Субаренда

Арендуемое имущество можно сдать во вторичную аренду — сделка называется субаренда. В составлении договора субаренды есть много общего со стандартным соглашением между собственником и арендатором, однако, имеют место и нюансы. Главный: собственник должен дать согласие на сдачу первичным нанимателем своего жилья или коммерческой недвижимости. Разбираемся подробней, что это, перечислим особенности.

Что такое субаренда

Итак, субаренда — это сдача уже арендуемого имущества третьему лицу с согласия собственника. То есть, это передача права пользования собственностью, которая вам не принадлежит. Отношения фиксируются договором между первичным и вторичным арендатором, их еще называют соответственно субарендодатель и субарендатор.

Когда отношения касаются аренды жилья, то их называют поднаймом. В заключении таких отношений много общего, но есть и отличия, касающиеся соблюдения норм площади для каждого жильца и правил заключения договора в коммунальных квартирах.

В основе сделки лежит получение коммерческой выгоды: так субарендодатель пытается или сократить свои расходы на арендных выплатах собственнику, сдавая свободную часть объекта в аренду, или получить дополнительный заработок, найдя клиента, способного платить за помещение более высокую цену.

Договор субаренды нежилого помещения: образец заполнения бланка

При заключении договора по субаренде в общем применяются те же правила, что и к арендным соглашениям, регулируемым ст. 615 ГК РФ, но с письменным подтверждением согласия на проведения такой сделки собственником объекта. Образец договора вы можете получить по этой noindexссылке/noindex.

Что должно быть в договоре субаренды

Согласно установленным правилам этого ранка услуг и требованиям гражданского кодекса РФ в договор должны быть включены такие пункты:

• Предмет договора: указываются характеристики объекта, присутствует пункт о согласии на заключение сделки арендодателя (собственника объекта).
• Плата, порядок расчетов: вписывается сумма, входит ли в нее оплата коммунальных услуг, стоимость охраны, сроки внесения денежных средств.
• Обязанности и ответственность сторон, порядок и размеры штрафов и пени, порядок разрешения споров в суде.
• Конфиденциальность: арендатор гарантирует неразглашение информации, полученной в период сотрудничества с субарендатором.
• Форс-мажор: пункт определяет правило решения споров при возникновении обстоятельств непреодолимой силы.

Также в договор субаренды вносят пункты «особые условия» и «разрешение разногласий». Вписываются реквизиты. Документ во многом повторяет договор аренды, однако, с некоторыми отличиями.

На что обратить внимание при составлении договора

Если вы собираетесь арендовать или сдавать имущество, которое не принадлежит вам, то учитывайте ряд особенностей.

Обязательно прописывайте пункт, что первый наниматель сдает в субаренду имущество другого собственника, в соглашении можно указать имя арендодателя, реквизиты первичного договора аренды.

Часто сдается только часть объекта, остальная используется по назначению первичным нанимателем, поэтому в документе точно указывайте его координаты, номер офиса, размер участка и т.д.

Срок не может превышать время аренды, для первичных нанимателей сроки регулируются положениями ст. 621 ГК РФ. Заключение соглашений на меньший срок законны.

Незаконным будет включение пункта о том, что субарендатор несет ответственность за объект перед собственником: своевременная оплата коммунальных платежей, арендная плата, состояние объекта регулирует заключенное соглашение между арендодателем и арендатором, а уже отношения первичного арендатора и субарендатора регулируется отдельным договором, о котором сейчас и идет речь.

Как сдать недвижимость в субаренду

Сдавая недвижимость в субаренду, арендатор может частично компенсировать арендные расходы за счет того, что с вторичного нанимателя будет браться субарендная плата. Это также способ заработать: предприниматели берут в аренду крупные объекты — оптом, и затем сдают их в розницу по более высокой цене нескольким физическим или юридическим лицам.

Квартира или нежилой объект может сдаваться только при согласии собственника. Обычно договор аренды практически полностью повторяет соглашение по субаренде за исключением некоторых особенностей, о которых речь шла выше.

По срокам договор арендатора и собственника должен заключаться на тот же период или быть больше, чем между первичным и вторичным арендатором. Также субарендатор не должен иметь больше прав по использованию собственности, чем арендатор, ведь последний несет ответственность перед владельцем объекта и отвечает за его сохранность, своевременность платежей и т.д.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Можно сдать практически любую недвижимость, если на это есть согласие арендодателя:

• Жилье — квартиры, частные дома, коттеджи и т.д.
• Апартаменты.
• Торговые объекты.
• Земельные участки.
• Предприятия.
• Офисы.
• Машино-места.

К списку можно добавить другие коммерческие и жилые объекты. Сдать их можно целиком или частично, но важно, чтобы такие возможности были указаны в договоре между арендодателем и арендатором. То есть, лучше сразу внести в соглашение все возможности сдачи недвижимости в субаренду, с описанием условий.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Объектов, запрещенных для сдачи в субаренду не так много. Во-первых, это те, которые по договору аренды не могут сдаваться — собственник против — такой пункт отдельно заносится в соглашение.

Во-вторых, запрещена субаренда земельного участка, переданного предпринимателям, но относящегося к списку государственной или муниципальной собственности и свободной от права использования третьими лицами.

