Подводные камни при покупке квартиры по переуступке прав

В настоящее время на первичном рынке московской недвижимости часто встречаются сделки по купле-продаже квартир в недостроенных домах. Такие сделки совершаются по договору цессии (переуступки прав). Цессия – это передача прав требования на квартиру от одного лица к другому. Дольщик, продающий квартиру, называется цедентом, а покупатель квартиры – цессионарием.

Зачем нужна цессия?

Многие дольщики используют цессию для получения прибыли. Они покупают квартиру в новостройке на этапе земельных работ по низкой цене, дожидаются, когда дом будет практически достроен, и продают квартиру. В таком случае прибыль цедента – это разница между ценой покупки и ценой продажи.

Также дольщики пользуются цессией тогда, когда им срочно нужны деньги. Если просто расторгнуть договор с застройщиком, то дольщик потеряет значительную сумму денег на штрафах и неустойках, а продажа квартиры по переуступке прав позволит вернуть все деньги и получить бонус в виде прибыли.

Осторожность и аккуратность

Покупая квартиру по переуступке прав, нужно очень внимательно выбирать новостройку. Нередко дольщики начинают распродавать квартиры, если у застройщика появляются какие-либо неприятности. Никому не хочется оказаться обманутым дольщиком, поэтому стоит заранее изучить застройщика и ситуацию с новостройкой.

Основные причины «распродажи» квартир дольщиками:

• застройщик скоро обанкротится;
• застройщик затягивает сроки строительства/сдачи в эксплуатацию;
• качество строительства не соответствует заявленному/госкомиссия отказывается принимать дом.

Следует помнить, если вы купили квартиру по цессии, то бывший дольщик ничего вам не должен и за действия застройщика не отвечает. Заключив договор цессии, вы не сможете предъявить продавцу никакие претензии.

Правда, вы можете потребовать, чтобы в договоре цессии дольщик принял на себя поручительство на случай, если застройщик не передаст вам квартиру до установленного срока. Однако очень мало продавцов соглашается на такие условия.

Правильно составьте договор цессии

Чтобы цессия считалась действительной:

• дольщик должен уплатить всю сумму по договору долевого участия;
• застройщик должен дать письменное разрешение на продажу квартиры по переуступке (запретить он не имеет права, однако некоторые застройщики ставят препоны, тогда нужно обратиться в суд);
• если квартира покупалась по ипотеке, банк должен дать свое разрешение на продажу квартиры по переуступке прав.

Двойные продажи и мошеннические схемы

Застройщики бывают разные; встречаются и мошенники. Чтобы избежать двойных продаж и мошеннических схем, следует покупать по переуступке прав только те квартиры, которые были оформлены по ДДУ (договору долевого участия). Только ДДУ регистрируется в Росреестре и защищен ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

Что должно насторожить?

Покупателю следует насторожиться и отказаться от покупки квартиры по цессии, если:

• цена квартиры сильно занижена (нормальный демпинг – 5-20% от стоимости такой же квартиры у застройщика);
• квартира оформлена по вексельной схеме, инвестиционному соглашению или предварительному договору купли-продажи (эти договоры не регистрируются в Росреестре);
• дольщик не получил разрешение застройщика/банка (цессия будет недействительной);
• на рынке много квартир, продаваемых дольщиками в этой новостройке (значит, у дома есть значительные проблемы).