Переуступка прав на квартиру в новостройке в 2022 году

Приобрести квартиру можно не только у застройщика, но и у юр. лица, инвестора или паевого фонда, которые продают жилье в недостроенном доме параллельно с девелопером. Покупку квартиры в здании, которое пока не сдано в эксплуатацию, называют переуступкой прав требования, просто «переуступкой прав» или договором цессии.

На момент покупки квартиры ее еще нет, потому что объект не построен. Покупатель отдает продавцу деньги и становится дольщиком. В статье мы расскажем о переуступке прав: дадим полноценную пошаговую инструкцию о том, как провести переступку по ДДУ по актуальным законам на 2022 год.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Когда человек изъявляет желание участвовать в строительстве многоквартирного дома, он заключает с девелопером договор долевого участия, или ДДУ. Заключивший ДДУ человек знает точно: когда дом будет сдан в эксплуатацию, одна из квартир достанется ему. Взаимодействие между дольщиком и девелопером регулирует №214-ФЗ.

Важно помнить, что подписавший ДДУ пока не купил жилье — только получил право требования по договору. Ему не разрешат продать квартиру, которой не существует, но разрешат еще раз уступить права на нее. Переуступку прав делают после регистрации ДДУ и до подписания акта приема-передачи жилья. Для этого оформляют договор цессии.

Плюсы и минусы переуступки прав

Строительство многоэтажного дома длится несколько лет. По мере приближения к его сдаче в эксплуатацию цены на квартиры растут. Чаще всего переуступают права собственности происходит в домах, которые вот-вот сдадут в эксплуатацию, поэтому долго ждать вселения не придется.

К плюсам переуступки прав по ДДУ относят:

• возможность для нового дольщика сэкономить до четверти стоимости жилья, если найти продавца с желанием срочно продать недвижимость и удачно с ним поторговаться;
• относительно низкую стоимость жилья: приобретенная по ДДУ квартира точно обойдется дешевле, чем такая же в достроенном новом или старом доме;
• возможность оформить договор уступки прав в процессе строительства и продать жилье после сдачи дома в эксплуатацию с наценкой 5—20%$
• меньшее количество рисков по сравнению с покупкой вторичной квартиры с многолетней историей, в которой много белых пятен.

У переуступки прав есть и минусы:

• квартира не принадлежит тому, кто получил ее после переуступки прав — ему принадлежит только право иметь квартиру в конкретном доме;
• легко не обратить внимания на просрочки и невыполнение обязательств продавцом перед застройщиком — с этими проблемами придется разбираться покупателю;
• легко стать жертвой мошенников — например, купить жилье вместе с другими ничего не подозревающими людьми.

Особенности переуступки прав

Согласно №214-ФЗ, у уступки прав требования по ДДУ есть специфика:

• Договору уступки нужна государственная регистрация. Пока этого не произошло, права принадлежат продавцу.
• Договор цессии оформляют после регистрации ДДУ в Росреестре. По российским законам передавать разрешается только зарегистрированное право. Обязательно убедитесь, что договор долевого участия, по которому произойдет переуступка прав, зарегистрирован.
• Если продавец — юрлицо, оплату по договору переуступки проводят только после его регистрации. Желательно придерживаться этого правила и в отношении физических лиц.
• Не обязательно согласовывать переуступку прав с девелопером. Но его нужно известить о заключении и регистрации договора цессии — написать от руки уведомление с данными продавца и покупателя, прикрепить копию договора.
• По договору переуступки прав передают ровно те права, которые были у продавца. Если вы оформляете договор цессии с юрлицом, недобросовестный девелопер может попытаться использовать это в корыстных интересах. Покупателю нужно обратить внимание и на стоимость уступаемых прав в договоре цессии, и на цену в договоре долевого участия. Стоимость уступаемых прав — сумма, которую покупатель вправе требовать при желании расторгнуть договор долевого участия. От нее же будут рассчитывать штрафы при затягивании сдачи дома. По российским законам неустойка, которую вправе получить физлицо, вдвое больше неустойки для юрлица.

Как избежать обмана при переуступке прав на квартиру: уловки 2022 года

Защититься от мошенничества довольно просто, если быть внимательным и разумным.

Не соглашайтесь на сделку, если продавец подписал акт приема-передачи. Наймите опытного юриста, который специализируется на сопровождении переуступки прав на недвижимость, и оформите у него правильный договор цессии. Визируйте его у девелопера. Обязательно укажите полную сумму сделки. Если нужны освидетельствования, не пренебрегайте ими.

