Инвестиции в недвижимость: как максимально выгодно вложиться в недвижимость в 2021 году?

Множество россиян в качестве самого простого и действенного способа инвестиций выделяют вложения в недвижимость. Его выбирают как гарант беззаботной старости или источник дополнительного дохода в течение жизни. Это вполне обосновано, поскольку таким образом получается приобрести реальный объект, который не только обладает устойчивостью к инфляции, но и постоянно растет в цене. Имея достаточно средств, можно вложиться одновременно в несколько квартир или домов, повысив тем самым денежные поступления в несколько раз.

Существует заблуждение, что вложиться в покупку недвижимости легко и интуитивно понятно. Однако, это не так. Существует не один вид вложений, имеются уникальные плюсы и минуты инвестиций в недвижимость, множество подводных камней. Обо всем по порядку.

Насколько рентабельны инвестиции в недвижимость?

Получить доход с недвижимости можно двумя основными методами: сдача в аренду и перепродажа. И в том, и в другом случае необходимо учитывать важные аспекты. Так существует несколько вариантов аренды: посуточная или долгосрочная. Стоимость же за перепродажу может быть увеличена огромным количеством путей, будь то качественный ремонт в квартире, перепланировка, разделение объекта на части.

Кроме того, для каждого вида инвестиций существует свой период возврата средств. Можно купить квартиру в строящемся доме на этапе котлована, подождать пару лет до сдачи и после продать ее, то есть вывести прибыль довольно быстро. Если же сдавать жилье в аренду, то период его окупаемости может достичь пары десятков лет, однако, в таком случае недвижимость всегда можно перепродать.

Апартаменты приносят больший доход, нежели квартиры. Он может составлять от 8 до 15% ежегодно от первоначальной цены. Итоговый размер прибыли зависит от того, сдаются они на длительный период или посуточно. Аренда на краткосрочный период выгоднее, но зависит от сезона и количества туристов. Окупить апартаменты можно за менее чем 10 лет.

Квартира, сдаваемая в аренду, окупается дольше и позволяет получить гораздо меньший процент (от 3 до 6%). На период окупаемости инвестиций влияет инфраструктура: наличие метро, супермаркетов, торговых центров, медицинских учреждений. Наибольшей ликвидностью обладают однокомнатные квартиры и студии.

Перспективные города

Приняв решение купить квартиру для инвестиций, важно не только ознакомиться с параметрами жилья, но и правильно выбрать город. 

Наибольший доход от аренды квартиры можно получить в провинциальных городах. Так в Астрахани ежегодный доход со сдачи жилья в аренду приносит 10.6% от первоначальных инвестиций, благодаря чему оно окупается за 9.5 лет. В столице же можно получить лишь 5.5% в год.

Очевидно, что покупка квартиры в Москве или Санкт-Петербурге почти всегда является выгодной. Однако, эксперты выделяют несколько перспективных городов. В них высокий уровень жизни, развитый рынок первичного и вторичного жилья, высокая доходность от аренды.

В список вошли:

1. Казань. Город с высочайшим потенциалом, купив квартиру в котором собственник может получать 5.3% годовых. Кроме того, жилье доступно для покупки, его стоимость составляет в среднем от 3 до 4 млн. руб. Также нельзя забывать, что Казань – это крайне привлекательный город для потока туристов, поэтому можно извлечь прибыль из краткосрочной аренды.
2. Уфа и Новосибирск. Это развитые региональные центры с доступным жильем. На рынке представлено множество застройщиков, предлагающих наиболее выгодные условия для клиентов. Доходность в городах равняется 7.9%.
3. Воронеж. Стоимость жилья здесь ниже среднего показателя по стране на 19%. В то же время цена долгосрочной аренды возросла на 10%. Благодаря этому можно рассчитывать на высокую доходность, составляющую 7% в год. Более того, в Воронеже одни из самых высоких показателей активности потребителей и уровня материальной состоятельности.
4. Калининград. Он привлекает россиян из всех регионов близостью к Европе и морю, поэтому квартиры раскупают довольно быстро. Фонд недвижимости здесь разнообразен: старинные немецкие дома, панельки хрущевских времен, современные новостройки. Однако, стоимость жилья в Калининграде возросла на 25%.
5. Краснодар. Благодаря хорошим климатическим условиям Краснодар демонстрирует высокую прибыльность. Ежегодно она достигает 7.9%. Что также важно, город входит в пятерку городов России по уровню качества жизни. Помимо этого, в Краснодаре проживает преимущественно платежеспособное население.
6. Нижний Новгород. Город имеет самый высокий коэффициент качества жизни среди городов России. Здесь прекрасное здравоохранение, высокие зарплаты и хорошая погода. Стоимость недвижимости стремительно растет, а доходность от сдачи в аренду составляет 5.6%.

