Как оформить продажу дачи без посредника в 2021 году?
Чтобы продать дачу и земельный участок быстро и выгодно, нужно выполнить ряд шагов. В данном материале разберем их последовательность и опишем основные моменты.
Отметим, что здесь пойдет речь о самостоятельной продаже дачи, без участия посредников. Такой подход позволяет сэкономить, однако нужно учитывать, что времени на продажу обычно требуется больше.
Шаг 1. Когда продавать дачу?
От сезона зависит цена на недвижимость. Чтобы определить подходящее время, есть два варианта:
Заняться самостоятельным мониторингом рынка
Если Вы будете продавать дачу не сейчас, а планируете в будущем, можно заняться мониторингом цен самому. Для этого нужно выбрать несколько вариантов дач, которые продаются на разных площадках, и записать их стоимость. Также можно определить примерную среднюю цену для текущего сезона. Затем, раз в несколько месяцев, нужно сравнивать записанные данные с ситуацией на рынке. Это позволит подобрать удачное время для продажи недвижимости, когда цены на нее более выгодные для вас.
Ориентироваться на советы специалистов
Если дачу нужно продать быстрее или вы не хотите заниматься анализом рынка, можно воспользоваться рекомендациями профессионалов. Специалисты считают, что лучше всего продавать дачу летом, так как в этот период спрос на них самый большой. А вот зимой цены снижаются как и в осенний период. Причем цены могут упасть на 10-25%. Конечно, можно выставить недвижимость по летним расценкам, но вряд ли это привлечет покупателей, так как вокруг будет много аналогичных предложений по более выгодным ценам.
Шаг 2. Какие документы нужны?
Чтобы продать дачу быстро, заниматься сбором документов лучше заблаговременно. Тогда перед выставлением объекта на продажу они уже будут готовы. Потребуются следующие документы:
Выписка из EГPH
Можно зайти на и заказать ее там. Также можно обратиться в офис Pocpeecтpа или Многофункциональный центр, MФЦ (например, для жителей Москвы это сайт , а основной сайт – ). Цена выписки формируется с учетом формы и варианта подачи заявки. Документ нужен по двум причинам:
- В нем отражается, что вы – собственник дачи;
- Он подтверждает, что на объекте отсутствуют аресты и другие ограничения.
Желательно подготовить сразу две выписки: для участка и объекта, который на нем расположен.
Справка о том, что у вас нет долгов
По закону, вы не можете продать объект, на котором есть долги. Сначала требуется погасить все долги. Затем документ можно получить в товариществе, к которому объект относится. Справку обычно выдают сразу.
Техническая документация
Сюда относятся проектные бумаги, кадастровый паспорт, схемы расположения сетей газоснабжения и других коммуникаций. План объекта заказывают в БTИ (, или можно зайти на сайт БТИ в своем городе. Например, для Москвы это ). Там получение обычно занимает несколько месяцев, поэтому лучше обратиться в инстанцию заранее. Паспорт выдается Росреестром.
Другие документы
Какие еще документы нужны для продажи дачи? Если недвижимость оформлена не на одного человека, например, на жену с мужем, нужно получить разрешение от всех собственников и заверить его нотариально. Если одному из собственников меньше 18 лет, нужно, чтобы разрешение выдали органы опеки.
Важные моменты
Сбор всех документов может занять много времени, поэтому лучше начинать заниматься этим за несколько месяцев до планируемой продажи. Так, если вы хотите продать дачу летом, собирать документы можно начинать весной, или даже зимой.
Если у вас нет права собственности, сделка не будет подтверждена. Для удостоверения нужно будет обратиться Росреестр и показать там выписку из ЕГРН или другой документ, доказывающий право собственности.
Если объект был получен по наследству, нужно сначала приватизировать его. Продажа возможна и без этого, но цена приватизированных объектов выше.
Шаг 3. Как подготовить участок и саму дачу к продаже?
Перед продажей очень желательно подготовить недвижимость и участок, на котором она располагается. Это повысит презентабельность объекта, позволит увеличить его стоимость.
