство и хочет постепенно его купить, стоит построить на нем любое здание, чтобы получить право выкупа в обход остальных претендентов.
Особенности аренды от города с правом выкупа
Малый и средний бизнес имеет право арендовать государственную недвижимость. Обычно предприниматели арендуют ее по результатам конкурсов или аукционов и через два года получают право выкупа, если относятся к налоговым резидентам РФ, не зарабатывают выдачей кредитов и не добывают полезные ископаемые.
При аренде государственной недвижимости порядок оплаты выбирает арендатор. По закону он должен будет платить за имущество в рассрочку, как минимум, в течение 5 лет. Как и в случае с физическими лицами, недвижимость остается в залоге у государства, пока арендатор не выкупит ее полностью. Это означает, что если предприниматель откажется платить, государство получит недвижимость обратно.
Условия для выкупа государственной недвижимости. Арендатор должен снимать помещение хотя бы два года, числиться в , не иметь долгов по арендной плате и не претендовать на имущество, которое предназначено для аренды мелкими предпринимателями.
Схемы аренды госимущества с выкупом
1. Инициатива владельца. Например, предприниматели могут выкупать имущество из приватизационного списка. В таком случае арендодатель составляет документы на продажу, оформляет договор, устанавливает цену, обсуждает порядок оплаты — единовременно или частями. Приватизационный перечень по Москве представлен на , в СПб — на сайте .
2. Инициатива арендатора. Арендатор вправе заявить о желании составить договор купли-продажи недвижимости по рыночной цене. Если арендодатель против, арендатору нужно требовать проведения сделки через суд.
Вне зависимости от выбранной схемы договор регистрируется в .
Выводы
Договор аренды с выкупом недвижимости — удобная альтернатива классическому договору купли-продажи. Выкупать разрешается дома, квартиры, нежилые помещения, участки, государственное имущество. Во всех случаях важно доверять составление договора опытным юристам, чтобы не потерять сбережения. Соглашение найма многократно проверяют перед подписанием и заверяют у нотариуса.