Способ 1. Покупка квартиры для сдачи в аренду

Множество россиян считает, что лучшее вложение денег в недвижимость, это покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду.  Действительно, ежегодно спрос на аренду возрастает, и эта тенденция не останавливается.

Так при средней стоимости квартиры с одной комнатой в столице в 6.8 млн. руб. в отдаленном районе, в хрущевке или в новостройке за пределами МКАДа, ее стоимость как объекта аренды будет составлять 35 тыс. руб. За счет этого можно выручить за год 420 тыс. руб.

Кроме того, квартира – это не только источник ежемесячных денежных поступлений. Она также является важным активом, цена которого изменяется. За последние годы этот актив возрастает, стоимость жилья в Москве увеличивается за один год на 15.9%. Тогда к прибыли с аренды можно добавить подорожание актива и получить почти 1.5 миллиона рублей за год.

Преимущества

К преимуществам сдачи квартиры в аренду относятся:

• Получение пассивного дохода. Для получения дополнительной прибыли требуется минимальное участие собственников.
• Собственное жилье – это ликвидный актив. Стоимость квартир возрастает с течением времени. Кроме того, ее всегда можно продать. Однако, нужно понимать, что это не относится к аварийным домам.

• Отсутствует риск быстрого обесценивания. В разгар финансового кризиса недвижимые объекты гораздо лучше защищены от обесценивания.

Недостатки

Помимо преимуществ, процесс сдачи жилья имеет немалый список недостатков:

• Небольшая доходность. В среднем прибыль от аренды в чистом виде составляет не более 7%. Помимо того, что в целом стоимость недвижимости растет, необходимо помнить о ситуациях на рынке, когда она может упасть.
• Амортизация. Для поддержания квартиры в достойном виде придется вкладывать средства. Непривлекательное жилье вряд ли понравится потенциальным квартирантам, а его стоимость понизится.
• Ликвидность. Старые квартиры медленно поднимаются в цене. Кроме того, хрущевки и панельки привлекают всё меньше клиентов. Также имеется множество факторов, влияющих на ликвидность актива, в том числе неприятные асоциальные соседи. Поэтому предпочтительнее находить такой дом, который уже дал усадку, соседи завершили ремонт, а инфраструктура развилась.

• Затраты на налоги и необходимость вести отчеты. Дабы избежать наложение штрафов, необходимо соблюдать законодательные акты, регулирующие сдачу жилья в аренду. Физические лица, сдающие квартиру, обязаны оплачивать налог в 13%. Имеется возможность получить статус ИП и выплачивать 6%, статус самозанятого – 4%. Но при любом раскладе платить придется.
• Нет возможности быстро получить денежные средства. Деньги с аренды жилья поступают постепенно, а не в виде единоразового крупного платежа.

Риски

Сдавая жилье в аренду, важно учитывать множество рисков:

• Недобросовестные арендаторы. К сожалению, далеко не все люди, сдающие бюджетные квартиры, подписывают договор найма, а фиксация условия проживания в словесной форме не дает арендодателю никаких гарантий. Если наниматель нанесет вред жилью, то с него будет невозможно взыскать уплату. Некоторые считают, что обезопасят себя, взяв депозит, который равняется сумме одного месяца проживания. Однако, этой суммы не всегда достаточно, чтобы покрыть нанесенный ущерб.

