Флиппинг недвижимости

Английское слово flipping заинтересовало российских инвесторов. Это не новый вид сделок. Он применялся давно, но назывался перекупом квартир. Работает простая схема: купить дешевле, продать дороже. Реальные заработки возможны, если весь цикл проходит быстро.

Действительно ли флипперы зарабатывают миллионы, и насколько это «легкие» деньги. Рассмотрим риски этой стратегии и мифы о роли ремонта в цене квартиры.

Что такое флиппинг

Термин флиппинг – это инвестиционная стратегия. Россияне привыкли вкладывать деньги в недвижимость. Новый подход предполагает быстрые действия по схеме: купил, сделал ремонт, продал. Прибыль зависит от скорости прохождения всего цикла. Перевод с английского языка: «to flip» означает «перевертывать», то есть быстро менять положение.

Кто такие флипперы

Успешный флиппер – это человек, который зарабатывает на перепродаже объектов недвижимости. Не стоит мониторить вузы на обучение несуществующей профессии. Этой деятельностью можно заниматься в свободное от основной работы или учебы время.

Флипперы – это не посредники, как риэлторы. Они предприниматели и инвесторы, которые работают на себя и рискуют личным капиталом.

Как заработать на перепродаже квартир

На вторичном рынке нужно искать объекты в плохом состоянии. В России их много: хрущевки, сталинки, панельные дома. Поэтому перспектива зарабатывать на перепродаже недвижимости есть.

Самым сложным этапом считается прогноз и оценка риска. Нужно будет примерно рассчитать стоимость ремонта и цену на объект через полгода. Стратегия предполагает, что цикл от покупки до продажи займет не более 6 месяцев. Такая деятельность не имеет ничего общего с пассивным доходом. Нужно изучать рынок, искать покупателей, руководить ремонтом.

Как выбрать квартиру для покупки

В России больше распространен флиппинг квартир, а не домов, как на Западе. Это связано с тем, что частные дома дороже, на них труднее найти покупателя. От выбора объекта зависит его быстрая перепродажа и будущая прибыль.

Нельзя ориентироваться только на состояние квартиры. Также нужно учесть факторы:

• Расположение. В этот пункт входит транспортная доступность, близость объектов социальной инфраструктуры.
• Площадь. Расходы на ремонт в однокомнатной квартире и студии меньше. Продать их легче.
• Общее состояние многоквартирного дома, в том числе подъезда.

Вторичный рынок жилья таит в себе много сюрпризов, и, как правило, неприятных. Возможно, квартиру продают со скидкой из-за каких-то подводных камней. Например, во время ливней протекает крыша или у соседей живут орды тараканов.

Что такое потенциал квартиры

Успешная инвестиция для флиппера подразумевает не менее 20% чистой прибыли. Для прибыльного перекупа квартир нужно оценить ее потенциал – возможность получить эти 20%. Иногда объект настолько разрушен, что его ремонт поглотит большую часть прибыли.

Потенциал квартиры – это ее стоимость через 3-6 месяцев после вложений в ремонт. Если итоговая разница между ценами с учетом расходов достигает минимум 20%, то флиппер ее купит. Потенциал также зависит от юридической чистоты недвижимости, наличия долгов и сложности проведения сделки.

Уплата налогов за флиппинг

В России нужно платить налог за флиппинг. Продажа недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, облагается подоходным налогом. Налоговики сравнивают цену покупки и продажи и берут 13% с разницы.

Пример. Флиппер купил объект за 7 млн рублей, продал за 9,5 млн рублей. Он платит налог 13% с 2,5 млн – это 325 000 рублей.

Риски для флиппера

В целом flipping – это прибыльное дело, но он связан с финансовым риском. Недвижимость не растет в цене так быстро, как в США. Более того, часто наступают периоды стагнации.

Большой процент покупателей использует заемные средства, государственные жилищные программы. Это затягивает сделку. Флиппер должен быстро получать деньги для инвестирования их в новые квартиры. Есть риск затяжного ремонта, проблем с документами. Квартира может «зависнуть» в собственности на несколько лет.

Неправильный выбор объекта

Это основа перепродажи квартир как бизнеса. Здесь работают иные принципы, чем у риэлторов. Нужно постоянно заниматься мониторингом ситуации на рынке недвижимости. Желательно знать районы города, их преимущества и недостатки.

Иногда даже при полном анализе исходных данных, объект невозможно быстро продать. Возможно, с ним связана какая-то история, которая отпугивает покупателей. Перед принятием решения можно пообщаться с соседями или с участковым для сбора дополнительной информации.

Некачественная проверка документов на объект

Один из рисков – купить проблемную квартиру, которая станет предметом судебных разбирательств. Например, появятся наследники, один из бывших собственников освободится из мест лишения свободы, направит иск комитет опеки.

Недостаточно просто посмотреть документ о собственности. Нужно заказать в Росреестре дополнительные справки о переходе прав, проверить количество прописанных.

Неуместные дизайнерские и планировочные решения

Сделки с перекупами квартир не подходят для проявления амбиций дизайнера. Это не тот случай, когда нужно повторять смелые решения из ток-шоу о ремонте. Не стоит затевать перепланировку, так как перед продажей потребуется ее узаконить.