При намерении заключить договор переуступки прав по ДДУ с юридическим лицом выясните, как давно открыли компанию, на которую оформлен договор долевого участия. Посмотрите, вела ли она хозяйственную деятельность. Если не вела, откажитесь от сделки. Для проверки воспользуйтесь сайтами арбитражных судов, ресурсами БИР-аналитик и Картотека, отфильтруйте новости в СМИ по названию.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция

Покупка жилья по договору цессии в 2022 году предполагает сбор документов, оформления собственно договора и его государственной регистрации. Рассказываем, как выглядит цепочка действий.

1. Сбор документов

Чтобы зарегистрировать переуступку прав по ДДУ, продавцу и покупателю нужно подготовить:

• письменное и нотариально заверенное согласие партнера по браку;
• разрешение от банка на заключение договора цессии;
• ДДУ;
• разрешение на переуступку прав, подписанное девелопером;
• справка о погашении долга перед девелопером.

Согласие супругов на сделку позволяет распоряжаться имуществом, которое считается совместно нажитым.

ДДУ нужен для внесения изменений: новым дольщиком становится тот, кому уступили права требования.

Девелопер должен письменно разрешить оформление договора цессии для того, чтобы исключить возможность признания сделки недействительной.

Справка о погашении долга оформляется девелопером после получения суммы, указанной в ДДУ. Если продавец не погасил долг, эта обязанность перейдет к покупателю.

Разрешение от банка требуется, если продавец приобретал квартиру на заемные средства, и она считается залоговым имуществом.

2. Оформление договора

Обратитесь к юристу, чтобы составить договор цессии. Укажите в нем вот что:

• дату заключения сделки;
• город, в котором находится квартира, ее адрес и технические характеристики;
• адреса и паспортные данные обеих сторон;
• уникальный номер, дату оформления и информацию о сторонах, заключивших договор долевого участия;
• сумму, которая перейдет продавцу;
• особенности расчета и реквизиты — обычно деньги отдают наличными или кладут в ячейку после регистрации в Росреестре;
• список документов, которые должен отдать продавец, и сроки их передачи;
• права и обязанности покупателя и продавца.

Договор составляют в нескольких экземплярах, подписывают и расшифровывают подписи. Минимальное количество экземпляров — три: для продавца, для нового владельца и для Росреестра. Еще по экземпляру понадобится для передачи в банк и девелоперу. 

3. Регистрация в Росреестре

Отправляйтесь в региональный филиал Росреестра или запишитесь на прием в любой МФЦ на Госуслугах. Отдайте специалисту:

• ДДУ и договор цессии;
• квитанцию об оплате госпошлины — 350 рублей, платит покупатель;
• оригиналы паспортов продавца и покупателя;
• письменное и заверенное нотариусом согласие партнеров по браку;
• разрешение от девелопера;
• справку о погашении долга перед девелопером или расписку от покупателя о взятии долга на себя;
• разрешение от банка на оформление договора цессии.

Вам понадобятся оригиналы документов или их нотариально заверенные копии. Взамен вы получите расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. Подождите 10 дней, заберите документы и получите уведомление о том, что в ДДУ появились изменения, и они зарегистрированы.

Как получить квартиру по договору цессии

После регистрации договора переуступки прав вам остается дождаться сдачи здания в эксплуатацию. Девелопер даст дому адрес, подготовит кадастровые паспорта, оформит протокол о распределении квартир. Вы получите от застройщика нотариально заверенную копию разрешения на сдачу в эксплуатацию и акт приема-передачи.

Следующий ваш шаг — снова посетить Росреестр или ближайший МФЦ для оформления права собственности. Для этого понадобится:

• паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины — 2 000 рублей;
• ДДУ и договор о переуступке прав требования;
• копия разрешения на сдачу объекта недвижимости в эксплуатацию;
• акт приема-передачи.

Взаимодействие с Росреестром или МФЦ стандартное: отдайте документы, возьмите расписку об их принятии, подождите 10 дней, заберите оригиналы, получите выписку из ЕГРН.  

Сколько это стоит? 

Услуги по заключению договора переуступки прав требования оплачивает покупатель. Он же платит 350 рублей госпошлины. Еще нужно  заплатить налог — 13% от разницы сумм при оформлении договора долевого участия и договора цессии.