• Право выселить квартирантов только в судебном порядке. Даже в том случае, если наниматели попусту перестанут выплачивать сумму аренды, по закону их можно выселить после того, как суд вынесет соответствующее решение.
• Порча имущества или его утрата. Помимо того, что квартиранты могут сильно подпортить ремонт, они также способны нанести значительный вред квартире, в том числе затопить ее или устроить пожар. Практика показывает, что далеко не каждый жилец согласится возместить убыток, а разбирательства в судебном порядке занимают много времени.

Способ 2. Покупка и сдача в аренду апартаментов

Апартаменты – это не просто другое название квартиры, как многие думают. В соответствии с законодательством России, они не считаются полноценным жильем, а представляют собой номера в гостинице. Их площадь должна составлять как минимум 40 квадратных метров. Важно отметить, что апартаменты оборудуются небольшой кухней.

Апартаменты возникли на современном рынке недвижимости совсем недавно, но уже успели получить популярность среди инвесторов. Юридически они не относятся к жилым объектам, то есть лицо приобретает метры в здании гостиницы или общественно-деловом центре.

Преимущества

• Цена. Главное достоинство апартаментов в сравнении с квартирами – это более доступная цена, которая может быть ниже на 25%, чем стоимость квартиры.
• Арендой может заниматься управляющая компания. Строительные компании нередко выдвигают предложения покупателям апартаментов об участии в доходных программах. Наиболее распространенной схемой является сдача жилья в краткосрочную аренду. При этом владельцу не нужно ничего делать, за него встречать клиентов, наводить порядок в квартире и искать арендаторов будет управляющая компания, которой выплачивается процент с прибыли.
• Удобство, современность, хорошее расположение. Часто апартаменты возводят в центре города или в других привлекательных районах и делают это по современным проектам. Более того, апартаменты сдаются с полной отделкой, то есть не нужно тратить собственные деньги и время на ремонт. Такое жилье сразу готово к приему посетителей.

Недостатки

• Нельзя оформить постоянную регистрацию. Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, поэтому допустимо оформить в них временную регистрацию, но не постоянную.
• Коммунальные услуги стоят дороже. Поскольку у данных помещений отсутствует статус жилых, плата за коммунальные услуги начисляется по тарифу, которые выше на 15%, чем в квартирах.

Риски

• Имеется вероятность, что качество жилья будет низким. Строительство апартаментов не регламентируется нормами жилищного строительства. По этой причине застройщики часто используют дешевые материалы.
• Отсутствие инфраструктуры. Нередко на территории апарт-отелей отсутствуют важные объекты инфраструктуры, поскольку мало кто планирует использовать такое жилье для постоянного проживания. Здесь может не быть больниц, школ или детских площадок.

• Риск столкнуться с плохой управляющей компанией. Поскольку у владельцев апартаментов имеется возможность заключить договор с УК, чтобы та самостоятельно подбирала жильцов и следила за порядком, важно сотрудничать с порядочной организацией. Нередки случаи, когда УК обманывала собственника и отдавала меньшую выручку, чем требовалось.

Способ 3. Покупка квартиры на этапе котлована с последующей продажей

Процесс возведения многоквартирного дома занимает в среднем от 2 до 3 лет. По самым низким ценам квартиры продаются на начальном этапе, иначе говоря, на стадии котлована, сразу после того, как было объявлено начало продаж. Чем дальше продвинулась строительная компании в возведении дома, тем дороже квартиры.

Решив воспользоваться таким способом инвестиции в недвижимость, необходимо не допустить ошибок: изучить информацию о застройщике, проверить наличие объектов инфраструктуры или объявлений об их появлении, подробно ознакомиться с планом будущего дома. При правильном выборе застройщика и ЖК, инвестор может получить дополнительную прибыль. Например, некоторые девелоперы дарят парковочное место за покупку квартиры. Тогда после возведения строения собственник может продать и квартиру, и парковочное место, выручив дополнительную прибыль.

