Новостройка или вторичка: делаем правильный выбор

Жилищный вопрос крайне важен для многих граждан России. Каждый из них, приняв решение о покупке собственной недвижимости, сталкивается с выбором: первичный или вторичный рынок. В первом случае можно получить новое жилье, никем ранее не используемое. Во втором же собственник получает готовое помещение, в которое можно сразу заехать без дополнительных денежных трат. Безусловно, оба варианта имеют как плюсы, так и минусы.

Разберемся, что выбрать: новостройку или вторичку.

Что такое первичное жильё?

Первичным считается тот объект недвижимости, в котором ранее никто не жил. Более того, это жилье не зарегистрировано в Росреестре, поэтому покупатель становится первым собственником имущества.

Такие квартиры располагаются в строящихся домах и не могут быть оформлены в собственность до тех пор, пока строение не будет сдано в эксплуатацию. Важно отметить, что покупка данного имущества осуществляется на основе договора долевого участия, а не договора купли-продажи.

Рынок вторичного жилья предлагает потенциальным покупателям квартиры, которые находятся в чьей-то собственности. Для проведения сделок на вторичном рынке недвижимости потребуется оформить договор купли-продажи и перерегистрировать имущество на нового собственника.

Плюсы новостроек

Отвечая на вопрос, вторичку или первичку стоит выбрать, в первую очередь нужно внимательно ознакомиться с преимуществами и недостатками каждого типа жилья. Для начала рассмотрим достоинства новостроек, которых, важно отметить, немало.

Доступная цена

Всем известно, что покупать жилье на ранних стадиях строительства гораздо дешевле, поскольку до сдачи дома клиенту придется подождать определенное время, иногда немалое.

Говоря по правде, этот критерий для большинства россиян является основным, поэтому более низкая стоимость новостроек не оставляет покупателю другого выбора из-за ограниченного бюджета. Часто клиент долгие годы откладывает средства на покупку собственного жилья или на первоначальный взнос по ипотеке. В таком случае значение имеет каждая копейка.

Простота оформления

Современные застройщики стараются максимально упростить процедуру оформления покупки. Они предлагают услуги банков-партнеров, которые профинансируют покупку. Такой подход считается традиционным на первичном рынке недвижимости, поскольку это способствует привлечению наибольшего числа клиентов. В данном случае покупатель имеет больше шансов получить ипотечный кредит.

Инвестиционная привлекательность

Инвесторы, желающие выручить прибыль с недвижимости, часто используют именно такой метод: купить квартиру в новостройке на ранних этапах строительства и после сдачи дома продать по повышенной стоимости. Такие инвестиции гораздо проще, нежели покупка вторички, в которой довольно сложно заранее подсчитать доходность.

Человек, решивший вложиться в первичное жилье, может выручить до 40% прибыли, что крайне редко встречается на вторичном рынке.

Длительный срок службы

Большое количество вторичного жилья находится в домах советской постройки, некоторые из них в ближайшие десятилетия будут расселены. В случае новостройки такого риска нет, поскольку жилье полностью новое и будет служить владельцу многие годы.

Новое жильё

Для многих покупателей важным эмоциональным аспектом является тот факт, что они заселяются в квартиру, в которой никто ранее не жил. Здесь нет риска встретить следы прошлых жильцов, неприятный запах или, что еще хуже, тараканов или клопов.

Юридическая чистота

Покупая новостройку, будущий собственник может быть точно уверен, что квартира не имеет проблем с документами. Кроме того, здесь не встретить неожиданно появившихся наследников или дольщиков, которые решат оспорить покупку и предъявить права на имущество.

В новом жилье требуется только проверить учредительную и разрешительную документацию, в то время как при покупке вторички зачастую приходится обращаться к услугам профессионального юриста, чтобы проверить «чистоту» документов.

Разнообразие планировок

В настоящее время застройщики предлагают различные планировки в продаваемых квартирах, которые гораздо больше соответствуют требованиям современности. Здесь можно реализовать самые необычные проекты. Кроме того, покупатель может выбрать не только планировку, но и этаж, на котором хочет жить.

