Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре в 2022 году?

Ежегодно множество россиян приобретают квартиры на первичном рынке недвижимости на основе договора долевого участия (ДДУ). Этот рынок пользуется огромным спросом, который постоянно увеличивается: в 2021 году было заключено на 17% больше сделок по ДДУ, чем в 2020.

Если Вы уже выбрали, с каким застройщиком будете заключать договор, то остается разобраться с другими вопросами: где регистрируется ДДУ, какие документы потребуется получить и многое другое. Поговорим обо всех аспектах регистрации ДДУ в статье.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия, иначе говоря ДДУ, представляет собой документ, в соответствии с которым застройщик обязан за личные или инвесторские деньги возвести жилую или нежилую недвижимость, а дольщик получает право на оформление объекта в собственность после завершения его строительства. Это право возникает за счет того, что дольщик передает деньги застройщику на одном из этапов строительства, а не после сдачи дома. Тогда стоимость квартиры сокращается, поскольку участник долевого строительства сталкивается со множеством рисков, в том числе нарваться на долгострой.

Разница договора купли-продажи и ДДУ заключается в том, что второй оформляется до момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с законами Российской Федерации подобные сделки контролируются ФЗ №214. Несколькими годами ранее, в 2019 году, в силу вступили изменения, благодаря которым дольщики получили большую защиту. Если раньше застройщики получали денежные средства от участников долевого строительства и могли использовать их для возведения домов и в результате не завершать возведение объекта, оставив тем самым дольщика без денег и квартиры, то теперь этот риск ликвидирован.

Денежные средства дольщиков помещаются на эскроу-счета и передаются застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию. Теперь девелопер не может использовать деньги покупателей для строительства. Кроме того, если застройщик нарушит условия договора, то дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть вложенные средства. 

Где зарегистрировать ДДУ?

Проводится регистрация ДДУ в Росреестре. Для оформления своих прав на будущую квартиру можно воспользоваться одним из удобных способов:

• обратиться лично в отделение Росреестра;
• обратиться в МФЦ;
• отправить документы по почте;
• подать электронную заявку на официальном сайте Росреестра. Обратите внимание, что для этого потребуется заявление, заверенное электронной подписью.

Какие нужны документы?

В зависимости от состава семьи или использования ипотечного кредита требуется индивидуальный перечень документов для регистрации договора долевого участия. Рассмотрим список документов для каждой из ситуаций.

1. Вы записываете квартиру на себя.

   • Если Вы не находитесь в браке и оформляете покупку на свое имя без привлечения заемных средств, то процесс регистрации будет самым простым. Тогда нужно подготовить паспорт, чек об оплате госпошлины, договор и заявление, на котором стоит Ваша подпись.
   • Если же Вы состоите в брачных отношениях, но оформляете сделку на свое имя, в таком случае потребуется получить согласие супруга. Его оформляет нотариус и ставит свою подпись. Супругу необходимо лично обратиться в нотариальную контору и предоставить свидетельство о браке и свой паспорт.
   • В том случае, если был оформлен брачный договор, в котором прописаны нюансы подобных сделок с недвижимостью, то согласие нотариуса не требуется. В Росреестр достаточно предоставить брачный договор.

2. Вы оформляете квартиру на двоих супругов.

   Для регистрации сделок с участием обоих супругов потребуются оба паспорта и свидетельство о заключении брака. В том случае, если один из членов семьи не может лично прийти на подписание договора, то можно ограничиться доверенностью, заверенной нотариусом.

3. Вы оформляете ДДУ с привлечением ипотечного кредита.

   Покупка объекта недвижимости на стадии строительства в ипотеку требует самого большого числа документов. Помните, что каждая кредитная организация запрашивает свой список документов.

В том случае, если застройщик не обзавелся личным брокером, покупатель вынужден самостоятельно собирать информацию от разных банков и составлять пакет документов. Чаще всего требуются следующие документы:

• заявление на получение ипотеки. Помните, что форма заявления индивидуальна в зависимости от банка;
• ксерокопия паспорта;
• ксерокопия свидетельства о браке, если он заключался;
• ксерокопия свидетельства о расторжении брака, если Вы разведены;
• документы, свидетельствующие о наличии детей: свидетельства о рождении или паспорта;
• ксерокопия трудовой книжки, которую требуется заверить в отделе кадров. В случае, если документ находится на руках, заверить копию должен нотариус;
• ксерокопия справки о доходах. Если у Вас имеется неофициальный доход, а официального недостаточно, чтобы получить ипотеку, то требуется сказать об этом сотруднику кредитной организации. Они проконсультируют, каким образом заполнить анкету, чтобы отразить реальные денежные поступления.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре?

Рассмотрим подробно, из каких шагов состоит процедура регистрации договора ДДУ в Росреестре.

ШАГ 1: выбор застройщика

Очевидно, что требуется выбрать наиболее надежного застройщика. Для этого нужно ознакомиться с отзывами в интернете, отследить, чтобы на сайте застройщика был полный перечень проектной документации. Если Вы убедились, что строительная компания сдает качественное жилье, собственники не критикуют полученные квартиры, а сдача в эксплуатацию происходит без задержек, то такому застройщику можно доверять. Тогда следует выбрать подходящий ЖК и желаемую квартиру.

ШАГ 2: выбор кредитной организации

На этом шаге выбирается банк, в котором в дальнейшем открывается эскроу-счет. Проще всего оформить его в том банке, который сотрудничает с выбранным Вами застройщиком.