Преимущества

• Большой доход. В зависимости от класса жилья, квартиры от стадии котлована до сдачи увеличиваются в цене на 15–40%. Меньший доход можно получить с жилья эконом-класса, наибольший – с премиальных квартир или бизнес-класса.

• Цена ниже рыночной. Застройщики в первые дни после того, как стартовали продажи, тестируют, за какую стоимость клиенты пожелают купить жилье. В это время стоимость самая минимальная, а выбрать можно из большого числа квартир.

Недостатки

• Долгое ожидание. Несмотря на то, что получить полную прибыль от перепродажи квартиры можно гораздо быстрее, чем при сдаче в аренду, инвесторы вынуждены несколько лет жить без какой-либо прибыли вовсе.
• Из полученного дохода необходимо выплатить налог. Вне зависимости от того, продает ли собственник готовую квартиру или же уступает свои права по договору долевого участия, ему придется заплатить 13% от прибыли, полученной в результате сделки.

• Дополнительные денежные вложения. Покупка объекта недвижимости вынуждает тратить деньги на оплату госпошлин, комиссии банка, услуги нотариуса.

Риски

• Ошибка в выборе квартиры. Новичку зачастую сложно учесть все факторы, чтобы определить, какая квартира или дом будут обладать большей ликвидностью. Существует вероятность, что половина жилых помещений в новостройке будет инвестиционной, то есть возникнет высокая конкуренция. Также в результате строительства могут отсутствовать объекты инфраструктуры, обещанные застройщиком. Но для вас, мы написали статью, где разобрали все трудности при выборе квартиры в 2021 году, которую вы можете найти здесь. 

• Цена может практически не возрасти. Если в районе ведется массовая застройка, то повышение цены после сдачи дома будет незначительным.
• Банкротство застройщика до возведения дома. В каждом городе России можно встретить живые примеры недостроя. Строительство может быть остановлено в любой момент, а застройщик признан банкротом. В таком случае дольщики имеют право потребовать вернуть деньги или получить права собственности на недостроенное жилье. На практике же становится понятно, что обанкротившийся застройщик не вернет деньги, поэтому люди оформляют жилье в собственность и стараются найти новую строительную компанию.

Способ 4. Покупка квартиры в плохом состоянии, решение проблем, продажа

Большое число потенциальных покупателей собственного жилья не готово сталкиваться с «проблемной» квартирой. Таковыми считаются объекты с юридическими сложностями. Например, ранее были нарушены права на приватизацию, продавец был признан недееспособным, возникли проблемы с правами на собственность. Также непривлекательными являются квартиры, в которых недостаточно сделать косметический ремонт.

В таком случае инвестор решает все проблемы, которые связаны с квартирой, будь то юридические или ремонтные, а затем продает ее по соответствующей стоимости.

Преимущества

• Быстрое получение прибыли. Разрешить проблему с документами или сделать ремонт можно за несколько месяцев.

Недостатки

• Уплата дополнительных налогов. Инвесторы, которые продают жилье, находившееся в их собственности менее трех лет, должны быть готовы к тому, что доход с его продажи облагается налогом в 13%.
• Опасения потенциальных покупателей. Клиенты могут заподозрить мошеннические действия, если видят, что жилье несколько раз перепродается за небольшой срок. По этой причине инвесторам приходится делать скидку из-за «свежего» договора купли-продажи.
• Непредсказуемость сроков. Нельзя заранее знать, как быстро удастся сделать ремонт или решить юридический вопрос, поскольку уже в процессе могут возникнуть дополнительные сложности. Если предположить, в какую сумму и сроки обойдется ремонт, приблизительно можно, то решение юридических проблем непредсказуемо.
• Сумма расходов больше, чем предполагалось первоначально. Часто ремонтные работы в старых домах обходятся гораздо дороже, чем можно было подумать.

