Кадастровая стоимость

Фото: Freepik

Чтобы сформировать налоговую базу, государство определяет кадастровую стоимость объекта. Для этого кадастровый инженер проводит оценку недвижимости по объективным критериям: расположение, материал стен, расстояние от объектов инфраструктуры и другие. Объясняем, как формируют кадастровую стоимость, где ее найти и как оспорить.

Кадастровая стоимость – что это и зачем она нужна?

Фото: Freepik

Под кадастровым учетом понимают регистрацию данных о недвижимом имуществе, которые подтверждают, что существует объект с определенными характеристиками. Для государства кадастровая стоимость – это способ рассчитать размер налога на недвижимость и землю на основании ценообразования в России.

Данные обо всех квартирах, домах и земельных участках вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чтобы государство получало актуальную информацию о стоимости, кадастровая оценка проходит каждые 4 года. В городах федерального значения, к которым относится Москва, оценку проводят раз в два года.

Согласно Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость определяет налоговую базу, т.е. влияет на:

• Имущественный налог, который платят собственники недвижимости. Налог на имущество рассчитывают как произведение кадастровой стоимости и ставки налогообложения.
• Земельный налог, который считают по аналогии с имущественным – кадастровую стоимость земли умножают на ставку налога.
• Налог на доход с продажи недвижимости, если собственник продал квартиру, которой владел менее 5 лет.
• Налог при дарении квартиры – 13% от кадастровой стоимости.
• Размер госпошлины в сделках с участием нотариуса.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной и инвентаризационной

Рассчитывать налоги по кадастровой стоимости жилой недвижимости начали с 1 января 2016 года. До 2016 года использовали инвентаризационную стоимость. Объект оценивали по основным характеристикам: площадь, строительные материалы и степень износа. В результате цена объекта оказывалась ниже кадастровой.

Рыночная цена недвижимости – цена, за которую объект удастся продать в условиях конкуренции. При рыночной стоимости учитывают:

• год постройки дома;
• планировку квартиры;
• инфраструктуру и транспортную доступность;
• экологию района;
• качество ремонта в квартире и инженерных сетей в доме.

Наряду с рыночной, кадастровая стоимость объекта учитывает социальную и транспортную инфраструктуру и расположение. Их отличие в том, что кадастровую стоимость определяют на основе массовой оценки. Т.е. квартиры в многоквартирном доме с одинаковой площадью получат равную кадастровую стоимость. Специалисты не проверяют ремонт и другие индивидуальные характеристики.

Инвентаризационная стоимость не учитывает критерии, которые определяют ценность квартиры на рынке, поэтому значительно отличается от кадастровой или рыночной.

Как рыночная стоимость влияет на кадастровую?

Если после проверки кадастровой стоимости квартира на рынке подешевела на 30% и более, но срок следующей оценки не наступил, проводят внеочередную кадастровую оценку. Новая цена по кадастру не может превышать предыдущее значение.

Как узнать кадастровую стоимость онлайн

Росреестр разработал сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Чтобы узнать кадастровую стоимость на сайте Росреестра, достаточно ввести кадастровый номер или адрес помещения. Сервис формирует документ «Сведения об объекте», в котором указаны характеристики недвижимости, информация о кадастровой стоимости и данные о правах и обременениях.

Другой способ получить кадастровую стоимость – воспользоваться публичной кадастровой картой. Этот способ удобен для поиска частных домов. Если искать цену по кадастру для многоквартирного дома, сервис выдаст стоимость всего дома – потребуется посчитать цену квадратного метра и умножить на площадь искомой квартиры.

Способы получения выписки из ЕГРН

Фото: Freepik

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость участка или помещения, необходимо отправить запрос в ЕГРН по специальной форме одним из способов: онлайн, лично или почтовым отправлением. Срок получения выписки – 3 рабочих дня.

Услуга платная. Если сведения запрашивает физическое лицо, за электронную выписку необходимо заплатить 300 рублей, за бумажную – 750. Если заявление подают юридическое лицо, цена электронной выписки составит 600 рублей, бумажной – 2200 руб.

Онлайн

Выдачей выписок о кадастровой стоимости онлайн занимайте Росреестр – в разделе «Предоставление сведений ЕГРН», «Выписки ЕГРН об объектах недвижимости и их правообладателях». После нажатия на услугу пользователю откроется окно входа через портал Госуслуг. Необходимо зарегистрироваться или войти в личный кабинет.

Чтобы получить услугу, пользователь заполняет сведения о заявителе – при входе через Госуслуги информация вводится автоматически. Далее требуется заполнить раздел «Запрашиваемые данные», указать адрес объекта, а в графе «Вид выписки» выбрать «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости».