ШАГ 3: заключение договора

На этом этапе происходит непосредственно заключение договора долевого участия. Этот шаг можно назвать важнейшим, поскольку он предполагает тщательную проверку документации и поэтому включает несколько пунктов.

1. Необходимо проверить ДДУ вместе с представителем строительной компании.

   Помните, что нельзя подписывать бумажный договор сразу после того, как Вам выдал его менеджер застройщика. Сначала сравните его с теми сведениями, которые указаны в проекте. Информация в обоих документах должна совпадать.

   Рекомендуется также проверить договор у юриста, специализирующемся на подобных сделках. Такой специалист знает, какие моменты наиболее опасны, и перепроверит их. Помните, что речь идет о нескольких миллионах, которые Вы вложите в недвижимость, поэтому нельзя пренебрегать помощью опытного юриста.

   ДДУ должен включать следующие данные:

   • цена квартиры;
   • срок сдачи дома в эксплуатацию;
   • адрес, по которому возводится строение;
   • номер кадастра;
   • сведения о расположении квартиры: на каком этаже и предварительно под каким номером;
   • описание планировки, квадратуры, высоты потолков;
   • сведения о гарантийных обязательствах. Отметим, что квартира остается на гарантии в течение пяти лет, а инженерное оборудование – в течение трех;
   • сведения о страховке;
   • паспортные данные дольщика;
   • реквизиты строительной компании.

   Особенно важными в договоре являются такие пункты, как срок получения ключей от квартиры, сведения о компенсации площади и информация о сотруднике компании, который должен подписать договор.

2. Ищем срок выдачи ключей.

   Существуют строительные компании, которые стремятся продать максимальное число квартир, поэтому говорят о невероятных сроках сдачи строительного объекта. Дольщику важно понимать, что сдать здание городу застройщик может в ближайшие сроки, но ключи будут выданы участникам долевого строительства значительно позже. 

   Это связано с тем, что подписать акт приема-передачи можно только после того, как девелопер получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Также важно учитывать, что застройщик не позволит Вам въехать в квартиру, если не была выплачена необходимая сумма. И даже в том случае, если оба эти условия соблюдены, выдача ключей начинается только через 30 дней.

3. Ищем информацию о компенсации площади.

   Зачастую получившаяся в результате строительства квартира отличается от первоначально заявленной площади. Она может быть, как меньше, так и больше. Многие застройщики указывают в договоре, что они не должны выплачивать Вам компенсацию, если площадь оказалась меньше. В то же время обязательно будет присутствовать пункт, что Вы обязаны заплатить компенсацию, если квадратура больше. Обязательно найдите этот пункт и предъявите претензию застройщику, если содержание этого пункта Вас не устраивает.

4. Кто подписывает ДДУ?

   Со стороны девелопера подписать ДДУ может только гендиректор. Очевидно, что на практике он не занимается подписанием каждого договора. Это могут сделать сотрудники компании, у которых есть доверенность. Ваша задача состоит в том, чтобы проверить, кто подписывает Ваш договор, и попросить заверенную копию доверенности, выданной на имя этого лица.

Такой документ будет служить доказательством того, что Ваш договор имеет юридическую силу.

ШАГ 4: регистрация ДДУ

После того, как Вы подписали ДДУ, требуется пройти регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Только после этой процедуры договор признается заключенным и вступает в силу.

Вступивший в силу договор действует до тех пор, пока дольщик не получит квартиру в пользование. После того, как строительство дома было окончено, застройщик проводит передачу объекта дольщику. Для этого подписывается акт приема-передачи. Обратите внимание, что Вы не становитесь собственником квартиры до тех пор, пока не зарегистрируете свои права на готовый объект недвижимости.

ШАГ 5: внесение денежных средств

Как было описано ранее, вносить средства до момента регистрации ДДУ в Росреестре не требуется. Более того, в ФЗ №214 прямо указано, что застройщик не имеет права требовать оплату до окончания процедуры госрегистрации сделки. В противном случае его действия будут считаться незаконными.

Почему же так важно вносить оплату после регистрации? Дело в том, что ДДУ начинает действовать только после официальной регистрации, потому что тогда у дольщика и застройщика появляются взаимные обязанности и права.

Таким образом дольщики остаются защищенными, поскольку застройщик не может осуществить двойную продажу. Если же строительная компания требует указать в договоре, что оплата производится до его регистрации, то не стоит подписывать такой документ. Есть риск, что Вы столкнулись с мошеннической организацией.

Как было описано ранее, перевод денежных средств с 2019 года осуществляется исключительно на эскроу-счета. Благодаря тому, что деньги поступают на счет застройщика только после сдачи квартир, строительные компании крайне заинтересованы вывести жилье в эксплуатацию в заявленные сроки.

Резюме

Покупка жилья по ДДУ становится выходом для многих россиян, поскольку такие сделки требуют меньших финансовых вложений. Тем не менее, перед покупкой квартиры в строящемся доме взвесьте все плюсы и минусы. Не забывайте, что строительство может затянуться.

Для того, чтобы не столкнуться с рисками остаться без жилья, тщательно выбирайте застройщика. Не забывайте, что добросовестный девелопер не станет требовать внесения оплаты до регистрации ДДУ в Росреестре, а помещаться денежные средства должны на эскроу-счет. Если следовать этим требованиям, то риск столкнуться с обманом сводится к минимуму.