Как продать долю в квартире в 2022 году?

Когда у квартиры один собственник, то продать ее просто. Другое дело, если недвижимостью владеет несколько человек. При совершении сделки приходится учитывать их интересы. Чем больше число собственников жилища, тем труднее им договориться о его продаже.

Что такое долевая собственность?

В п. 1 ст. 244 ГК РФ прописано, что если имуществом владеют несколько лиц, то речь идет о праве общей собственности.

Общая собственность бывает: 

• совместной;
• долевой.

Это обозначено в п. 2 ст. 244 ГК РФ.

1. Если имуществом владеет несколько лиц без уточнения долей, то это совместная собственность. 

На праве совместной собственности жене и мужу принадлежит имущество, нажитое ими в браке (п. 1 ст. 34 СК РФ). По соглашению сторон, а в спорной ситуации — по решению суда, доли могут быть выделены (п. 3 ст. 244 ГК РФ и в ст. 38 СК РФ).

При общей совместной собственности, во время раздела имущества, доли считаются равными, если другое не установлено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ). Суд вправе отказаться от правила равенства долей (п. 2 ст. 39 СК РФ).

2. Если у квартиры несколько владельцев и доля каждого из них определена, то речь идет о долевой собственности, что указано в п. 2. ст. 244 ГК РФ.

У участников общей долевой собственности есть выделенные доли, поэтому их затраты на содержание имущества обусловлены размером доли. То есть, владелец 1/2 части жилья платит за коммуналку больше, чем тот, у кого 1/4 доли.

Основаниями для появления общей долевой собственности считаются:

• наследование (ст. 1164 ГК РФ);
• раздел общей совместной собственности супругов (ст. 38 СК РФ).

Раньше долевая собственность появлялась при приватизации, когда каждый участник программы получал свою долю.

Какие изменения произошли в законодательстве в 2022 году? 

В 2019 году в силу вступили поправки к ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218). Они коснулись отдельных сделок с собственностью, которая является долевой. 

С 2016 по 2019 год сделки с долями ипотечной недвижимости совершались только с участием нотариуса. Предполагалось, что это предотвратит количество притворных сделок и оградит собственников от мошенничества. На практике это привело лишь к удорожанию и усложнению процедуры оформления.

Нововведения сократили число сделок с обязательным нотариальным удостоверением.

Согласно ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218, участие нотариуса необязательно в двух ситуациях:

• если речь идет об отчуждении или ипотеке долей в праве собственности, но при этом в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
• если решается судьба долей ипотечного имущества, на которое заключен договор с банковской или иной кредитной организацией.

Также оформить сделку на приобретение долей в недвижимости без нотариуса можно при:

• покупке имущества у единоличного собственника;
• приватизации недвижимости на семью;
• покупки объекта у супругов, которые владеют им совместно.

Если нотариальное удостоверение обязательно, то документ, подтверждающий его получение, должен быть оформлении сделки в Росреестре.

Если доли перераспределяются, например, вместо 1/2 человеку дается 2/3, то нотариальное удостоверение не требуется.

Какие законодательные изменения ожидаются?

В ближайшее время в законодательство могут внести правки. 20 декабря 2021 года Мосгордума внесла на рассмотрение Госдумы РФ законопроект № 42326-8, в котором предлагается изменить ГК РФ в части правил распоряжения неделимой общей долевой собственностью.

Главные тезисы следующие:

• если выдел доли невозможен без изменения назначения имущества или в силу закона, то гражданин вправе реализовать свои права по ст. 252 ГК РФ;
• доля, не выделенная натуре из жилого помещения, которое принадлежит гражданам на праве общей собственности и считается неделимым объектом, не может быть отчуждена иному лицу;
• собственники жилого помещения могут компенсировать цену доли совладельцу, если она не подлежит выделу в натуре (с соблюдением положений ст. 252 ГК РФ).

По последнему пункту дополняется, что выкупить или получить в дар часть имущества может только член семьи либо близкий родственник собственника. Иначе договор будет считаться ничтожным.

Авторы законопроекта поясняют, что его цель — предотвратить нарушение интересов совладельцев при отчуждении доли, которая не была определена в натуре, третьему лицу.

Как определить долю в квартире?