Большой выбор

Если на вторичном рынке большая часть домов является типовой, то новостройки поражают своим разнообразием. Для клиентов доступны разные варианты, они могут выбрать подходящую площадь и планировку, сторону света и нужный этаж. Помимо этого, виды жилья тоже отличаются: пентхаусы, номера в апарт-отелях, студии, таунхаусы, малоэтажные дома, небоскребы.

Современная архитектура

Возводя новые дома, застройщики задумываются не только о качестве жилья, но и о внешней и внутренней отделке здания. Строительные компании нанимают профессиональных сотрудников, которые способны учесть последние тенденции, чтобы удовлетворить клиентов.

Бесспорно, не каждый ЖК может похвастаться продуманными архитектурой и дизайном, но стоит признать, что даже дома с самыми доступными квартирами привлекают гораздо больше внимания и оказывают более приятное впечатление, нежели вторичные дома.

Уютный двор

Пространство вокруг домов играет для застройщиков большую роль. Здесь они обустраивают детские площадки, зоны для прогулок, лавочки, беседки, а также нанимают специалистов по ландшафтному дизайну, чтобы сделать двор наиболее комфортным для жизни.

Простота ремонтных работ

Конечно же новые дома могут сдаваться с большим выбором отделки. Клиент может ограничиться черновой, а дальнейшие работы сделать самостоятельно, подобрав дизайн полностью под свои нужды. Кроме того, делать ремонт с нуля гораздо проще, чем производить демонтаж имеющейся отделки.

Помимо этого, если покупатель не желает заниматься ремонтом, то может заказать чистовую отделку от застройщика. Это наиболее рациональный вариант, поскольку дом в любом случае в первые годы даст усадку, из-за чего понадобится обновить ремонт. После же усадки собственник без сожалений может подстроить интерьер под себя.

Упрощенная процедура заключения сделки

Если сравнивать с рынком вторичного жилья, то совершить сделку на первичном рынке недвижимости значительно проще. Здесь не потребуется ждать, когда старый собственник покинет квартиру, подготовит нужные документы для заключения договора, перевезет вещи. Более того, большинство владельцев вторичного жилья выбирают альтернативные сделки, что еще сильнее задерживает процесс покупки.

Единый контингент жильцов

В новостройках часто заселяются люди примерно из одного социального класса. Здесь не встретятся маргинальные личности, люди с алкогольной или наркотической зависимостью. Часто покупателями квартир в таких домах являются молодые пары или семьи с детьми, поэтому жильцам очень просто наладить контакт и найти новых друзей.

Минусы новостроек

На первый взгляд может показаться, что плюсы новостроек столь велики, что следует отдавать выбор именно в их пользу. Однако перед тем, как делать серьезные денежные вложения, необходимо учесть недостатки и риски жилья на первичном рынке.

Риск нарваться на долгострой

Несмотря на обозначенные в договорах сроки, застройщики крайне редко сдают квартиры к оговоренной дате. Если же пару месяцев задержек можно выдержать, то несколько лет терпеть сложно. Одновременно с оплатой ипотеки за квартиру, в которую дольщик не может въехать, он вынужден продолжать оплачивать арендуемое жилье, что наносит существенный удар по бюджету.

Российское законодательство защищает клиентов, нарвавшихся на долгострой. Так дольщики имеют право на выплату неустойки за просрочку и право отказаться в одностороннем порядке от участия в долевом строительстве, если сдача задерживается на два месяца и более. Однако, необходимо понимать, что нестабильное финансовое положение девелопера может повлечь неисполнение этих прав.

Изменение метража квартиры

Нередко случается такая ситуация, когда застройщик не соблюдает требования к площади и конфигурации квартиры, даже несмотря на прописанные в договоре значения. Некоторые клиенты в таком случае обращаются в суд, что влечет дополнительные временные и финансовые затраты, а получить желаемую квартиру в конце может и не получиться.

Низкое качество отделки

Решив сэкономить деньги и время на ремонт, покупатели заказывают отделку от застройщика. Однако далеко не каждая компания готова вкладываться в покупку качественных материалов. Помимо этого, зачастую отделка, выполненная застройщиком, не позволяет сделать интерьер, который подойдет именно Вам. В большинстве своем строительная компания делает типовой ремонт без учета индивидуальных запросов.

Стоит отметить, что в случае некачественного ремонта покупатель может не подписывать акт приемки и заставить застройщика устранить недочеты.

