Договор аренды квартиры
Чтобы юридически оформить отношения между собственником и арендатором жилой недвижимости, заключают договор найма. Документ содержит правила и условия, на которых жилье сдается в найм. Если договор составлен правильно и подробно, каждая сторона может отстоять свои интересы и разрешить спорные ситуации. Разбираем, как выглядит и какие пункты содержит договор найма квартиры по образцу, что проверить перед подписанием и как расторгнуть договор без штрафов.
Для чего нужен договор найма
В российском законодательстве различают два понятия – аренда и наем. Говоря о договоре аренды, подразумевают использование помещений и зданий юридическими лицами. Если физическое лицо сдает жилое помещение или дом другому физлицу, юридический термин звучит как «наем жилья», но на практике наем также называют арендой. Взаимоотношения физических лиц при найме помещений регулирует Гражданский Кодекс РФ, 35 глава.
Стороны заключают договор аренды квартиры, чтобы установить правила, которым должны следовать наниматель и наймодатель. В договоре прописывают права и обязанности участников, порядок оплаты, срок аренды. Документ служит защитой для обеих сторон: арендатора не могут выселить без предупреждения или увеличить цену найма, а арендодатель не останется без оплаты или с испорченной техникой и мебелью.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Нотариально заверять договор найма жилого помещения не требуется, но у сторон сохраняется такое право. Участники могут обратиться к нотариусу, если не знают, как составлять договор, или не уверены в надежности сделки.
Виды договоров найма
Существует два вида договоров найма квартиры – краткосрочный и долгосрочный.
- Краткосрочный. Заключается на срок до одного года и не требует регистрации в Росреестре. Наниматель не обязан указывать людей, которые будут с ним проживать, но не имеет преимуществ перед другими арендаторами, когда срок действия договора закончится. Нанимателю не позволяется сдавать помещение в поднаем и пускать временных жильцов. Если не платить два месяца, наймодатель вправе выселить жильца.
- Долгосрочный – на один год и более. Договор обязательно регистрируют в Росреестре и указывают каждого жильца. Если собственник дает согласие, арендатор вправе сдать жилье в поднаем или пустить временных жильцов на срок до полугода. Владелец квартиры сможет выселить арендатора, если тот не вносит платежи 6 месяцев.
Пункты, которые должны быть в договоре найма
Важно указать в договоре информацию о квартире, собственнике и арендаторе, сроках, оплате. Чтобы не упустить один из пунктов, используют образец договора аренды квартиры и дополняют его недостающей информацией.
Предмет найма
Предмет договора – комната, квартира или дом, сданный в наем. В этом пункте указывают адрес квартиры, площадь, кадастровый номер. По кадастру арендатор может проверить, соответствует ли описание параметров квартиры реальным данным. Для этого используют публичную кадастровую карту. В первом пункте также прописывают, что имущество не находится в залоге и не принадлежит другим собственникам.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если происходит сдача в наем квартиры целиком, в договоре прописывают «квартира», а не «помещение» или «комната».
Участники договорных отношений
В договоре аренды жилого помещения прописывают паспортные данные и адрес регистрации арендатора и арендодателя. Если наниматель планирует жить не один или приглашать гостей для временного проживания, можно указать их данные.
НА ЗАМЕТКУ! Если наймодатель заметит, что в квартире живет больше человек, чем указано в договоре, он вправе прекратить договорные отношения раньше срока.
Срок действия
Наймодатель решает, на какой срок сдавать имущество: до одного года – краткосрочный договор; более года – долгосрочный. Максимальный срок, на который можно заключать договор аренды жилья – 5 лет. Если срок не указан в договоре, считается, что он заключен на пять лет.
Депозит
Депозит или обеспечительный платеж – сумма, которую арендатор передает собственнику в качестве страховки. Важно указать, в каких случаях арендодатель вправе использовать депозит: если арендатор нанес физический вред помещению, устроил пожар, сломал мебель или технику.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Обеспечительный платеж используют, если наймодатель понес дополнительные траты по вине нанимателя. Если же арендатор решил покинуть жилье раньше, чем закончится срок договора, предусматривают штраф.
Размер обеспечительного платежа не указан в законодательстве, поэтому владелец квартиры вправе выбрать его сам. Зачастую депозит равен месячной оплате. В договоре прописывать порядок внесения платежа – разом при заезде или частями несколько месяцев.
Плата за аренду и дополнительные расходы
Перед подписанием договора аренды квартиры между физическими лицами, стороны обговаривают размер ежемесячного платежа за наем и дополнительные расходы, которые должен оплачивать арендатор. В пункте также прописывают дату и порядок оплаты. Если арендатор платит наличными, арендодатель пишет расписку, что принял деньги – это необходимо указать в договоре.
Дополнительно можно внести следующие платежи:
- интернет,
- вода,
- электричество,
- отопление,
- газ и т.д.
НА ЗАМЕТКУ! Если пункт о коммунальных платежах не указан в договоре, их оплачивает наниматель.
Если собственник планирует увеличивать плату за аренду, указывает, на сколько и как часто: например, не более 10% раз в полгода. Описывают штрафы и неустойку за просрочку.
Ответственность и права сторон договора
Обязанности наймодателя по договору аренды жилого помещения:
- передать в обозначенный срок квартиру, которая пригодна для проживания;
- позаботиться, что наниматель получит коммунальные услуги, т.е. вовремя вносить платежи;
- проводить ремонт общедомового имущества и инженерных сетей.