Есть несколько шагов, которые нужно выполнить:
- Выкиньте старую мебель и плохо работающую бытовую технику, очистите кладовку и другие места, где есть много вещей. Непривлекательную садовую мебель с участка тоже лучше убрать. Важно, чтобы все выглядело опрятно, и везде было прибрано.
- Сделайте на участке уборку. Подстригите газоны, уберите листья, соберите весь садовый инструмент, чтобы он не лежал по всему участку.
- Проведите косметический ремонт. Его можно выполнить бюджетно, но при этом внешний вид объект значительно улучшится, особенно, если ремонт в доме не делали давно. Наклейте обои, постелите недорогой пол. На участке поправьте забор, подкрасьте его.
- Оцените состояние кровли. Если есть течь или кровля сильно повреждена, отреставрируйте ее. Сделать это можно тоже бюджетно, главное, чтобы нигде не было течи, и крыша выглядела опрятно.
- Почините коммуникации. Нужно, чтобы все работало: водоснабжение, электричество, газовая система.
- Подремонтируйте хозпостройки на участке, сделайте в них уборку. В общем, сделайте так, чтобы все на участке выглядело чисто, нигде не было сильных повреждений, протечек и т. д.
Необходимость подготовки обусловлена тем, что дачи, на которых не требуется сразу выполнять восстановительные мероприятия, ценятся на рынке выше.
Шаг 4. Как определиться с ценой?
Здесь есть несколько вариантов:
- Вызвать оценщика. Это платная услуга, но он не только определит стоимость объекта, а также подготовит официальный документ, который будет подтверждать покупателям оправданность цены.
- Воспользоваться онлайн-калькулятором. Инструмент не всегда точный, но позволяет определить примерную стоимость, на которую затем можно ориентироваться при установке цены.
- Выполнить мониторинг рынка. Это неплохой вариант, но требует вдумчивого анализа рыночных предложений. Нужно смотреть на объекты, которые примерно аналогичны вашему. Узнав среднюю стоимость по рынку, можно установить ее, или немного увеличить цену – здесь все зависит и от того, важно ли вам продать дачу быстро.
На цену влияет много параметров: площадь объекта, его состояние, год возведения, материалы, наличие отопительной и другой систем, развитость инфраструктуры, расстояние от города и т. д. Чтобы определить стоимость, можно ориентироваться на расценки, которые предлагают в вашем товариществе соседи.
Шаг 5. Как привлечь покупателей?
Если вам требуется быстро продать земельный участок и дачу, нужно, чтобы о недвижимости узнало много потенциальных покупателей. Для этого:
- Сообщите о продаже друзьям и знакомым;
- Повесьте объявление на самой даче, что объект продается;
- Воспользуйтесь сайтами для подачи объявлений, например, «Авито». Лучше использовать несколько интернет-ресурсов.
Чтобы объявление было более привлекательным для покупателя, нужно:
- Сделать фотографии участка и дома. Лучше, если фотографий будет несколько, с разных сторон, в том числе внутри дачи;
- Указать основные параметры объекта – площадь, какие есть коммуникации, в каком состоянии находится дом;
- Указать плюсы недвижимости – например, у стен хорошая шумоизоляция, или недавно была сделана новая кровля.
Перед составлением объявления изучите, о чем пишут в своих объявлениях другие. Хорошо, если оно будет достаточно подробным. Если у дома есть сильные недостатки, например, нет подачи газа, лучше сказать об этом сразу.
Шаг 6. Как показывать дачу покупателям
После подачи объявления нужно будет принимать звонки, общаться с покупателями. Важно, чтобы у вас было достаточно времени, например, показывать дачу в удобное для них время.
При показе объекта указывайте на его плюсы, но о минусах тоже говорите. Это покажет, что вы не пытаетесь выставить дачу в лучшем свете, чем она есть.
