Что такое договор пожизненной ренты квартиры?

Мало кто знает, что проблемы приобретения жилья, если нет достаточной суммы накоплений, можно решить без кредитов и ипотечных займов, принимая ренту как вариант рассрочки платежей.На постсоветском пространстве пожизненная рента довольно редкое явление. Чтобы решить, подходит ли такой способ стать собственником квартиры, нужно взвесить все «за» и «против». Разберемся в преимуществах и рисках для обеих сторон.

Какие существуют виды ренты квартиры?

Прежде чем говорить о нюансах передачи недвижимости без оформления продажи или дарения, нужно понять значение терминов, начиная с «рента», что это означает.

Слово пришло к нам от французского «rente», переводится как постоянный доход владельцу имущества, без каких-либо вложений или деятельности.

Логично, что договор ренты, говоря простыми словами – это сделка, подразумевающая регулярную выплату хозяину определенной суммы взамен переданной другой стороне недвижимости. По соглашению в денежном эквиваленте можно отдать предпочтение оказываемым работам или услугам.

С точки зрения закона такие отношения вполне правомерны, регулируются нормами Гражданского законодательства (ГК РФ). Законодатель акцентирует внимание на трех видах ренты, имеющих между собой отличия:

• постоянная рента предполагает возможность заключения сделок не только с физическим, но и юридическими лицами, при этом полноправным собственником, по сути, приобретатель не станет, пока не договорится о выкупе имущества;

• пожизненная рента действительна до конца жизни рантье;

• отдельно оговариваются нюансы пожизненной ренты с содержанием до последнего вздоха самого владельца квартиры, добровольно отдавшего права собственности.

Поскольку условия постоянной ренты предполагают, что платежи даже после смерти рантье должны продолжаться его наследникам, этот вариант приобретения жилья не рассматривается как выгодный.

Остановимся подробнее на пожизненной ренте, хотя, сколько времени придется платить, угадать трудно. Все зависит от возраста и самочувствия рантье.

Что такое пожизненная рента квартиры

Самым распространенным из договоров ренты является пожизненная рента на условиях перехода прав на квартиру плательщику или лицу, ухаживающему за ее собственником. Исходя из понятия ренты, что это – установление выплаты определенной суммы или обеспечение по договоренности ухода, следует, что при пожизненной ренте должник будет выполнять обязательства до конца жизни получателя.

На подобные сделки чаще всего идут одинокие пожилые люди, нуждающиеся в посторонней помощи, или желающие улучшить свое материальное положение. Бывает и семейные пары согласны передать недвижимость абсолютно постороннему человеку, заручившись его обязательствами ухода за ними или постоянной выплатой оговоренной суммы. В таком случае нужно, чтобы вторая половинка семейной четы дала письменное согласие на отчуждение приобретенного в браке имущества.

Важно отметить, что юридически право собственности на жилплощадь переходит к плательщику ренты с момента подписания договора, то есть еще при жизни бывшего хозяина квартиры.

Главная отличительная особенность от покупки недвижимости за наличный расчет или по ипотечному займу от сделки на передачу имущества по договору ренты на квартиру то, что закон позволяет переоформлять квартиру в собственность плательщика ренты:

• после внесения частичной ее стоимости по правилам, применяемым в случае купли-продажи недвижимости;

• по принципу заключения договора дарения, то есть когда должник не платит ничего, а обязуется до конца жизни взять бывшего владельца на иждивение. 

Гарантировать, что в конечном итоге полученная в собственность квартира обойдется дешевле рыночной цены, невозможно. Все зависит от того, как долго проживет рантье. Поэтому с моральной точки зрения не всем приемлем такой вариант решения жилищных проблем. Фактически плательщик ренты заинтересован в смерти человека, чтобы распоряжаться доставшимся имуществом по своему усмотрению. 

Обеспечить достойное существование иждивенцу можно не только лично ухаживая за ним, но и:

• оплачивать услуги домработницы или сиделки;

• взяв на себя расходы за его пребывание в пансионе.