Выписка приходит на электронную почту, которую заявитель указал в строке «Способ получения сведений». На электронный адрес отправляют файл, который содержит электронную цифровую подпись (ЭЦП). ЭЦП – гарант того, что выписка официальная и обладает юридической силой.

Лично

Другой способ узнать кадастровую стоимость объекта – прийти в центр госуслуг «Мои документы» или МФЦ. Чтобы заполнить заявление, потребуется паспорт. Если заявление подано лично, заявитель вправе получить выписку на бумажном носителе.

Почтовым отправлением

С 30.12.2021 полномочия кадастровой палаты Росреестра переходят в «Роскадастр». Чтобы получить выписку о кадастровой стоимости участка или помещения, необходимо отправит запрос по почте в любой офис Роскадастра.

Каким образом определяют кадастровую стоимость?

Фото: Freepik

Кадастровую стоимость определяют двумя способами: при постановке на кадастровый учет и по результатам кадастровой оценки. Недвижимость ставят на кадастровый учет, если:

• объект ранее не числился в реестре, т.е. многоквартирный дом сдали в эксплуатацию или построили частный дом;
• значительно изменились характеристики недвижимости – увеличили площадь здания, снесли постройку, поделили земельный участок.

Кадастровую оценку проводят раз в четыре года. Исключение – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Здесь оценка проходит каждые два года. Собственники вправе проводить негосударственную оценку, т.е. заказывать услуги сторонней организации. Заинтересованное лицо может заказать внеочередную оценку, чтобы оспорить цену, которую установило государство.

Снижение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость зависит от характеристик недвижимости и района, в котором она расположена. Если меняются параметры объекта, цена по кадастру уменьшается или увеличивается. Причины, почему кадастровая стоимость может снизиться:

• Площадь объекта сократилась – собственник земельного участка продал часть земли.
• Инфраструктура и экология ухудшились – рядом с домом открыли промышленное предприятие или завод по переработке мусора, закрыли станцию метро и т.д.
• Увеличился износ дома – управляющая компания или ТСЖ пренебрегают текущим и капитальным ремонтом, поэтому здание изнашивается, а его цена сокращается.

Оспаривание кадастровой стоимости

Фото: Freepik

Фонд данных государственной кадастровой оценки содержит информацию, по каким параметрам оценивали недвижимость. Любой желающий вправе скачать отчет об оценке. Для этого вводят кадастровый номер недвижимости. Если окажется, что в отчете допущены ошибки или кадастровая цена отличается от рыночной, любое заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость.

Чтобы исправить ошибки в отчете, в т.ч. год постройки, материал перекрытий, обращаются в комиссию Росреестра. Для этого необходимо собрать пакет документов:

• Выписка из ЕГРН, которая содержит данные о кадастровой стоимости.
• Копия документа, который подтверждает права на недвижимость, если заявителем выступает собственник – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН о праве собственности.
• Доказательства, что при кадастровой оценке были допущены ошибки.

Когда заявитель подготовил документы, начинают процедуру оспаривания. Для этого нужно:

1. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости. Заявление составляют в свободной форме, указывают данные заявителя, адрес регистрации и основания для перерасчета цены.
2. Приложить документы.
3. Дождаться, когда назначат заседание комиссии. Заявитель вправе участвовать в заседании. Встречу назначат в течение тридцати дней с подачи заявки и уведомят заявителя за семь дней до заседания.
4. Получить решение комиссии. Если участники заседания снизили кадастровую стоимость, они уведомляют Росреестр.

Если собственник считает, что кадастровая цена отличается от рыночной, или комиссия Росреестра отказала в переоценке, можно обратиться в суд. Список документов, которые потребуются заявителю:

• Исковое заявление.
• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
• Копия документа, который подтверждает право гражданина на недвижимость, заверенная нотариусом.
• Отчет, в котором определена рыночная стоимость недвижимости, и экспертиза отчета – на бумажном и электронном носителях.
• Доверенность, если в суде будет участвовать представитель.
• Чек об оплате госпошлины. Размер пошлины для физических лиц – 300 рублей, для юридических – 2000 рублей.

Споры о кадастровой стоимости рассматривает Верховный суд субъектов России. Если помещение или участок земли расположены в Москве, иском занимается Московский государственный суд. Чтобы оспорить цену по кадастру в судебном порядке, необходимо:

1. Подать исковое заявление. Указать наименование суда, данные истца и ответчика. В Москве административные иски можно подать на сайте суда, но для регистрации потребуется учетная запись на Госуслугах.
2. Приложить документы.
3. Дождаться, пока суд рассмотрит иск и объявит заседание. Верховный суд рассматривает административные дела в течение трех месяцев. Срок рассмотрения иска в Мосгорсуде – 2 месяца. Суд вправе продлить срок, но максимум на месяц.