Как правило, вопрос о разделении долей решается по соглашению сторон. В противном случае, дело рассматривается в суде (п. 1-3 ст. 252 ГК РФ). 

Выдел натуральной доли запрещается, если это противоречит закону или причиняет ущерб имуществу. В данном случае, собственник вправе получить выплату соразмерно стоимости его доли от других совладельцев (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Обычно выдел доли производится когда:

• жильцы хотят разделить счета на оплату коммуналки;
• после развода супруги и дальше проживают в одной квартире.

Выдел доли производится одним из способов:

• в идеальной доле, то есть части от целого, к примеру, 1/3;
• в натуре, например, одна комната 18 м² будет считаться выделенной или реальной долей.

Второй способ удобнее, если нужно продать долю в квартире, являющейся коммунальной. Покупая одну комнату, покупатель будет уверен, что он будет проживать в ней один. Коридор, кухня, санузел останутся общими. По поводу их использования нужно будет договариваться с другими владельцами, а не достигнув согласия — судиться.

Инструкция: что нужно для продажи доли в квартире

Продажа доли аналогична проведению сделки со всем имуществом. Однако есть юридические нюансы, игнорирование которых может привести к установлению недействительности сделки.

Продажа проходит в этапы, указанные ниже.

Выдел натуральной доли

Для продажи желательно (но не обязательно), если доля будет реальной. При идеальной доле (например, 1/3), не ясно, какая часть помещения закреплена за собственником. Обычно стоимость такого имущества на рынке меньше, чем при продаже реальной части квартиры, выделенной в натуре (к примеру, комнаты площадью 16 м²).

По смыслу ст. 252 ГК РФ, можно выделить долю:

• по соглашению сторон;
• если не удается решить вопрос с совладельцами мирно, то — через суд.

Если все собственники согласны, то составляется договор. Он регистрируется в Росреестре. Далее оформляются кадастровый паспорт и иные технические документы.

Если совладельцы противятся выделу доли в натуре, то нужно подать иск в суд, предоставив:

• правоустанавливающие документы на имущество (договор);
• документ, который подтверждает право собственности на помещение (выписку из ЕГРН с указанием собственников);
• технические бумаги: план помещения, кадастровый паспорт и другие;
• исковое требование, ответчиками по которому являются другие собственники квартиры.

Иск будет удовлетворен, если нет оснований для отказа, предусмотренных законом.

Уведомление совладельцев

Сособственники жилого помещения имеют преимущественное право на покупку доли перед третьими лицами, что прописано в п. 1 ст. 250 ГК РФ. 

Продавец вправе заключить сделку в отношении доли с посторонним покупателем, только после отказа всех совладельцев от ее покупки.

Здесь есть правовые нюансы:

• уведомлять совладельцев не нужно, если имущество продается на публичных торгах;
• уступка права преимущественной покупки не допускается. 

Лицом, желающим продать долю, составляется письменное уведомление на каждого собственника квартиры (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

В нем прописываются:

• стоимость имущества;
• сроки его передачи;
• порядок расчетов.

Уведомления доставляются:

• лично;
• заказным письмом с описью, а также с уведомлением о вручении;
• через нотариуса (он оформляет свидетельства о направлении юридических бумаг и их получении).

Правила об уведомлении через нотариуса прописаны в Письме ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016 г.

Сособственникам квартиры отводится месяц на то, чтобы принять решение. Если за указанное время они не дадут письменный ответ, то долю можно будет продать любому лицу. После получения отрицательных ответов от всех совладельцев, гражданин сможет совершить сделку раньше, чем до завершения срока.

Иногда уведомить совладельца о намерении продать долю не удается. В этом случае совершить с ней сделку можно, если на письмо не было получено ответа на протяжении месяца, или оно вернулось из-за окончания срока хранения. У продавца должен быть документ об извещении другого собственника.

Юридически существенное сообщение считается доставленным и тогда, когда оно поступило адресату, но по обстоятельствам, которые от него зависят, не было ему передано, либо адресат с ним не ознакомился (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Собственник, который не был уведомлен, может обратиться в суд для перевода на него прав, а также обязанностей покупателя, что указано в п. 3 ст. 250 ГК РФ. Своим правом совладелец может воспользоваться в пределах трех месяцев после того, когда узнал, либо должен был узнать о том, что его право нарушено.