Читайте также: Дачный домик своими руками: инструкция
Если у дома или участка имеется много недочетов, нужно быть готовым, что придется торговаться. Здесь нужно сразу определить, насколько вы готовы будете скинуть цену. А во время торгов не нужно сразу скидывать на всю эту сумму. Лучше, если у вас будет небольшой запас в голове, на который и нужно ориентироваться. При подаче объявления иногда можно устанавливать цену уже с учетом торгов.
Шаг 7. Как составить договор купли-продажи дачи?
Договорившись с покупателем, можно составлять договор купли-продажи. Заранее можно подготовить предварительный договор или соглашение о задатке, допустим, если требуется получить еще какие-то документы на дом или участок. В предварительном договоре указываются нюансы будущей покупки: когда она будет выполнена, какая будет цена и т. д.
Подготовку основного договора лучше выполнять в трех экземплярах: один – вам, второй – покупателю, третий – для Госреестра. В документе указываются такие данные:
- Дата, время и место подписания договора;
- Информация о продавце и покупателе (из паспорта);
- Параметры участка и дома (их характеристики), а также адрес, кадастровые номера и т. д.;
- Стоимость продажи;
- Права и обязанности, которыми будут обладать стороны;
- Подписи обеих сторон.
Традиционный образец договора можно скачать в интернете. Пример можно посмотреть . ДКП обычно подготавливается отдельно для участка и для дома. Но можно указать их в одном договоре, но тогда для каждого нужно вписать его характеристики и стоимость (не общую, а отдельно для участка и для дачи).
Сам договор составляется письменно, при этом его не нужно заверять у нотариуса. Однако если договор заверить, затем покупатель не сможет отказаться от покупки.
Шаг 8. Принятие оплаты и налоги
Передача денег возможна таким образом:
- До подписания договора купли-продажи. Но это непопулярный вариант, так как затем покупатель может не получить дачу, отдав деньги.
- После подписания соглашения и его подтверждения в Росреестре. Этот вариант не очень хорош для продавца, так как затем покупатель может не передать деньги или начать тянуть, долго их отдавая.
- После подписания соглашения, но до его подтверждения в Росреестре. Это оптимальный вариант и для продавца, и для покупателя.
Стандартный сценарий в таком варианте – обратиться в Росреестр после подписания, а деньги получить перед входом в кабинет.
Также можно подготовить расписку о том, что деньги были получены. Для покупателя такой вариант будет более надежным. Поэтому если вы предложите ему это, он будет спокойнее.
Передача самих денег возможна через банк, наличными и другими способами. Вариант оплаты указывается в договоре.
Посещение Росреестра – это необходимая процедура, которая необходима для передачи права собственности и полного завершения сделки. Покупатель может поехать туда один или с продавцом.
Второй вариант лучше, так как там могут попросить присутствия продавца или потребуются какие-то дополнительные документы.
Для передачи права собственности требуется выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и техническая документация. Также покупателю нужно будет оплатить госпошлину.
Процедура завершается через 7-10 дней, когда в Росреестре вносят данные нового собственника. Если в документах есть ошибки, может потребоваться встретиться с покупателем и снова посетить Росреестр. Поэтому не рекомендуется удалять его номер сразу после продажи.
Оплата налога
Так как продажа дачи – это сделка, которая подразумевает прибыль для продавца, она облагается налогом 13%. При отсутствии оплаты возможен штраф. Налог будет 30%, если вы не гражданин России и не проживаете в стране постоянно.
Но есть исключения. Налог не нужно платить:
- Если вы владеете участком и домом больше 5 лет;
- Если вы владеете объектом 3 года и он является частью государственной программы приватизации, был получен по наследству или по договору дарения;
- Если вы покупали эту дачу раньше, и сейчас ее стоимость ниже или аналогична той, по которой вы ее покупали.
Главный вывод, который можно сделать: продать дачу без посредников не так и сложно. Основное – заранее собрать все документы, чтобы затем не тратить время на их сбор и не заставлять ждать покупателя. И второе – нужно подобрать удачное время для продажи, чтобы сделка была более выгодной.