Права арендодателя:
- посещать квартиру для проверки не чаще, чем обозначено в договоре;
- посещать квартиру в любое время, если возникла экстренная ситуация;
- выселить арендатора, если тот нарушает условия договора.
Обязанности нанимателя:
- выполнять основное условие проживания – передавать плату в обозначенный срок;
- использовать жилье для проживания, обеспечивать его сохранность и надлежащее состояние;
- не проводить реконструкцию или переустройство, если наймодатель не дал согласие.
Право нанимателя – пользоваться жилым помещением по назначению; приглашать гостей и проводить ремонт, если это оговорено в договоре.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Стороны договора вправе вносить дополнительные права и обязанности. Например, право выселить жильца или съехать из квартиры, предупредив вторую сторону за месяц.
Акт приема-передачи объекта недвижимости
Акт приема-передачи квартиры – дополнительный документ, который необходимо подписать, помимо договора на сдачу квартиры. С момента подписания ответственность за недвижимость переходит на арендатора. В акте указывают:
- дату заключения. С нее считают платежи и устанавливают ответственного за порчу имущества;
- описание квартиры, которое соответствует первому пункту договора об аренде – адрес, площадь и кадастровый номер;
- состояние, в котором квартира переходит нанимателю в пользование – повреждения и недостатки, трещины в стенах, разбитые окна и стекла;
- вещи, которые принадлежат арендодателю и остаются в квартире;
- количество ключей, которые получает наниматель.
Образец договора найма
Скачать образец договора найма жилого помещения можно по ссылке. В документе указаны стандартные пункты, но стороны вправе их изменить или дополнить: внести информацию о дополнительных жильцах, повышении платы и т.д. Для заключения договора наймодатель подтверждает право собственности с помощью выписки из ЕГРН или свидетельством о государственной регистрации, обе стороны приносят паспорта.
Читайте также: Условия получения ипотеки для самозанятых
Опись имущества к договору аренды квартиры
Опись имущества – это список всех вещей и техники, которые остаются в квартире. Опись не включают в типовой договор аренды квартиры, а выделяют отдельным пунктом в акте приема-передачи. Указывают технику и мебель, ее состояние. Для техники рекомендуется прописывать модель. Чтобы в дальнейшем не возникало споров, прикладывают фотографии квартиры и приборов.
Подготовка к подписанию договора
До подписания договора ответственность за состояние квартиры лежит на арендодателе. Когда договор подписан, ответственность за жилье и возможные повреждения ложится на нанимателя. Поэтому, прежде чем подписывать договор посуточной или длительной аренды квартиры, проверяют ее состояние. Арендатор открывает краны, ищут протечки, проверяет технику и мебель. Недостатки и повреждения указывают в договоре. В противном случае наймодатель сможет предъявить нанимателю претензию и потребовать устранить дефекты или оплатить ремонт.
Другой важный шаг – проверить документы арендодателя и убедиться, что он единственный собственник квартиры. Необходимые документы:
- свидетельство о государственной регистрации прав собственности, если квартира куплена до 15 июля 2016 года;
- выписка из ЕГРН, если собственник купил недвижимость после 15.07.2016;
- паспорт арендодателя.
Если выяснится, что у квартиры несколько собственников, каждый из них подписывает договор или выдает доверенность на одного владельца. Если квартира куплена в браке, т.е. относится к совместно нажитому имуществу, оба супруга подписывают договор или один из них выдает согласие, которое заверил нотариус.
Расторжение договорных отношений
В 687 статье ГК РФ указано, что наниматель квартиры вправе расторгнуть договор раньше срока, если предупредит наймодателя за три месяца. Наймодателю сложнее прекратить договор – необходимо зафиксировать нарушения и обратиться в суд для выселения. Причины, по которым арендодатель вправе обратиться в суд:
- невнесение платы за жилье;
- порча или разрушение имущества;
- если наниматель использует квартиру не по назначению или нарушает права соседей, ему выносят предупреждение. Арендатора, который не исправил нарушения, могут выселить через суд.
Стороны вправе указать в договоре другие сроки, например, наниматель и наймодатель вправе расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 30 дней.
Советы и рекомендации арендаторам и арендодателям
Если стороны решили скачать типовой договор аренды квартиры, необходимо исправить его под себя и добавить пункты, о которых участники договорились устно: проживание с животными или сожителями, запрет на курение или приглашение гостей после 23:00.
Рекомендации для арендаторов:
- Тщательно проверить документы собственника. Если найдутся другие владельцы квартиры, потребовать их согласие на аренду.
- Подписывать договор после того, как арендатор вместе с собственником проверили квартиру, внесли все повреждения и сделали подробную опись.
- Договориться о возможном ремонте. Если квартира в плохом состоянии, а наниматель хочет сделать косметический ремонт, требуется согласие наймодателя. При согласии обеих сторон также указывают, будет ли снижаться ежемесячная плата за аренду в соответствии с тратами на ремонтные работы.
- Убедиться, что собственник не накопил долги за коммунальные услуги. Если есть задолженности, в договоре указывают их размер.
- Проверить пункт об ответственности и штрафах – за что собственник вправе потребовать плату или оставить себе обеспечительный платеж.
Полезные советы для арендодателей:
- Внести в договор право собственника регулярно проверять помещение с указанием точных сроков.
- Указать, что субаренда квартиры запрещена. В противном случае арендатор сможет снимать квартиру на длительный срок, а сдавать посуточно. В результате состояние квартиры и мебели испортится быстрее.
Для обеих сторон важно проверить, какие права и обязанности на них ложатся: кто делает ремонт, за чей счет чинят сантехнику при повреждении, кто платит за коммунальные услуги.