Как показывает практика, общая сумма затрат, понесенных на добросовестное выполнение обязательств по рентному договору, значительно меньше, чем пришлось бы выплачивать ипотеку и проценты за пользование кредитными средствами.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

Как человек, отдающий свои законные права на жилье, так и плательщик ренты, в таких гражданско-правовых отношениях могут найти для себя очевидную выгоду.

Например, к положительным моментам можно отнести:

• владелец квартиры гарантировано до конца своих дней будет иметь дополнительный доход или оказываемую со стороны должника помощь, поскольку рента пожизненная; 

• по достигнутой договоренности раньте может получить единовременную крупную сумму и закрыть имеющиеся долги;

• регулярная финансовая поддержка поможет покрыть расходы на основные потребности; 

• заключая договор ренты на квартиру, человеку не нужно думать о поисках нового жилья и переезде, поскольку он имеет право проживать в своем доме до ухода в иной мир;

• для одиноких людей, нуждающихся по состоянию здоровья в посторонней помощи, привлекательным условием может стать гарантированный постоянный уход;

• платежи по договору ренты для плательщика или уход за иждивенцем могут сэкономить затраты на аренду жилья, причем рано или поздно квартира полностью будет в его распоряжении;

• в случае финансовых затруднений, при нормальных отношениях с рантье, можно договориться о задержке очередного платежа без штрафных санкций.

Как и любая другая сделка с недвижимостью, пожизненная рента несет риски для оппонентов договорных отношений и, кроме того, ограничения на право распоряжаться квартирой.В качестве примера приведем лишь основные «минусы»:

• заключив с соблюдением всех требований закона договор ренты, ни одна из сторон не может по своему усмотрению продать, обменять, подарить или оставить квартиру в наследство по завещанию пока не будут сняты обременения;

• если возникнут между сторонами неприязненные отношения друг к другу, расторгнуть договор практически невозможно или придется пройти долгий изнуряющий судебный процесс;

• доказывать невыполнение договорных обязательств можно в суде, при этом понадобится время для хождения по инстанциям и немалые затраты на оплату услуг профессионального адвоката;

• надежды получить по низкой стоимости квартиру в рассрочку могут потерпеть крах, поскольку рента пожизненная, а рантье, несмотря на преклонный возраст, вероятно, еще долгие годы будет здравствовать;

• практически, получив права на квартиру, плательщик ренты становится заложником наложенных обременений, когда при формальном наличии недвижимости не может им свободно распоряжаться;

• не исключена вероятность столкнуться не только с недобросовестным должником, но и мошенническими схемами сделок с недвижимостью;

• в том случае, когда рантье не устроит качество выполнения взятых по договору пожизненного содержания обязательств, он в одностороннем порядке может добиться расторжения соглашения, причем уже понесенные затраты не компенсируются;

• в ст. 600 ГК РФ законодатель подчеркивает, что, даже если имущество, переданное в ренту при форс-мажорных обстоятельствах, будет уничтожено или повреждено, то есть квартира будет не пригодна к проживанию, это не освобождает должника от дальнейших выплат оговоренной суммы по ренте, пока жив оппонент сделки.

Как заключить ренту квартиры?

Чтобы сделка с недвижимостью имела правовые последствия, достигнутая между оппонентами договоренность должна быть оформлена в письменном виде.

Приведем пошаговый алгоритм действий.

Составляем договор.

Прежде чем подписывать договор, нужно удостовериться в полномочиях хозяина распоряжаться имуществом, то есть проверить наличие документов, подтверждающих право собственности и отсутствие других законных претендентов на жилплощадь.

Кроме выписки из ЕГРН, желательно посмотреть на документ, на основании которого хозяин квартиры стал ее собственником. Это может быть:

• свидетельство о приватизации жилья или о вступлении в наследство;

• договор купли-продажи, обмена или дарения.

• несовершеннолетних детей;

• родственников, выбывших по месту службы, длительного лечения и реабилитации или отбывающих наказание.

Сам договор можно составить по типовому образцу или обратиться за помощью к юристу.

