Эскроу-счёт

Государство капитально модернизирует систему строительства многоквартирных домов. Недавно, 21.07.2020 г.был опубликован Указ Президента об увеличении объема новостроек, их улучшения по жилищным условиям и качеству городской среды. Есть «подвижки» и в направлении оплаты за приобретенные квартиры – чтобы обезопасить потребителя, еще с 01.07.2014 г. введено понятие эскроу-счета. В статье мы разберем, что оно означает, какие преимущества дает покупателю.

Счет эскроу – что это

Начнем с определений. Эскроу-счет – это специальный банковский счет, создаваемый строго под заключаемый договор. Одна из сторон во время заключения договора вносит туда средства, а банк их «замораживает» или депонирует. Вторая сторона вправе получить их только при подтверждении полного исполнения условий договора. Подобная схема подходит и для взаиморасчетов при продаже автомобилей, крупных партий импортного товара и т.д.

Особенности решения:

1. Покупатель защищен от рисков обмана застройщиком.
2. Строительная компания возводит здание на собственные или кредитные деньги.
3. Появляется механизм безопасной реализации квартир на «этапе котлована».
4. Исполнитель точно знает сроки возмещения своих затрат.

Выигрывают все. Главное, правильно прописать основания, при возникновении которых появится возможность «разморозки» средств и их передачи исполнителю/продавцу. Помимо денег, система применяется и для депонирования ценных бумаг (векселя, акции, облигации и пр.). Недвижимость таким способом «заморозить» нельзя. Здесь важно различать договор эскроу-счета и договор-эскроу (несмотря на схожесть названий назначение их разное).

Кто участвует в сделке с использованием эскроу счета

В сделках с применением технологии Escrow всегда участвует три стороны: депонент, бенефициар и эскроу-агент. Первый открывает счет в банке, обычно, этим занимается заинтересованное лицо в заключении сделки, покупатель недвижимости. Второй участник – застройщик или иная компания, кому будут переданы деньги при соблюдении условий сделки. В качестве агента обычно выступает банк, с которым предстоит сотрудничать.

Благодаря участию «третьей стороны» проще рассчитывать на объективность, отсутствие в тексте договора нелегитимных моментов. По формату оказания услуги эскроу напоминает аккредитив или банковскую ячейку, но имеет особенности. Например, факт исполнения условий определяет банк, а вот сами условия прописывают стороны, чаще предлагает застройщик. Со стороны клиента нужно лишь обратиться к юристу для правовой оценки предложения.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Блокировка средств на специальном счете удобна во всех направлениях, где немедленная передача денег особо не влияет на исполнение условий договора. Застройщик может только еще планировать строительство, продавец недвижимости вправе договориться на проживание в течение некоторого срока. Или покупателю требуется внимательно изучить характеристики купленного объекта, чтобы определить их соответствие договору (например, заказана экспертиза, все ждут результатов).

Применяют договора эскроу в сферах:

1. Долевое строительство.
2. Купля-продажа квартир/домов.
3. Сделки с ценными бумагами.
4. Операции с товарными знаками.

Еще к последнему пункту стоит отнести «манипуляции» с изобретениями, моделями, образцами для запуска промышленного производства, объектами интеллектуальной собственности. При покупке квартиры/загородного коттеджа гарантировано получение недвижимости покупателем и денег продавцом. Ведь с момента подписания договора купли-продажи даже на готовый объект проходит время, минимум неделя, пока Росреестр зарегистрирует смену права собственности.

Как работает эскроу счет

Новая схема строительства предполагает проектное финансирование возведения каждого объекта. Благодаря депонированию средств банки получают гарантии возврата кредита, выдаваемого «под проект». Строительная же организация получает возможность начать работу без собственных денег, в расчете на заработок по результату сдачи дома или жилого комплекса в эксплуатацию.

Модель escrow-переводов включает 10 основных этапов:

1. Застройщик после выдачи разрешения на строительство заказывает специальный счет у банка, на базе которого схема будет реализована.
2. Отдел продаж девелопера реализует квартиры и оформляет с покупателями ДДУ (договор долевого участия).
3. Одновременно три стороны, банк, застройщик и клиент, подписывают 3-сторонний договор об открытии «эскроу».
4. Банк открывает соответствующий счет для каждого покупателя, подписавшего документы, до момента «закрытия» сделки.
5. Девелопер и покупатель недвижимости регистрируют договор ДДУ в Росреестре, который подтверждает отсутствие ограничений на продажу объекта.
6. Клиент вносит деньги на заранее открытый счет, в полном объеме, из собственных средств или путем получения ипотечного кредита.
7. Средства депонируются банком со дня зачисления на счет-эскроу, все стороны теряют право распоряжаться ими.
8. Застройщик работает на объекте строительства по согласованному графику вплоть до даты сдачи недвижимости в эксплуатацию.
9. При наличии подтверждения завершенной стройки средства с эскроу-счетов всех клиентов по конкретному проекту переводятся девелоперу.
10. Покупатели оформляют жилье в собственность путем получения соответствующей выписки из Росреестра.

Перечень банков, где допускается открытие эскроу-счетов,опубликован на сайте ЦБ РФ. В список попадают только те фин. организации, условия которых соответствуют критериям, установленным Правительством РФ. Это отчасти упрощает задачу получения ипотеки, ведь банкам выгодно иметь «залог» в виде полной суммы кредита. Клиенты же могут обращаться в привычные учреждения.