Если приобрести долю захотели несколько собственников, то продавец вправе заключить сделку с любым их них.

Поиск покупателя

Искать покупателя можно и не дожидаясь завершения месячного срока. Однако маловероятно, что человек согласится ждать принятия решения всеми совладельцами. К тому же, кто-то из них может согласиться выкупить долю. Поэтому лучше размещать объявление на продажу через месяц после уведомления (или после получения отказов собственников).

В описании объявления нужно указать, что на продажу выставляется доля. Цену лучше всего поставить, исходя из средней стоимости аналогичного имущества на рынке.

Государственная регистрация сделки

Госрегистрация договора купли-продажи доли проводится после его нотариального заверения.

Для регистрации перехода права, нужно предоставить в Росреестр заявление, приложив к нему документы. Требования к заявлению и его форме указаны в приказе Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Особенности предоставления документов

Заявление и документы могут быть предоставлены:

• лично: через обращение в компетентный орган, при выездном приеме к должностному лицу, через МФЦ;
• через отделение почты: ценным отправлением с описью и уведомлением о вручении;
• в электронной форме (с помощью сайта Росреестра или Госуслуг).

Заявление и документы предоставляются в уполномоченный орган или МФЦ без привязки к нахождению регистрируемого имущества, согласно перечню подразделений, опубликованному на официальном сайте.

Если пакет документов направляется по почте, то:

• достоверность подписи заявителя и копия доверенности представителя, совершающего сделку, должны быть удостоверены нотариально;
• сделка с недвижимостью подлежит нотариальному удостоверению;
• к заявлению дополнительно прилагаются копии паспортов покупателя и его представителя. 

Список документов и сроки регистрации

Основной список документов для регистрации права собственности:

• заявление;
• технический и кадастровый паспорта (выдаются БТИ);
• документы, указывающие на право собственности в имуществе (договор);
• паспорт заявителя и представителя, действующего по доверенности;
• квитанция о том, что госпошлина оплачена;
• доверенность на представителя.

С 2019 года направить заявление и нотариально заверенные документы может нотариус. Гражданин вправе не пользоваться этой услугой и предоставить документы самостоятельно.

Росреестр регистрирует право собственности в течение 7-ми рабочих дней. При передаче документов в МФЦ, срок составляет 9 дней. Если для присвоения права собственности требуется совершение действий по кадастровому учету, то срок регистрации увеличивается до десяти рабочих дней, или до двенадцати — при подаче обращения в МФЦ

Сотрудник Росреестра, зарегистрировавший право собственности, выдает покупателю доли выписку из ЕГРН и проставляет в договоре регистрационную отметку (ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Налог с продажи доли

Основания освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости указаны в п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ.

НДФЛ выплачивается только с продажи недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет.

Гражданин, владеющей долей три и более года, не платит налог, если доля досталась ему:

• по наследству;

• по договору дарения от ближайшего родственника либо члена семьи (перечень близких родственников устанавливается абз. 3 ст. 14 СК РФ);

• по договору пожизненного содержания с иждивением.

Также налог не будет уплачиваться:

• в случае приватизации доли;

• если она приобретена до 01.01.2016 года;

• если гражданин не имеет другой недвижимости или доли в ней.

Под другой недвижимостью понимается такая, которая была куплена в течение 90 дней до того, как было зарегистрировано право собственности на проданную долю.

В остальных случаях придется уплатить налог по ставке 13%. 

Для снижения размера налога можно будет (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• получить налоговый вычет;

• уменьшить величину доходов на величину расходов.

Особенности продажи доли

В ипотечной квартире

Сторонами договора будут:

• продавец;
• покупатель;
• банк, которому выплачивается кредит. 

Привлечение банка обязательно, так как он является держателем залога по договору ипотеки. Без его согласия совершать сделки с ипотечным имуществом заемщик не может.

И хотя прямого запрета на продажу доли по ипотечному кредиту нет, добиться одобрения банка бывает непросто.

Существует несколько способов продажи доли, находящейся в ипотеке:

1. Досрочно закрыть кредит. В указанном случае имущество перестанет быть предметом залога, с него снимут обременение и гражданин сможет распоряжаться с ним, не спрашивая разрешения банка.

Досрочное закрытие кредита осуществляется следующим образом.