Нужно ориентироваться на вкусы большинства. Должно быть чисто, уютно и практично. Этим требованиям соответствуют универсальные стили: минимализм, скандинавский.

Отсутствие контроля строителей

Флиппер облегчит себе жизнь, если заранее найдет надежную бригаду универсалов. Невозможно по отдельности каждый раз искать электрика, сантехника, штукатура. Бригаду проще контролировать. Особенно если заключить с ней договор с точной суммой оплаты услуг и прописанным сроком сдачи объекта.

Затягивание с рекламой объекта

Флипперы действуют быстро. Поэтому любые затягивания процессов это не про них. Они запускают рекламу примерно за 2 недели до окончания ремонта, иногда даже раньше. Основная «грязная» работа к этому времени уже завершена. Поэтому квартира выглядит вполне достойно. Можно уже начинать показы.

Некачественная продажная «обертка»

Уметь продавать – вот как заработать на недвижимости больше конкурентов. Их на этом этапе у флиппера становится много: частные риэлторы, агентства, другие собственники. Качественная продажная «обертка» в данном случае – это объявление на всех возможных ресурсах.

Важно как визуальное оформление, так и грамотное описание. Нужно сделать не менее 15 фотографий высокого качества. В тексте подчеркнуть положительные моменты жизни в квартире. Желательно приложить фото технического паспорта с планировкой и размерами каждой комнаты.

Неправильный выбор риэлтора

Флиппер может привлечь для продажи риэлтора. Иногда это оправданно. Например, нет времени на частые показы. Однако есть риск потерять прибыль.

Цель риэлтора – сделать свою наценку и получить от нее максимальный процент. Иногда жадность приводит к тому, что цена становится неоправданно высокой. В результате продажа квартиры затягивается.

Долгий поиск покупателя

Максимальный срок для успешного инвестора – это 4 месяца на весь цикл. Примерно половину этого времени занимает ремонт. Значит, покупателя нужно найти за 2 месяца. Если время вышло, то инвестор уже теряет свою прибыль. Он не может вернуть деньги и дополнительно несет расходы на оплату коммунальных услуг.

Мифы о флиппинге

Беглое знакомство со стратегией создает впечатление, что все просто. Мифы утверждают, что перекупщики квартир зарабатывают от 10 миллионов в год. При этом они лежат где-то на побережье океана и ничего не делают.

Другая категория мифов связана с ремонтом. На нем держится потенциальная прибыль флиппера – это правда. Однако его роль сильно переоценивают и не учитывают другие факторы.

Найти «убитую» квартиру легко

Это не так. Конечно, частные лица не горят желанием заселиться в «нехорошую» квартиру. Зато риэлторы и скупщики всех мастей постоянно мониторят ситуацию. Нужно всегда иметь в наличии сумму для срочного выкупа за 1 день. Завтра покупка «убитой» квартира уже будет недоступной.

Вложу деньги и после работы буду делать ремонт

Так думает человек, который никогда не делал ремонт, особенно в убитой квартире. Если делать ремонт своими силами после работы, он растянется на месяцы. Более того, одна такая попытка навсегда отобьет интерес к флиппингу.

Ремонт стоит 5 копеек

Ремонт может быть недорогим только при условии, что человек все делает сам. Флиппер в одном лице будет электриком, сантехником, установщиком дверей, отделочником. В противном случае, услуги по приведению квартиры в порядок могут обойтись в сотни тысяч рублей.

Покупателю нужен только ремонт

Схема заработка от флиппинга недвижимости строится на преобразовании квартиры через ремонт. Инвестор не может повлиять на локацию, вид из окна, открытие новой станции метро, увеличение площади. Он может повысить цену только благодаря более привлекательной для покупателя атмосфере в доме.

На Западе эта схема успешно работает. Там людям нравится въезжать в комфортный house и сразу устраивать пикники с новыми соседями. Менталитет российского покупателя другой. Между ценой и свежим ремонтом он чаще всего выберет первое. Также в России принято менять отделку при въезде в новый дом.

Как продать квартиру быстрее

1. Сделать дизайн в универсальном стиле.
2. Назначить цену на 2-3% ниже средней.
3. Задействовать все каналы продаж.
4. Запустить рекламу за 1-2 недели до окончания ремонта.
5. Не ждать долго ответа от одного покупателя, по его просьбе отказывая другим.

Выгодно ли заниматься флиппингом

При сравнении с другими видами деятельности на рынке недвижимости бизнес на перепродаже квартир выглядит выгодным. Например, окупаемость инвестиций с целью последующей сдачи в аренду – около 7-9% годовых. В лучшем случае инвестор начнет получать прибыль через 10 лет.

Если флиппер за год перепродаст три квартиры с итоговой разницей в 6 млн рублей, то чистая прибыль составит около 3 млн рублей. Доход может быть в несколько раз больше, но можно остаться без прибыли или даже уйти в минус после затрат на ремонт и при отсутствии покупателей.

Флиппинг выгоден для инвесторов, которые разбираются в недвижимости, в технике продаж и обладают финансовыми сбережениями.