Как продать квартиру с материнским капиталом
-->Для стимулирования рождаемости в России выдают маткапитал. Его можно потратить только на определенные цели, например, на улучшение жилищных условий. Со временем семьи могут захотеть расширить площадь недвижимости, принять решение о переезде и тогда появляется потребность в ее продаже. Разбираемся, как продать квартиру с материнским капиталом, поговорим о рисках, о необходимых документах, других особенностях.
Можно ли продать квартиру с материнским капиталом?
-->Сразу ответим: продажа квартиры с маткапиталом — это законный процесс, однако с особенностями. Например, часть недвижимости, купленной с таким жилищным сертификатом, принадлежит детям — это накладывает свой «отпечаток» на куплю-продажу. Органы опеки контролируют сделку и дают предварительное согласие на ее совершение. Иногда родители не наделяют своих детей долей недвижимости, что незаконно. За соблюдением этого и следит государство. Есть и другие нюансы.
Справка. Распространенная ситуация, при которой детей «забывают» включить в собственники — это одновременное использование маткапитала и ипотеки: банки не любят брать в залог недвижимость с «детской» долей, в случае чего ее потом нельзя будет забрать. Поэтому детей не включают в долю, но пишут заявление и нотариально его заверяют, что после погашения кредита выделят им часть жилья.
Отмечаем, что государственная поддержка по предоставлению субсидии регулируется гражданским и семейным кодексом, местным и федеральным законодательством, в том числе актом под № 256 Ф3.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
-->Когда появляется потребность продать квартиру, купленную на материнский капитал, сначала получают одобрение попечительских органов, а также СФР — государственного внебюджетного Социального фонда России. Другие условия:
- Получают одобрение банка при открытой ипотеке.
- Оформляется доля детей в недвижимости.
- Гарантируют, что дети будут жить в условиях не худших, чем раньше.
- Дается гарантия, что доля детей сохранится.
- Приобретенный объект регистрируется в Росреестре.
Использование материнского капитала контролируют не только органы опеки и СФР, но и, при нарушении законодательства, прокуратура.
Через сколько можно продать квартиру, купленную с участием материнского капитала
-->Время продажи квартиры с материнским капиталом не ограничено: решая улучшить жилищные условия, реализуя недвижимость для покупки новой, вы можете сделать это в любой момент. Главное получить разрешение от опеки и СФР, потому что при его отсутствии сделка не будет подтверждена нотариусом. Также купля-продажа должна происходить в соответствии с условиями, перечисленными в предыдущем разделе.
Читайте также: Рассказываем, кому положена льготная ипотека на вторичное жилье, как оформить семейную ипотеку и на каких условиях в 2023 году.
Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция
-->Если вы не знаете, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, то воспользуйтесь пошаговой инструкцией из 6 этапов:
- Поиск новой недвижимости для детей или компенсационная выплата.
- Поиск покупателей на квартиру, приобретенную на материнский капитал.
- Подготовка документов.
- Получение необходимых разрешений (опека и СФР).
- Оформление соглашения.
- Регистрация недвижимости в Росреестре.
Теперь несколько подробней о каждом из этапов.
Поиск недвижимости для детей, выплата компенсации
Решая продать недвижимость с маткапиталом, чтобы купить взамен новый дом или квартиру, не забывайте о детях. Вам придется выполнить одно из условий:
- Выделить им долю в новой квартире.
- Компенсировать долю деньгами и положить их в банк.
- Выделить детям адекватную долю в жилье родственников.
Справка. При денежной компенсации сначала ее должны одобрить органы опеки, сделать оценку насчет равнозначности суммы и только потом вы сможете открыть банковский счет и положить на него средства.
Приобретаемое жилье должно соответствовать определенным критериям: рядом с новым домом важно присутствие всей необходимой инфраструктуры (школы, детсада, больницы), в нем сделан нормальный ремонт, дом не в аварийном состоянии. Еще нюанс: продажа квартиры, купленной на материнский капитал, и приобретение новой, за некоторым исключением (об этом ниже), происходит одновременно.