Риски

• Оспаривание прав собственности. Любая сделка с недвижимостью может быть оспорена в суде, если для этого есть основания. Срок исковой давности для таких дел составляет 3 года с момента нарушения прав. По этой причине необходимо внимательно изучить информацию о квартире.
• Увеличение срока продажи. Даже после того, как инвестор решил все проблемы с квартирой, нет никаких гарантий, что быстро найдется клиент. Нужно заранее изучить, насколько привлекательной окажется квартира для покупателей. Это можно сделать при помощи специальных карт недвижимости.

Способ 5. Покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду

Часто инвесторы решают купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Тогда через довольно значительный временной промежуток, который может достигать двадцати лет, собственник получит квартиру без долговых обязательств. Часто подобная схема используется родителями, которые хотят обеспечить своих детей собственным жильем.

Преимущества

• Собственность, не требующая ежемесячных трат. Получая деньги с арендаторов, собственник вносит их в счет погашения кредитной задолженности, не нанося при этом ущерба по своему бюджету. По прошествии пары десятков лет эта недвижимость переходит во владение инвестора.
• Ликвидный актив. Любая недвижимость, даже взятая в ипотеку, является ликвидным активом, который можно в любой момент продать даже за большую стоимость, чем она приобреталась, и в короткий срок вернуть банку задолженность. Часто агенты по недвижимости не советуют продавать квартиры по ипотеке, поскольку в первое время владелец выплачивает проценты, а не основную сумму, которая, в свою очередь, уменьшается крайне медленно. Тогда после продажи может получиться так, что суммарно траты превысили доход. По этой причине схема со сдачей ипотечной квартиры в аренду позволяет легче перенести последствия подобной сделки, поскольку по факту деньги выплачивал не собственник, а арендатор. В таком случае инвестор возвращает и свой первоначальный взнос, и сумму, на которую увеличилась стоимость жилья. 

Недостатки

Минусы, которые возникают при покупке квартиры для сдачи в аренду, относятся и к данной ситуации. Однако, в этом случае прибавляются дополнительные недостатки.

• Оплата ипотеки, пока новостройка не будет возведена. Приобретая жилье в новостройке, покупатель вынужден выплачивать ипотеку за собственные средства до тех пор, пока дом не будет сдан. 

• Потребуется одобрение банка. Пусть за инвестором и закрепляется право на собственность, она все-таки находится в залоге. Банк, как и владелец жилья, беспокоится о том, чтобы его актив был в сохранности. Планируя сдавать помещение в аренду, требуется сразу озвучить это банковскому сотруднику перед подписанием договора.
Факт ипотеки. Несмотря на то, что оплачивают ипотеку арендаторы, ипотека числится на собственнике. В таком случае могут возникнуть трудности с получением других кредитов.

Риски

• Самостоятельная оплата ипотеки. Никогда нельзя предугадать, каким образом сложатся внешние обстоятельства. Жильцы могут резко съехать, а новых найти окажется сложно. В таком случае инвестору нужно быть готовым к тому, что потребуется покрывать платежи за собственные средства.

Вывод

Решая, как правильно инвестировать в недвижимость, каждый человек должен определиться самостоятельно, какой способ кажется ему наиболее привлекательным и подходящим. Однако, необходимо помнить основные моменты:

Выбирая между покупкой квартиры и апартаментов, стоит отдавать предпочтение вторым, поскольку они приносят больший доход.
• Покупая квартиру в строящемся доме на начальных стадиях возведения, можно рассчитывать на ежегодную прибыль в 10–15%, но необходимо правильно подобрать объект и застройщика.
• Приобретение «проблемной» квартиры допустимо только тогда, когда у инвестора есть знакомый юрист с большим опытом решения подобных вопросов, иначе слишком высок риск, что юридические сложности придется разрешать очень долго.

• Взятие ипотеки на квартиру, которая в дальнейшем будет сдаваться в аренду, возможно только тогда, когда у инвестора есть начальные накопления.