В-третьих, нельзя сдавать участки с лесными угодьями, переданными для пользования предпринимателям после проведения торгов.

Кроме того, нельзя отдавать во вторичную аренду имущество, расположенное в особой экономической зоне, об этом говорит закон 116-Ф3 в последней редакции.

В каких случаях можно предоставлять имущество в субаренду, не говоря об этом арендодателю

Сдавать имущество в субаренду за время действия договора можно неоднократно разным субарендаторам. Но это право лучше сразу зафиксировать в договоре или отдельным дополнением с подписью собственника, тогда вам не придется каждый раз получать согласие арендодателя.

Без согласия, а только лишь с письменным уведомлением могут заключать договора субаренды земельных участков любые арендаторы, за исключением субъектов малого и среднего бизнеса. Но это в случае, если в соглашении отдельно прописана возможность уведомления.

Кто может сдавать в субаренду

Сдать имущество может любое лицо, если такая возможность предусмотрена договором и не противоречит закону. Это могут быть юридические и физические лица.

Отличие договора субаренды между юридическими и физическими лицами

Если соглашение на субаренду заключает юридическое лицо, то оно уплачивает с дохода 18% НДС, причем не важно, кто третья сторона сделки — организация или физическое лицо.

Если объект пересдает физлицо, то чтобы сделка считалась законной, оно должно оформиться.

Субаренда или поднаем: в чем разница

Коммерческая недвижимость сдается в субаренду, жилье для проживания (квартиры, частные дома или отдельные комнаты) — в поднаем. То есть, если возникнет какая-то спорная ситуация, то при ее решении будут применяться нормы не только Гражданского, но и Жилищного Кодекса.

Основных различий между субарендой и поднаймом — два. Первое — соблюдение норм площади по проживанию на 1 человека. Второе — при сдаче комнаты в коммунальной квартире потребуется согласие:

• Наймодателя (арендодателя).
• Нанимателей.
• Проживающих с нанимателями членов семей.

Как найти квартиру в субаренду в Москве

Поиск можно вести в интернете в рубрике аренда или субаренда квартир. Популярные ресурсы: ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Avito. Здесь много предложений, однако часто встречается неактуальная информация.

Еще один источник — соответствующие группы в социальных сетях, здесь шанс найти жилье без подключения риэлторов гораздо выше, в этом случае вы избежите выплаты комиссий.

Не исключен и другой вариант: есть человек, арендующий большую квартиру, если вы знаете его и договоритесь о том, что будете снимать 1—2 комнаты, тем самым компенсируя частично большие расходы первичного нанимателя, то выгоду получат все. Но для этого арендодатель должен указать в договоре или отдельном письме свое согласие.

Как расторгнуть договор субаренды

Аренда и субаренда коммерческой недвижимости или жилых объектов не всегда проходит гладко. В этом случае субарендатор может расторгнуть договор с арендатором. Договор можно разорвать:

• По соглашению сторон.
• В одностороннем порядке.
• По судебному решению.

Часто субарендатор, если причина разрыва в арендаторе, может заключить отдельное соглашение напрямую с арендодателем до окончания срока субаренды.

Частые вопросы

Итак, стороны договора субаренды: с одной стороны арендатор, с другой — субарендатор, и у каждого могут возникать вопросы. Отвечаем на самые популярные.

Может ли ИП-субарендодатель применять УСН?

Да, может. ИП-субарендодатели могут использовать упрощенную систему. Нельзя использовать упрощенку в случае, если ИП не выполняет другие условия:

• Имеет количество сотрудников больше установленного.
• Доход выше определенного законом (постоянно индексируется).
• Остаточная стоимость основных фондов не превышает установленного уровня.

Чем субаренда отличается от приобретения соседей по комнате?

Если заключать соглашение о приобретении соседей по комнате, то каждый из них в равной степени будет нести ответственность перед арендодателем. Если сдавать комнаты в субаренду, то перед собственником нести ответственность будет первый наниматель, а с субарендаторами он будет решать проблему самостоятельно, на основе заключенного договора между первичным и вторичным нанимателем. Именно поэтому в договоре субаренды пытаются максимально зеркально отобразить все пункты, указанные в договоре аренды.

Может ли главный арендодатель выселить субарендатора?

Может, если увидит, например, порчу своего имущества или его воровство. В этом случае арендатор и, соответственно, субарендатор восполняет ущерб, выплачивает штраф, если этот пункт предусмотрен договором. Субарендатор выселяется, а отношения с арендатором могут быть продолжены.

Можно ли на словах заключить субаренду?

Согласие арендодателя на субаренду может быть оформлено отдельным пунктом в договоре или в виде письма. Устное согласие не предусмотрено законодательством.

Нужно ли платить налоги со сдачи недвижимости в субаренду?

Да, налоги платятся субарендодателем, суммы зависят от получаемого дохода и системы налогообложения. Процент изменяется: 4% для самозанятых, 13% (НДФЛ). Есть еще третий 6-процентный налог для индивидуальных предпринимателей и покупка патентов. Для каждого вида налогов есть свои особенности и не всегда 4% налога выгодней 13%: есть еще дополнительные платежи, страховки, которые надо учитывать. Компании платят 18%.