Как продать квартиру с ипотечным кредитом
Бывают ситуации, когда заемщик, оформивший квартиру в ипотеку, по каким-либо причинам не хочет более выплачивать кредит. В таком случае чтобы закрыть долг перед банком-кредитором, необходимо реализовать приобретенную в ипотеку недвижимость.
Первое, что нужно сделать в такой ситуации, - обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит. Если долг за квартиру еще не погашен, то без разрешения банка-кредитора заемщик ничего не сможет сделать с заложенной недвижимостью. Напомним, до конца выплаты ипотеки заемщик является собственником квартиры, однако распоряжаться ей по своему усмотрению не может. Дело в том, что квартира находится в залоге у банка, а банк является владельцем закладной.
При обращении в банк следует помнить, что кредитор имеет право отказать заемщику в продаже заложенной недвижимости, чтобы не уменьшать свой кредитный портфель. Тем не менее, если у заемщика нет задолженности по ипотеке, банк обычно идет навстречу. Получив разрешение банка, заемщик имеет право самостоятельно реализовать квартиру по той цене, которая его устраивает. Однако если заемщик задолжал по ипотеке, банк, скорее всего, возьмет на себя продажу заложенной квартиры, и цена продажи вряд ли устроит заемщика. Чтобы как можно быстрее вернуть деньги и избавиться от неблагонадежного заемщика, банк будет выставлять квартиру по минимальной цене.
Наконец, следует помнить, если вы продаете ипотечную квартиру в новостройке, то в продаже заложенной квартиры будет участвовать и застройщик, который обязательно должен быть в курсе происходящего с недостроенной недвижимостью. Как продать ипотечную квартиру?
Вариант №1. Продажа ипотечной квартиры с полным погашением долга перед банком
1. Первым делом находим покупателя на квартиру. Для ускорения процесса можно обратиться к риелторам.
2. Обсуждаем условия продажи квартиры с покупателем и банком. Стоит отметить, обычно банк берет на себя проведение сделки и контроль взаиморасчетов.
3. Заключаем с покупателем предварительный договор купли-продажи.
4. Покупатель перечисляет на счет банка-кредитора ту сумма, которую осталось выплатить для погашения ипотеки. Эти деньги выступают в качестве задатка по квартире.
5. Оставшаяся часть от стоимости квартиры закладывается в банковскую ячейку.
6. После внесения покупателем на счет остатка долга по ипотеке, продавец-заемщик получает в банке закладную и справку о том, что кредитная задолженность отсутствует. Эти документы продавец-заемщик несет в Росреестр, где оформляет снятие обременения с квартиры.
7. В Росреестре осуществляется регистрация договора купли-продажи квартиры и права собственности покупателя на квартиру.
8. С зарегистрированным договором купли-продажи продавец возвращается в банк и забирает из банковской ячейки оставшуюся часть денег от продажи квартиры.
Вариант №2. Продажа ипотечной квартиры с переоформлением кредита на покупателя
Иногда покупатели готовы взять на себя обязательства по выплате ипотеки. В таком случае продажа залоговой квартиры будет производиться с переоформлением ипотечного кредита на покупателя.
Однако покупателю следует помнить, что для переоформления ипотеки ему придется пройти весь процесс одобрения кредита: от заполнения анкеты до предоставления документов о доходе. И если банк что-то не устроит, он имеет право отказать в переоформлении ипотеки. Кроме того, если покупатель думает, что банк оформит ему кредит на тех же условиях, что и продавцу квартиры, то он ошибается. Чаще всего банк изменяет условия ипотеки так, как ему удобно.
Вариант №3. Потребительский кредит для погашения долга по ипотеке
Для некоторых заемщиков самым простым способом для снятия обременения с квартиры является погашение долга по ипотеке. Но если нет денег, чтобы погасить долг? В таком случае многие заемщики обращаются в банк за потребительским кредитом, сумма которого равна сумме остатка долга по ипотеке. С помощью потребительского кредита гасится ипотека. Затем заемщик снимает обременения с квартиры и продает ее по той цене, которая его устроит. После продажи квартиры заемщик гасит потребительский кредит.