Дом низкого качества

Безусловно, почти каждый покупатель жилья в новостройке тщательно изучает информацию о застройщике, читает отзывы о сданных в эксплуатацию домах, чтобы определить, насколько качественной будет постройка. Однако ожидания могут не оправдаться. Часто владельцы квартир в новостройках жалуются на отваливающиеся куски фасада, проблемы с отопительной системой или подачей воды. Нужно помнить, что такие риски нельзя предусмотреть, если Вы решились на жилье в новостройке.

Недостаточная развитость инфраструктуры

Для привлечения клиентов застройщики стараются максимально обустроить ЖК или хотя бы сделать вид, что они это сделают. От менеджеров можно услышать о велосипедных дорожках, собственном пруде, тренажерной площадке и зоне для выгула животных. В то же время может оказаться, что в проектной документации таких объектов не предусмотрено, поэтому необходимо заранее изучить проект.

Длительные ремонтные работы

Новые квартиры предполагают, что в них потребуется серьезный ремонт. Даже если Вы купили квартиру с полной отделкой, это никак не гарантирует, что соседи не решат делать ремонт самостоятельно. В таком случае нужно быть готовым к тому, что ближайшие пару лет будет слышен звук перфоратора, молотков и других инструментов. Кроме того, это предполагает большое количество мусора и пыли как на этаже, так и в лифтах.

Также следует понимать, что после ввода дома в эксплуатацию могут быть выявлены проблемы с трубами и батареями, что предполагает дополнительные трудности в ремонте.

Есть вероятность стать обманутым дольщиком

Даже прекрасная репутация застройщика не может гарантировать, что он не станет банкротом в связи с резкими изменениями на рынке недвижимости. Тогда он не способен закончить проект и объявляет себя банкротами. Это влечет множество проблем для дольщиков. Потребуется вступить в реестр по передаче жилых помещений в связи с банкротством, отстаивать свои права на выплату компенсации или ждать, когда будет назначена новая строительная компания.

Плюсы вторичного жилья

Говоря о разнице вторички или новостройки, важно отметить существенные преимущества первой.

Быстрый переезд

В квартиру, купленную на вторичном рынке недвижимости, зачастую можно заселиться сразу. Здесь не потребуется несколько лет ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию, подписан акт приемки. Кроме того, в таком случае отсутствует страх из-за банкротства застройщика.

Большой выбор

Выбирая вторичное жилье, клиент может выбрать не только квартиру, но и любой район, поскольку этот рынок все-таки гораздо обширнее. Бесспорно, застройщики в настоящее время работают как никогда активно, но им никогда не достичь того объема, который представлен на вторичном рынке. Следовательно, выбор в таком случае более разнообразный.

Лучший район

Конечно, новостройки возводят и в хороших районах, но все-таки наиболее часто застройщики выкупают землю на окраине города. В центре же районы почти всегда полностью застроены. По этой причине некоторые клиенты выбирают именно вторичное жилье, поскольку оно не так отдалено от объектов инфраструктуры.

Успевшая развиться инфраструктура

Это преимущество вытекает из предыдущего. Вокруг вторичных домов за многие годы успевает развиться инфраструктура. Здесь всегда есть детские сады, школы, поликлиники, тренажерные залы. Каждый покупатель может выбрать именно тот район, который отвечает его требованиям и предпочтениям, а также составу семьи.

Отсутствие соседей, делающих ремонт

Согласно российскому законодательству, в течение полутора лет после того, как новостройка была введена в использование, на нее не распространяются запреты о ремонтных работах в выходные дни и определенные временные промежутки в будни. Из-за этого в новых домах шум от соседей не только в рабочее время, но и в любое другое. Если же выбирать жилье на вторичном рынке, то в таких домах практически отсутствует риск, что все соседи вокруг одновременно решат делать ремонт.

Отсутствие неопределённости

Покупая вторичное жилье, клиент сразу видит полную картину. Он может самостоятельно изучить инфраструктуру, узнать о проблемах дома, выбрать квартиру с нужной планировкой. Поскольку дом уже давно достроен, то каждое его преимущество и недостаток можно сразу выявить и учесть при принятии решения о покупке. Здесь отсутствуют менеджеры по продажам, которые пообещают отличное жилье, а на практике получится абсолютно другой результат.

