Можно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотечная квартира считается собственностью заемщика. Но пока человек не вернул долг, он не может распоряжаться недвижимостью без ограничений. Бывают случаи, когда собственнику целесообразно продать жилье: переезд и др. Такие сделки проводятся регулярно. В статье мы расскажем, как продать квартиру в ипотеке.

Через сколько можно продать ипотечную квартиру

Freepik

Возможность продажи ипотечной квартиры не имеет временных ограничений. Сделку можно оформить даже в первые месяцы после покупки недвижимости. Но для этого необходимо получить согласие кредитора.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Freepik

Ипотечная недвижимость находится в залоге у кредитора. Это гарантия того, что заемщик выплатит долг. При неисполнении обязательств квартира становится собственностью банка, и он может продать ее с торгов. Полученные деньги пойдут на погашение задолженности.

Таким образом, продать квартиру в ипотеке просто так не получится. В соответствии с 37 статьей закона «Об ипотеке» операция может быть совершена только с согласия залогодержателя. Это правило действует, если договор не предусматривает иных условий. При его нарушении сделка может быть оспорена. Чтобы продажа осуществилась, кредит должен быть погашен или переоформлен на другого человека.

Как банк относится к таким сделкам

Freepik

Банк заинтересован в полном погашении займа. Кто будет вносить деньги, значения не имеет. Поэтому кредитная организация не будет препятствовать передаче долговых обязательств другому человеку. Но покупатель должен соответствовать правилам финансового учреждения. Также у участников сделки должны быть все необходимые документы.

Банки сами предлагают удобные инструменты для расчетов. Они могут помочь с поиском покупателей. Схема подобных сделок уже отработана и обычно не вызывает трудностей.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Wikimedia Commons

Если ипотечный кредит был взят в СберБанке, операции с недвижимостью также будут доступны. Покажем пошагово, как продать квартиру в ипотеке СберБанка:

1. Обратиться в банк, рассказать сотруднику о сделке и условиях ее проведения. Если финансовую организацию все устраивает, она даст свое согласие.
2. Специалист банка рассчитает остаток задолженности, который нужно внести, чтобы снять обременение. Также он расскажет о других действиях, которые должен совершить заемщик.
3. Погасить долг. Источник поступления денег зависит от схемы продажи.
4. С квартиры будет снято обременение.
5. Теперь можно оформлять все документы и регистрировать сделку.

Погасить кредит можно и с участием Сбербанка. Для этого нужно оформить предварительный договор купли-продажи. Полученные по нему деньги пойдут на выплату долга. После этого оформляют основной договор. Там отмечают, что какая-то сумма была внесена ранее. Когда обременение снято, недвижимость можно переоформить на покупателя.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Freepik

Сделка эта непростая, хотя и осуществимая. Покажем пошагово действия продавца при продаже квартиры в ипотеку:

1. Получение разрешения от кредитора. Если дом не возведен, необходимо еще и разрешение застройщика. Вопрос нужно решить до подачи объявления. Уточните сроки оформления документов. В редких случаях банк может отказать.
2. Поиск покупателей. Объясните человеку условия сделки и все детали, чтобы он понимал, что от него требуется.
3. Согласование схемы продажи. Их мы рассмотрим далее. Узнайте все подробности, как оформляется та или иная процедура в вашем банке.

Для совершения сделки вам понадобятся следующие документы:

• Паспорта участников.
• Свидетельства о рождении детей, если у последних есть доля в квартире.
• Разрешение органов опеки и попечительства.
• Выписка из ЕГРН. Она подтверждает право собственности владельца.
• Согласие супруга на продажу. Оно необходимо, если недвижимость была куплена в браке.
• Выписка из домовой книги.
• Справки, подтверждающие дееспособность продавца.
• Технический паспорт. Документ заказывают в БТИ. Он подтверждает отсутствие несогласованных перепланировок.
• Справка об отсутствии долга по ЖКУ. Она действительна в течение 30 дней.
• Отчет об оценке недвижимости.

Как снять обременение и продать квартиру

Freepik

Наличие обременения говорит о том, что жилье находится в залоге у кредитора. Это не дает свободно распоряжаться объектом. Росреестр откажется зарегистрировать такую сделку. Поэтому сначала обременение нужно снять. Процесс проходит несколько стадий:

1. Заемщик погашает кредит.
2. Документы подаются в Росреестр.
3. Государственный орган снимает обременение.