Покупатель передает деньги заемщику и подписывает с ним договор о внесении средств только на оплату долга, либо перечисляет сумму напрямую в банк.

На практике этот способ реализуется редко. Во-первых, найти покупателя, готового закрыть долг перед банком, трудно. Во-вторых, если покупатель хочет стать собственником не доли, а всей жилой площади, то потребуется согласие второго собственника.

2. Разделить оплату между покупателем доли и заемщиком. В этом случае для сторон сделки предоставляются банковские ячейки, в которые помещаются суммы на выплату остатка по кредиту и приобретение доли. После сделки кредитор получает выплату долга и снимает обременение с имущества. Сумма за долю переходит к продавцу. Покупателю остается только оформить на себя право собственности.

Такой способ используется редко, так как не купленные доли в квартирах остаются в собственности других лиц, а долг по кредиту может выплачиваться еще долгое время.

3. Переуступить права. Этот способ применяется часто. Он сводится к тому, что второй заемщик становится покупателем.

Сделка совершается по алгоритму:

• покупатель вносит денежные средства за долю в банковскую ячейку;
• между сторонами заключается соглашение о переуступке;
• банк расторгает старый договор ипотеки и заключает новый;
• договор регистрируется в Росреестре;
• продавец получает средства за проданную долю.

После этого покупатель становится единственным владельцем квартиры и продолжает выплачивать кредит банку в качестве нового заемщика.

В приватизированной квартире

После приватизации квартира считается совместной собственностью всех жильцов, зарегистрированных на жилой площади. 

В приватизированных квартирах собственность может быть:

• долевой (актуально для коммунальной недвижимости), при которой размер долей собственников точно определен;
• общей долевой, когда доли всех владельцев считаются равноценными (если другое не предусмотрено соглашением между ними);
• общей совместной, при которой доли собственников не оговариваются, т.е. остаются невыделенными (например, супругов).

Если ситуация касается долевой собственности, то продажа доли осуществляется по общим правилам. В остальных случаях необходим выдел доли.

Можно определить долю в натуре или в виде дроби (идеальную), либо получить компенсацию за часть своего имущества.

Вопрос решается по соглашению сторон. Если добиться его не удается, то подается иск в суд.

По доверенности

В сделке с недвижимостью от лица собственника может действовать представитель. Доверенность на него оформляется нотариально. В ней прописываются все полномочия. 

В этом случае пакет документов в Росреестр дополняется копиями:

• доверенности;
• паспорта представителя.

Полученной по наследству

Гражданин, желающий продать долю, переданную по наследству, должен оформить у нотариуса свидетельство, подтверждающее переход собственности, а затем зарегистрировать свое право в ЕГРН. Далее можно действовать по стандартной схеме.

После развода

После развода доля продается по типовым правилам, установленным законодательством. Нужно уведомить совладельцев, определиться с покупателем, подписать договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Ответы на часто задаваемые вопросы

1. Может ли один супруг продать свою долю?

Да, но так как имущество является общей совместной собственностью жены и мужа, сначала нужно выделить долю.

Ст. 38 СК РФ указывает, что супруги могут поделить имущество, находясь в браке, заключив соглашение. 

В нем прописываются:

• ФИО и паспортные данные мужа и жены;
• реквизиты Свидетельства о заключении брака;
• имущество, подлежащее разделу;
• доли, которые нужно закрепить за каждым из супругов.

Соглашение удостоверяется нотариально. Также супруги могут оформить брачный договор, выделив доли в нем и заверив его нотариально. Удостоверение и соглашения, и брачного договора стоит 500 рублей (пп. 6, 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Если согласовать раздел долей не удается, то заинтересованная сторона может подать в суд.

В ст. 39 СК РФ обозначаются правила определения долей, если происходит раздел совместной собственности. Изначально доли супругов считаются равными, если иное не сказано в договоре, заключенном между ними.

При разделе имущества, суд может отказаться от равнозначности долей, если это необходимо для защиты интересов детей моложе 18-ти лет или одного из супругов. Если супруг не обладал доходом по неуважительной причине или тратил общее имущество в ущерб семье, то суд вправе закрепить за ним долю меньшую, чем за вторым супругом.

После выделения доли, супруг сможет ее продать, предложив ее в первую очередь мужу или жене. 

2. Как продать долю ребенка?