Приведем пример. Николай оформил договор долевого участия с девелопером и перечислил ему 2 млн. рублей. Спустя год ему захотелось уступить права на квартиру в обмен на 3 млн. рублей. Налог, который заплатит Николай, рассчитывается из разницы между этими суммами — то есть, с 1 млн. рублей. Это значит, Николай заполнит декларацию и отдаст 130 тыс. рублей. Если он этого не сделает, придется платить штраф.

Подводные камни при переуступке прав на квартиру

• Ипотечное жилье. Оформлять договор цессии на залоговое жилье сложнее, чем на квартиру, купленную на свои деньги. Перед передачей прав придется «закрыть» кредит, иначе сделка будет невыгодна для банка, он не даст согласия и не избавит от обременения. Иногда случается так, что сделку нужно проводить при открытом долге. Обязательно наймите юриста, чтобы не запутаться в нюансах.
• Несовершеннолетние. Если в договоре долевого участия прописаны дети, при заключении договора переуступки прав требования нужно заручиться согласием органов опеки. Представляют интересы ребенка его мать и отец или опекуны. Эти граждане будут подписывать договор цессии.
• Материнский капитал. Передача прав требования на квартиру, купленную с участием маткапитала — еще одна юридически сложная процедура. Она сложна даже в лучших городах России для жизни, потому что придется убеждать государство в передаче долей в собственности детям после сдачи дома в эксплуатацию.

Часто задаваемые вопросы

Как правильно выбрать квартиру для покупки по договору цессии?

Начните с изучения местоположения дома. Поймите, какая жилплощадь вам нужна для комфортной жизни. Убедитесь в том, что территория будет благоустроена, а неподалеку от дома имеются продуктовые магазины, школа, детский сад, охраняемая автостоянка и другие удобства. Воспользуйтесь сайтами застройщиков: там обычно выкладывают 2D и 3D проекты новостроек.

Чтобы составить представление о девелопере, обратите внимание на такую информацию:

• репутация компании;
• проектная декларация;
• разрешения на строительство от надзорных инстанций.

Проверьте девелопера по номеру ОГРН. Просмотрите форумы. Найдите сведения о генеральном директоре. Узнайте, владеет ли девелопер участком или арендует его. Заплатите 250 рублей за выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии залогов.

Когда вы будете читать ДДУ, обратите внимание на понижающий коэффициент на балконы и лоджии. Поинтересуйтесь порядком перечисления оплаты. Проверьте, насколько быстро квартира в новостройке станет собственностью покупателя после подписания акта приема-передачи.

Что делать, если девелопер обанкротился?

При банкротстве застройщика вам не удастся вернуть рыночную стоимостью жилья, но получится взять неустойку. Если ее сумма вам не нравится, подавайте в суд.

Что важно проверить в договоре долевого участия перед оформлением переуступки прав?

В договоре должен быть подробно описан дом и конкретная квартира. Характеристики из ДДУ должны соответствовать прописанным в проекте.

Еще в договоре долевого участия указывают сроки передачи квартиры и ее цену. Цена бывает фиксированной или выраженной в виде произведения количества квадратных метров и цены кв.м.

Также в ДДУ пишут гарантийные сроки: как минимум три года на коммуникации, как минимум пять лет на сам дом.

Обратите внимание на способы обеспечения обязательств. В ДДУ обязательно указывают залог многоэтажки и земельного участка.

На договоре долевого участия ставят печать о регистрации с уникальным номером и датой, а также прописывают порядок уступки прав. Чаще всего оформлять договор цессии можно только с согласия девелопера — это нормально.

Что делать, если оплата по ДДУ происходит в рассрочку?

Попросите продавца показать документы, подтверждающие факт оплаты. Если он что-то не оплатил, это предстоит сделать покупателю.

Какие особенности есть у рефинансирования ипотеки с переуступкой прав требования?

Если покупатель собирается кредитоваться в другом банке, ему придется обговаривать порядок оформления договора цессии и снятия прежней ипотеки сразу с двумя кредитными организациями. Работники банков охотно отвечают на вопросы, помогают с проверкой прав по ДДУ и оформлением документов.

Выводы

Мы рассказали, как оформить договор цессии и избежать основных подводных камней. Если вы впервые в жизни собираетесь купить квартиру по договору переуступки прав, наймите юриста. Не пытайтесь сэкономить на его услугах при участии в сделке несовершеннолетних детей, материнского капитала или заемных средств.

Внимательно читайте договор долевого участия. Если продавец должен денег застройщику, отдавать долг будете вы.