Продавец гасит ипотеку и продает квартиру

Unsplash

Этот способ будет удобным, если у клиента достаточно денег на погашение ипотеки или он знает, где их найти. При совершении операции заемщик должен пройти несколько этапов:

1. Предупредить финансовую организацию о досрочном погашении кредита.
2. Получить документ об остатке задолженности.
3. Собрать необходимую сумму. Можно использовать свои накопления, деньги покупателя, кредит в другом учреждении.
4. Закрыть долг по ипотеке.
5. Снять обременение с объекта. Кредитная организация отправит документы в Росреестр.
6. Оформить договор купли-продажи и завершить сделку.
7. Зарегистрировать переход права собственности.

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

Freepik

Будущий владелец заранее перечисляет продавцу часть суммы. Процесс идет по следующему алгоритму:

1. Собственник предупреждает банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и получает документ о задолженности, которую нужно погасить.
2. Продавец и покупатель оформляют предварительный договор купли-продажи (или задатка).
3. Заемщик получает деньги и погашает задолженность.
4. Банк снимает обременение. При этом закладная передается продавцу. Обременение снимается.
5. Покупатель вносит оставшуюся сумму.
6. Сделка регистрируется. Покупатель вступает в права собственности.

Что если сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведет банк

Возможен такой вариант, когда ипотека просто переоформляется на покупателя. Квартира переходит в его собственность. Однако заемщик должен соответствовать условиям банка. Кредитная история у него своя. Банк проводит проверку и принимает решение относительно нового заемщика. Финансовая организация полностью курирует сделку. Покупатель берет ипотеку и рассчитывается с продавцом. А последний закрывает свой долг.

Пока идет процесс согласования нужно продолжать вносить платежи. Иначе придется платить пени за просрочку.

Еще один вариант: продажа квартиры с аукциона. В этом случае кредитная организация сама ищет покупателей.

Как быть, если продавец задерживал платежи по ипотеке

Freepik

А можно ли продать квартиру в ипотеке, если заемщик допускал просрочку платежей? При большой задолженности банк вправе выставить недвижимость на торги. Это делается по решению суда. Полученные деньги идут на оплату расходов банка и на погашение задолженности.

Если просрочка небольшая, или вы в любом случае хотите продавать жилье своими силами, проконсультируйтесь с сотрудником банка. Он подскажет, какая схема будет оптимальна в вашем случае.

Расчет налогов и вычетов при продаже ипотечной квартиры

Freepik

Продажа имущества предполагает уплату НДФЛ. Он составляет 13% от суммы сделки. Это требование актуально, если квартира была в собственности менее 5 лет.

Более подробную информацию об уплате НДФЛ при продаже квартиры можно получить в письме Министерства финансов от 02.08.2019. Декларацию нужно успеть подать до 30 апреля следующего года. Заплатить налог необходимо до 15 июля.

Основные риски покупки ипотечной квартиры

Freepik

Главная сложность заключается в поиске покупателя. Такая сделка более сложная, чем стандартная. Это отпугивает покупателей. Процедура может затянуться на долгий срок. Все это время придется вносить ипотечные платежи.

Покупатель сталкивается со следующими рисками:

• Долгое оформление сделки.
• Мошенничество. Поэтому договор купли-продажи лучше составлять с помощью специалиста.
• Срыв сделки. Вторая сторона может передумать или увеличить стоимость объекта. Поэтому лучше заранее заключить соглашение, которое ограничит продавца в принятии подобных решений.

Частые вопросы

Ответим на несколько частых вопросов об использовании ипотечной квартиры.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры?

Freepik

Собственнику потребуется разрешение на следующие действия:

• Сдача в аренду. Статья 346 ГК РФ не запрещает использовать ипотечную квартиру таким образом. Однако если в кредитном договоре указано другое, придется получать согласие банка.
• Перепланировка.
• Раздел при разводе. В этом случае нужно заключить нотариальное соглашение. На оформление документа потребуется согласие кредитора.
• Дарение.
• Регистрация других людей. Это возможно, если иное не указано в кредитном договоре.

На что не нужно разрешение банка?

Freepik

Следующие действия можно выполнять без согласия банка:

• Ремонт. Вы можете делать все, что не приводит к уменьшению стоимости объекта.
• Завещание. Вместе с жильем к наследнику перейдут и финансовые обязательства. Но банк не вправе влиять на то, кому достанутся квадратные метры.

Легко ли продать ипотечную квартиру?

Freepik

Продажа квартиры с ипотекой имеет свои особенности. Такие сделки связаны со следующими сложностями:

• Риск отказа банка.
• Предубеждения покупателя относительно покупки ипотечной квартиры.
• Риск срыва сделки из-за слишком долгого ожидания. Покупатель решит купить другое жилье, с которым не связано столько проблем.
• Необходимость продажи квартиры по более низкой цене.

Теперь вы знаете, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать. Это непростая процедура. Но осуществить ее вполне возможно. В некоторых случаях такая сделка даже более выгодна.