Продать долю несовершеннолетнего могут его родители, попечитель или опекун, получив согласие органа опеки и попечительства Это установлено п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» и п. 2 ст. 37 ГК РФ. 

Для этого следует обратиться в компетентный орган по месту прописки с заявлением (бланк можно попросить у сотрудников). 

В обращении нужно указать:

• общую информацию о сделке (какой объект подлежит продаже и каковы условия);
• куда планируется потратить полученные деньги;
• что будет приобретено ребенку взамен.

Орган опеки и попечительства даст одобрит сделку, если убедится, что права и интересы ребенка будут соблюдены. 

Для этого опекун, попечитель или родители должны будут:

• предоставить ребенку долю, соразмерную той, которая будет продаваться;
• обеспечить несовершеннолетнему своевременную регистрацию в новом жилище;
• компенсировать ребенку стоимость доли, если у него имеется в собственности другая недвижимость, или доля продается в связи с переездом в другой город.

К обращению нужно приложить документы:

• копию паспорта несовершеннолетнего (либо свидетельства о рождении);
• паспорта родителей (копии);
• документы, подтверждающие что продаваемая и приобретенная для ребенка доли находятся в собственности (копии);
• технические либо кадастровые паспорта (копии);
• справки из БТИ, копии поэтажных планов и экспликации (по требованию уполномоченного органа);
• отчет об оценке с указанием стоимости продаваемой доли и недвижимости, покупаемой несовершеннолетнему;
• документы жилищного учета;
• реквизиты счета, куда будут перечисляться деньги (если взамен продаваемой доли будет выплачена компенсация)
• иногда — предварительный договор договора-купли продажи на приобретаемую недвижимость.

3. Можно ли продать долю, если совладелец возражает?

Если собственник имущества против продажи доли, то он может:

• использовать преимущественное право покупки;
• оспорить сделку в суде, потребовав признать за собой преимущественное право покупки.

4. Как продать часть доли?

Иногда возникает потребность продать только часть доли. Делается это также, как и при продаже целой доли (с обязательным уведомлением совладельцев).

Если кто-то из собственников возражает против продажи части доли, то можно провести сделку обходным путем, сделав это одним из способов:

• оформив договор дарения, после чего новый владелец сможет докупить остальную долю;
• составив фиктивный договор дарения части доли, фактически получив за нее деньги;
• оформив договор займа.

На практике использовать данные способы рискованно. Если собственники пойдут в суд за установлением фиктивности сделки, и он вынесет положительное решение, то продавец останется без денег, а покупатель — без имущества.

5. Как продать квартиру по долям одному лицу?

Все совладельцы квартиры могут продать ее одному покупателю.

Сделать это можно через:

• составление одного многостороннего договора;
• составление нескольких отдельных договоров с каждым владельцем.

6. Можно ли приостановить продажу долей?

Да, причем сделать это может как продавец, так и покупатель. Максимальный срок приостановления составляет месяц. 

Регистратор может приостановить сделку на срок до трех месяцев, если:

• посчитает, что документы могут быть неподлинными;
• при непредоставлении отказов собственников от покупки;
• если месяц с момента направления уведомлений не прошел, и отказов от совладельцев не было.

7. Можно ли продать доли в квартире, которые считаются минимальными?

Нет, нельзя.

В Москве минимальной долей признается площадь до 10 м², в других регионах — 12 м².

Показатели для ориентира представлены в таблице:

Размер площади квартиры	Минимальный размер доли на продажу
30–60 м²	1/4
60–120 м²	1/10
От 132 м²	1/15

Если сделка будет совершаться по поводу минимальных долей, то Росреестр ее не зарегистрирует.

Выводы

Таким образом:

• продать можно долю в долевой собственности;
• если собственность является общей, то для продажи долю нужно выделить;
• сделать это можно по договоренности сторон или через суд;
• реальная доля стоит дороже, чем идеальная;
• совладельцы имущества обладают преимущественным правом покупки;
• при его несоблюдении сделка может быть оспорена;
• регистрация сделки осуществляется в Росреестре;
• нельзя продать минимальную долю.

Законодательство в сфере недвижимости постоянно совершенствуется. Не исключено, что в ближайшее время появятся изменения, после которых упростится продажа квартир в долях, а участники правоотношений получат большую защиту.