Аккредитив и эскроу: различия и нюансы

Остановимся на различии схожих понятий – аккредитив и эскроу. Оба механизма можно применять при расчетах за недвижимость, т.к. деньги и там, и там депонируются до момента перерегистрации права собственности. Отличия касаются особенностей выдачи денег. Так, аккредитив обналичивают фактически по «механическим» основаниям вроде предоставления акта ввода в эксплуатацию. Для эскроу-счетов раскрытие чуть сложнее.

Преимущества новой схемы:

1. При использовании эскроу можно указать дополнительные основания вроде выписки ЕГРН, акта приема-передачи, других документов.
2. Банк как агент-эскроу несет полную ответственность за проверку исполнения обязательств по договору купли/продажи.
3. Деньги на эскроу-счете защищены от взыскания судебными приставами в соответствии со ст. 860.8 ГК РФ.

Также интересно обязательное страхование на сумму до 10 млн рублей, чего нет при применении аккредитива. Никто не обязывает применять какой-то определенный способ резервирования денег. Законодательство допускает передачу средств за объект недвижимости по частям, но разделяют сумму редко. Ведь это минимум вдвое увеличивает количество документов, повышает сложность согласования с ответственными лицами.

Сколько стоит открыть эскроу счет

«По умолчанию» открытие и обслуживание счета эскроу для покупателя бесплатно. Но важно учитывать предложение дополнительных услуг, почему, например, затраты на эскроу счет в Альфа-Банке может отличаться от того же ВТБ. Чаще открытие и сопровождение банковского счета входит в комплекс услуг продавца недвижимости. В результате покупатель «не замечает» какие и куда деньги уходят при оплате.

Как открыть эскроу счет в Сбербанке

Есть несколько способов, как открыть счет-эскроу в Сбербанке. Проще всего обратиться в сам банк, где специалист подскажет последовательность действий. Хотя удобнее сделать это удаленно через мобильное приложение Сбербанка. При подписании договора эскроу-счета с девелопером в личном кабинете появится соответствующий пункт. Покупателю достаточно согласиться с открытием одним кликом или отсканировать QR-код, предоставленный застройщиком.

Как открыть счет в Тинькофф

Подобная схема применяется и в других банках, в том же Тинькофф Банк. Счет открывается после подписания договора на эскроу-счета. Определенную сложность может вызвать отсутствие офисов банка, все консультации и действия пользователя возможны только в онлайн. Клиенты же идут туда, где им одобрили ипотеку или на чью карту они получают заработную плату. Поэтому те, кого выбрали для списка аккредитованных, предлагают максимально простую схему работы с ними.

Как купить квартиру через эскроу

Механизм долевого участия в строительстве с применением эскроу-счета мало отличается от ДДУ без него. Единственная разница – в тексте обязательно указывают, что все средства будут депонированы в конкретном банке. Плюс появляется третья сторона, учреждение, где будет осуществлено открытие счета-эскроу.

Особенности:

1. Банк выполняет посредническую функцию, он хранит деньги, хранит неприкосновенность вплоть до расторжения ДДУ или выполнения договорных условий.
2. Трехсторонний договор заключается на срок до даты ввода объекта в эксплуатацию плюс шесть месяцев.
3. Оформление и регистрация документов в Росреестре занимает примерно 7-10 дней, этот срок важно учитывать при планировании времени.

Выбор банка, подготовку документации лучше поручить специалисту отдела продаж застройщика. Это ускорит процедуру, практически исключит риски ошибок в условиях договора. Конечно, будет правильным проверить бумаги при участии независимого юриста, но все равно такой подход рациональнее самостоятельных действий.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета

Схема оплаты новостроек с применением эскроу-счетов дает преимущества в основном только для покупателей. Застройщику при строительстве приходится рассчитывать на собственные средства или на кредит, выданный банком. Оба варианта «сложны» для новичков на отраслевом рынке. Зато можно начинать продажи еще на этапе выдачи разрешения на строительство. И к моменту, когда дом будет готов, уже продать все квартиры.

Плюсы для покупателя:

1. Гарантия получения недвижимости или возврата денег в полном объеме.
2. Средства защищены от взыскания на случай финансовых затруднений у клиента.
3. Работает система страхования, позволяющая вернуть деньги при банкротстве банка.

Минусов механизма немного. Например, установлен лимит возвращаемых средств в размере 10 млн рублей. При прекращении действия договора ДДУ из-за банкротства застройщика покупателю выдают лишь ранее депонированную сумму, уплаченные проценты никто не компенсирует.

Частые вопросы

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу?

При банкротстве банка средства клиента будут перенесены на аналогичный счет в другом банке или будут возмещены государством. Информация о финансовой организации, назначенной в качестве правопреемника, обычно публикуется на официальном сайте ЦБ.

Что будет, если обанкротится застройщик?

«Замороженные» средства при аннулировании договора ДДУ возвращаются клиенту в полном объеме. Если объект долевого строительства уже был введен в эксплуатацию, он вправе претендовать на признание права собственности.

Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?

Новый механизм предполагает возврат средств покупателям при затянувшейся стройке или при банкротстве застройщика. Такой подход призван защитить права обеих сторон и препятствовать оттоку финансов, заложенных на объекты, по которым обязательства выполняются.

Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?

По закону средства принадлежат покупателю до тех пор, пока не возникнут условия для их передачи застройщику. На период строительства деньги замораживаются, и никто не может ими распоряжаться самостоятельно.