Поиск покупателей
Обычно покупатели опасаются приобретать квартиры и дома с материнским капиталом, так как при нарушениях сделка может быть оспорена. Но при соблюдении закона обычно все проходит гладко.
После того как найден покупатель на старое и продавец на новое жилье, вносятся залоги, которые говорят о серьезности намерений. Затем оформляются предварительные договора. Потом решается вопрос с опекой о предоставлении долей детям в новой недвижимости, и сделка завершается.
Получение разрешения от опеки и СФР, подготовка документов
Продавать недвижимость с материнским капиталом и приобретать новую при наличии детей до 18 лет можно только с разрешения от опеки. Если оформлена ипотека, то потребуется одобрение банка. Проведение сделки разрешат, если будут подготовлены такие документы:
- Паспорта заявителей.
- Свидетельство рождения.
- Заявление на одобрение сделки.
- Выписки из реестра недвижимости (ЕГРН) и домовой книги.
- Справка из Росреестра по цене объекта.
- Копии счетов на жилые помещения для старой и новой квартиры.
- Предварительный договор, на основании которого будут подписаны основные соглашения.
После изучения пакета документов в течение 14 дней выносится решение об одобрении или отказе.
Справка. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, то должны учесть, что к перечисленному пакету потребуется также согласие на сделку от банка.
Оформление сделки
Продают и покупают собственность параллельно, регистрируют соглашения у нотариуса. Получать нотариальное удостоверение можно при наличии:
- Паспортов родителей и детей после 14 лет.
- Свидетельства о рождении, если ребенок младше 14 лет.
- Соглашения о купле-продаже.
- Разрешительные документы от государственных органов (опека, СФР).
- Выписки ЕГРН.
- Технического паспорта.
- Выписки об отсутствии долгов за электричество, воду, тепло, другие ЖКУ.
Кроме того, вам необходимо будет сделать копии лицевых счетов.
Регистрация в Росреестре
На последнем этапе собственность регистрируют в Росреестре. Документы (нотариально заверенный договор, технический паспорт) можно подать двумя способами: через МФЦ (многофункциональный центр) или через банк (электронная регистрация). После оплаты госпошлины выписка будет готова через 7 рабочих дней.
Нужно ли платить налог
-->После заключения договора купли продажи квартиры с материнским капиталом перечисляют налоги в соответствии с Налоговым Кодексом РФ статьей 217.1. Не надо делать выплаты в казну, если недвижимость находится в собственности больше 5 лет. Кроме того, предоставляется освобождение от уплаты, если семья имеет 2 и более несовершеннолетних ребенка. В других случаях отчисления составляют 13% и зависят от продажной стоимости.
Расчет налога от продажи квартиры
-->Размер налога составляет 13%, он платится от разницы между покупкой и продажей. Но есть особенность: при доходе от продажи ниже 70% стоимости, указанной в кадастре, для расчета берется именно она, а не продажная цена. Если цена реализации недвижимости больше 70%, то для расчета берется она.
Получается, что формула такая: (доход от продажи или 70% кадастра – цена покупки) х 13% = сумма налога.
Справка. Покупка квартиры должна быть документально подтверждена (ее не дарили, она не досталась вам в наследство), что при материнском капитале — не проблема, иначе налог будет рассчитываться по другой, невыгодной для продавца формуле: (доход – 1 млн. руб.) х 13%.
Риски продажи квартиры, которую купили с привлечением маткапитала
-->Квартиру, приобретенную с привлечением государственных денег, то есть с маткапиталом, продать сложнее, ведь государство заинтересовано в целевой трате своих средств и дети, для которых, в общем-то, и предназначена эта помощь, не выглядели пострадавшей стороной.
Поэтому в процессе сделки продавцу приходиться доказывать ее обоснованность перед контролирующими органами и, возможно, перед банком. При отсутствии разрешения от госорганов сделка купли-продажи недвижимости может быть оспорена в суде.
Также после реализации квартиры родители обязаны правильно выделять доли детям, если процедура пройдет с нарушениями, то сделку расторгнут. Тогда недвижимость вернут продавцам, а деньги покупателям.