В соглашении должны быть оговорены существенные условия. Специалисты рекомендуют также прописать детально все важные моменты, касающиеся ответственности и действия сторон при возникновении различных рисков и разногласий.

Идем к нотариусу

Обязательным требованием закона является заверение такой сделки нотариусом. В противном случае, правовые обязательства по ренте, как и устному соглашению, не имеют юридической значимости. В любых спорных ситуациях суд признает договор ничтожным (ст. 584 ГК РФ).

Регистрируем договор ренты на квартиру в Росреестре

Заметим, что после внесенных в законодательство изменений, регистрируется не сам договор ренты на квартиру, а именно переход права собственности на отчуждаемую недвижимость. Поскольку договор ренты обязательно нужно заверить нотариусом, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки.

Подать заявку можно несколькими способами:

• лично;

• через законного представителя;

• заказным письмом почтой;

• через МФЦ.

Для сведения

С заявлением о государственной регистрации права на недвижимость может обратиться сам плательщик ренты через нотариуса. Размер госпошлины за услугу составляет 2000 рублей.

В любом случае следует помнить, что рента – это всегда ограничение на право распоряжаться имуществом. Например, при продаже такой недвижимости, обязательства по договору ренты на квартиру перейдут к покупателю. Сама же продаваемая квартира останется в залоге у плательщика ренты.

Вопросы и ответы

Что может стать причиной расторжения или прекращения действия договора пожизненной ренты?

Расторгнуть договор пожизненной ренты по инициативе должника практически невозможно.

В то же самое время при недобросовестном выполнении обязательств по уходу за иждивенцем или образовавшейся задолженности по регулярным платежам, получатель ренты вправе потребовать:

• выкупить квартиру по установленной в договоре цене, а если такой пункт упустили – заплатить годовой размер рентных платежей;

• расторжения договора и возврата недвижимости с погашением долга и возмещением ущерба.

Действие договора и, следовательно, денежные обязательства со стороны должника прекращаются только после смерти лица, получавшего ренту взамен передачи прав собственности на квартиру.

Полезно знать

Чтобы урегулировать конфликты было проще, юристы, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют при составлении договора ренты предусмотреть возможность и условия расторжения договорных отношений по вине каждой из сторон. 

Кто будет проживать в квартире после регистрации передачи прав собственности, если рента пожизненная?

Несмотря на то, что фактически недвижимость после завершения сделки больше не принадлежит получателю ренты, за ним остается право проживания до последних дней жизни. Эти моменты нужно оговорить в договорных условиях.

Могут ли наследники после смерти получателя ренты претендовать на квартиру?

Встречаются ситуации, когда, забывая уделить внимание или помочь материально одинокому человеку при жизни лица, пытаются доказать ничтожность договора ренты. На практике без весомых, подтвержденных документально оснований, им это чаще всего не удается. Фактически, если договор заключен с соблюдением всех требований закона, на момент смерти собственником квартиры является плательщик ренты.

Поэтому, чтобы подстраховаться от лишних неприятностей, к составлению письменного договора стоит отнестись скрупулезно:

• привлечь квалифицированного юриста, специализирующихся на вопросах гражданских правоотношений;

• попросить собственника квартиры представить заключения медиков об отсутствии психических заболеваний, алкогольной или наркотической зависимости. 

Если вы решились на договор ренты, рекомендуем:

• познакомиться с соседями и поддерживать с ними дружеские отношения, чтобы заручиться при необходимости свидетельскими показаниями;

• сохранять товарные чеки (на приобретение лекарств, продуктов, предметов одежды), расписки о получении денег рантье, квитанции об уплате коммунальных платежей и другие доказательства выполнения обязательств.

Это поможет в случае судебных разбирательств отстоять свои интересы.

Вместо послесловия

Договор пожизненной ренты – это один из вариантов получить в собственность жилье. Такая сделка привлекательна по-своему для каждой из сторон и имеет определенные риски. Рекомендовать однозначно, что лучше, например, купить квартиру в ипотеку или заключить договор пожизненной ренты, нельзя. Каждая ситуация индивидуальна. В любом случае, важно все обдумать, подойти ответственно к составлению договора.