Минусы вторичного жилья

Конечно, минусы на вторичном рынке недвижимости также присутствуют. Более того, часто они довольно значительны.

Юридические проблемы

За многие годы, в течение которых в квартире могло смениться не одно поколение собственников, жилье обрастает дополнительными проблемами. Здесь можно натолкнуться на обременения, ограничения, кредиты или долги. Кроме того, при покупке требуется учитывать права несовершеннолетних детей, недееспособных лиц, наследников, дольщиков и супругов. По этой причине крайне редко встречаются ситуации, когда реализовать вторичное жилье можно самостоятельно. Здесь не обойтись без помощи квалифицированного юриста, который тщательно проверит чистоту и законность имеющихся документов.

Сложности с получением ипотеки

Многие банки предпочитают не связываться со вторичным жильем, поскольку оно имеет свою историю, которая часто оказывается проблемной. Бесспорно, каждая кредитная организацией перед предоставлением ипотеки проверяет недвижимость, но это не исключает риск нарваться на неприятные обстоятельства.

Поскольку банк вынужден приложить усилия на проверку жилья и связывает себя с дополнительными рисками, зачастую ставка по ипотеке на вторичку чуть выше, нежели на жилье в новостройках. Также процедура получения ипотеки на рынке вторичной недвижимости сложнее, здесь потребуется собрать дополнительные документы.

Устаревший жилой фонд

С годами любая система изнашивается. Это относится и к коммуникациям, и к инженерным сетям. По этой причине владельцы вторичного жилья рискуют столкнуться с авариями на линиях, отключением воды и отопления. Также здесь требуется вкладываться в косметический и капитальный ремонт.

Это также влияет на сами квартиры. Большинство вторичных домов имеют неприглядный внешний вид и не совсем рациональную планировку.

Непредсказуемый контингент

Современные жители стремятся окружить себя достойными людьми, чего не всегда можно достичь во вторичном жилье. Здесь можно столкнуться с неприятными буйными соседями, алкоголиками и в целом асоциальными личностями. В таком случае следует заранее перед покупкой познакомиться с соседями и узнать, как обстоят дела в доме.

Сложный ремонт

Конечно, не в каждой вторичной квартире потребуется делать ремонт. Тем не менее, почти каждый покупатель стремится улучшить интерьер по своему вкусу, а для этого придется не просто делать ремонт, но и производить демонтаж старой отделки.

Какие есть нюансы?

Нам удалось описать плюсы и минусы новостройки или вторички, но также существуют особенности, о которых необходимо помнить перед покупкой.

Конечно, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости более рискованна, поскольку требует юридической проверки. В таком случае требуется вложить дополнительные средства на юриста. Сделки же с новостройками абсолютно прозрачны. Важно помнить, что риски дольщиков значительно снизились за счет эскроу-счетов, благодаря которым клиент может вернуть свои средства обратно, если застройщик задержит сдачу дома.

Также на первичное жилье действует программа льготной ипотеки. Граждане России имеют право взять ипотечный кредит под максимум 7% годовых в размере до 3 миллионов рублей. Это также упрощает процесс покупки именно в новостройке.

Последний нюанс, который нужно помнить, это постоянное улучшение технологий, используемых при возведении новых домов. Девелоперы активно конкурируют за потенциальных клиентов, поэтому вынуждены выпускать лучший продукт на рынке.

Как же сделать выбор?

Давайте подытожим описанную ранее информацию и сравним рынки по основным критериям.

Конечно, вторичное жильё имеет больше недостатков, но в действительности это не всегда упрощает выбор. Здесь всегда нужно учитывать индивидуальные запросы покупателя. Один не может ждать годами, пока строительство дома будет окончено, а второй не понимает, как можно жить в квартире, которой кто-то раньше пользовался. По этой причине важно понять, насколько весомыми для Вас являются особенности каждой из квартир, и сделать правильный выбор.

Заключение

Решая купить вторичку или новостройке в Москве или регионах страны, важно не только учесть плюсы и минусы каждого рынка, но и понять, что один из важнейших критериев – это ликвидность. Квартира всегда остается активом, который нужно правильно подобрать. Самым достойным является жилье высокого качества, расположенное в развитых районах, вне зависимости от того, новостройка это или вторичка.