Как узнать, что при покупке квартиры использовали маткапитал
-->Мы выяснили, что при купле собственности с участием материнского капитала для будущего собственника появляются риски, так как процесс контролируется государством. Именно поэтому приобретатель должен знать, оформлялся ли договор купли продажи с использованием материнского капитала или недвижимость продавцом покупалась только на свои деньги.
Можно просто спросить продавца, был ли использован материнский капитал, часто люди не из каких-то корыстных побуждений, а по забывчивости не сообщают эту информацию при сделке. В первую очередь это нужно сделать при наличии в документах продавца отметок о детях.
Запросите выписку из ПФ (пенсионного фонда) у продавца об остатках маткапитала на счетах, если он не использовался, то сумма помощи на них останется неизменной.
Если денег нет или остаток меньше первоначальной суммы, то надо выяснить, куда ушли средства, для этого попросите для ознакомления предыдущий договор купли-продажи недвижимости. Если маткапитал использовался, то в соглашении делают отметку.
Дальнейшие действия будут зависеть от того:
- Выделялись ли доли детям.
- Доли не выделялись.
- Доли выделяли в другой квартире.
Рассмотрим подробней каждый случай.
Маткапитал использовали, доли детям выделили
Если при покупке недвижимости на маткапитал каждый член семьи был учтен и всем, в том числе и детям была выделена своя доля, то квартира продается только после получения разрешения от попечительских органов. Об этом говорит статья 37 ГК РФ пункт 2.
При продаже старого и одновременной покупке нового жилья органы опеки проследят, чтобы выполнялось условие: вновь приобретаемая квартира была не хуже прошлых апартаментов. При этом предоставляют нотариально заверенное обязательство о выделении долей для детей в покупаемой недвижимости.
Если продажа не происходит одновременно с покупкой, то надо доказать проверяющим органам, что дети не останутся без своей доли.
Интересно. Когда покупка и продажа производится не одновременно, практикуется обмен долями с родственниками: детям выделяют их часть квартиры, а своим мамам, папам, сестрам, братьям и т.д. дают равнозначную долю в своей недвижимости. Это законно и упрощает потом продажу.
Маткапитал использовали, долю не выделили
Не всегда долю можно выделить сразу, например, при покупке жилья на уровне «котлована». Но после сдачи объекта, не позднее чем через полгода, сделать это придется. Другой вопрос, что не все так поступают. Но тогда у продавца могут быть проблемы, ведь покупатель может проверить использование маткапитала и выделение долей и при неправильном оформлении расторгнуть сделку.
Рассказываем, как продать дом, купленный за материнский капитал без выделения долей, наша инструкция:
- Делаем заявку на выделение долей, собираем пакет документов.
- Регистрируем выделение долей в Росреестре через МФЦ.
- Ожидаем получение разрешения на продажу в опеке.
Справка. Заявление можно не регистрировать у нотариуса, если квартира в совместной собственности у супругов, если же для мужа и жены выделены доли, то нотариальное заверение необходимо.
Маткапитал использовали, доли выделили в другой квартире
Если доли выделили в другой квартире в процессе продажи недвижимости, которая была куплена на жилищный сертификат с материнским капиталом, что было проконтролировано органами опеки, то это законно.
Если продавец рассказывает, что у детей есть доли в другом объекте, хотя именно продаваемая квартира была куплена на материнский капитал, то лучше отказаться от ее покупки. По закону изначально доли должны быть выделены здесь, а уже потом, после диалога с органами опеки они могут быть переоформлены на другую квартиру.
То есть, факт, что когда-то на ребенка было приобретено какое-либо имущество, и оно может стать заменой использования материнского капитала — не является законным решением. Изначально доля должна принадлежать детям именно в квартире, купленной на жилищный сертификат с маткапиталом.
Квартиры с маткапиталом продать можно, но процесс этот усложняется, так как государство контролирует соблюдение интересов детей. Если все сделать правильно, то проблем у продавца и покупателя не возникнет.
