Управляющая компания: что это и зачем нужна

Счета за «коммуналку» содержат несколько строк – начисления за воду, электричество и за другие услуги. Там есть и сумма для уплаты за обслуживание дома, которая уходит управляющей компании. Она вызывает больше всего вопросов, даже возмущений, т.к. услуги «незримы», их не видно, как работающее водоснабжение, отопление, подачу газа или отвод сточных вод.

Что такое управляющая компания

Чтобы исключить сомнения в правомерности платежей, нужно разобраться в понятиях, в назначении исполнителей. Управляющая компания ЖКХ – это юридическое лицо, у которого основной деятельностью считается обслуживание многоквартирных домов за плату собственников. Название организаций немного путает жителей, т.к. оно указывает на требование управления имуществом.

Типовые УК занимаются:

• поддерживают техническое и санитарное состояние МКД;
• обеспечивают равный доступ к общему имуществу всех собственников;
• составляют единую квитанцию по всем услугам.

Они выполняют задачи посредника между поставщиками «коммуналки» и собственниками квартир. Владельцу достаточно заключить договор с одной организацией и получать весь спектр возможных благ, чем разбираться в юридических лицах, которые обслуживают конкретный адрес. В задачи УК также входит учет и контроль расчетов с поставщиками ресурсов и подрядчиками, выполняющими ремонтные работы.

Типы управляющих компаний

Чтобы окончательно разобраться в вопросе, нужно найти управляющую компанию по адресу дома и выяснить, например, на ее официальном сайте, чем точно организация занимается. Договор с жильцами включает ответственность юр. лица за техсостояние МКД и его придомовой территории. Последнюю определяют по границам из государственного кадастра.

Типы УК:

1. Управляющая – компания, выполняющая исключительно управляющие функции. Работы исполняют подрядчики, нанимаемые по потребности.
2. Подрядная – фирма-подрядчик, на ком лежит ответственность в устранении любых поломок, в проведении текущего и капитального ремонта здания.
3. Гибридная – наиболее популярный вариант в России. В штате обычно есть минимум персонала для выполнения большинства видов работ.

По потребности могут наниматься подрядчики, но взаиморасчеты с жильцами все равно идут через управляющую компанию. Такой подход упрощает контроль деятельности, в том числе при помощи надзорных органов, т.к. всегда известно ответственное юридическое лицо. Жильцам не требуется перезаключать договора при каждой смене юридического лица со стороны поставщиков услуг или исполнителей работ. Все решается без участия собственников, силами УК.

Что входит в обслуживание дома управляющей компанией

Перечень обязанностей управляющей организации определяется нормами Жилищного Кодекса РФ, иными нормативными актами, включая региональные/муниципальные. Их можно разделить на две группы: непосредственно управление МКД и эксплуатация/ремонт инфраструктуры. Первая включает такое обобщенное понятие как «обслуживание».

В него входит:

1. Сбор и хранение сведений о собственниках, технических характеристиках помещений.
2. Регулярное проведение собраний жильцов для отчетности за прошедший год и озвучивание планов на следующий (не реже 1 раза в год).
3. Опубликование информации (список установлен Постановлением Правительства РФ №731) на официальном сайте компании, в ГИС ЖКХ, в СМИ и т.д.

Возможно предоставление сведений собственникам по заявлению. Помимо «бюрократии», задачи УК включают регулярный осмотр общедомового имущества на предмет износа или поломок, чтобы своевременно устранять их, предотвращать аварии. Если проблема все-таки возникла, проводятся срочные работы по восстановлению коммуникаций. Специалисты УК обязаны следить за санитарными условиями и обеспечением общей, пожарной безопасности.

К общедомовому имуществу относят:

1. Подъезды.
2. Двери и окна в подъездах.
3. Лифты и лестницы.
4. Чердаки и подвалы.
5. Кровлю и ограждения.
6. Несущие конструкции здания.
7. Инженерные системы вне квартир.
8. Придомовую территорию.

Заключается обслуживание в регулярной уборке, в установке тамбурных дверей с кодовым замком и своевременном вывозе мусора. К перечню обязательных работ может относиться установка общих приборов учета тепла, воды, электроэнергии. Специалисты управляющей компании обязательно подключаются к устранению аварий системы водоотведения, гидроизоляции фундамента, чтобы здание прослужило как можно дольше без капитального ремонта/реставрации.

Что не входит в обязанности УК

Список управляющих компаний по населенному пункту можно найти на официальном сайте ГИС ЖКХ. Если под рукой нет квитанций, там же легко посмотреть улицы и дома, входящие в перечень обслуживаемых. Останется лишь позвонить по указанному номеру и уточнить вопросы. Заодно узнать, какие услуги являются обязательными, а что требовать неправомерно.

Типовые ситуации, когда УК вправе отказать в требованиях собственника:

1. Предоставление документов, не перечисленных в Стандарте раскрытия информации.
2. Разрешение конфликтов между жильцами, связанные с личным имуществом.
3. Выполнение ремонта инженерных сетей, коммуникаций внутри квартир.

Также нет смысла предъявлять претензии управляющей компании, если проблема возникла с имуществом, находящимся вне придомовой территории. За все работы платят собственники МКД. Поэтому каждый запрос оценивается – принадлежит ли объект конкретному зданию, имеются ли средства на выполнение ремонта «под ключ» и т.д.

Какие права у управляющей компании

Собственникам важно понимать, к какой управляющей компании относится дом. Ведь они обязаны своевременно оплачивать выставленные счета, передавать показания индивидуальных счетчиков, установленных на газо-, тепло-, водо-, электроснабжении. Обслуживающая организация вправе требовать доступ к проверке приборов учета минимум раз в полгода, оплаты услуг. В том числе при содействии судебной системы РФ (мировые суды, судебные приставы).

Ответственность УК

Обслуживающие предприятия несут ответственность за неисполнение обязанностей, бездействие при очевидных признаках поломки инфраструктуры МКД (особенно, при наличии средств на счете предприятия). Заявить о проблемах вправе любой жилец, ответственное лицо.

Типовые нарушения:

1. Непроведение общий собраний собственников, подделка решений.
2. Причинение серьезного вреда здоровью или имуществу граждан своим бездействием или ненадлежащим исполнением обязательств.
3. Проникновение в квартиру без разрешения собственника.

Встречаются «частные случаи», когда организация работает без необходимых лицензий, не платит налоги и/или заработную плату сотрудникам. Можно точно понимать, вот она, моя управляющая компания, но ничего добиться от нее не выйдет из-за отсутствия средств.

Проверка компании

Первое, что рекомендуется сделать перед обращением в надзорные органы, это проверить данные в реестре управляющих компаний ЖКХ. Есть ли вообще такая организация, зарегистрирована ли она надлежащим образом? Следующий шаг – обращение к юристу для изучения условий договора. По результату станет понятно, действительно ли УК нарушает обязательства или проблемы на самом деле нет. Чаще споры возникают относительно стоимости услуг, их нужно решать в суде.

Кто контролирует управляющие компании: куда подавать жалобу

Все вопросы по работе УК регулируются действующими законами РФ. В ЖК РФ указаны лишь общие моменты, обеспечивающие порядок на этапе заключения договоров. При нарушении прав граждан у последних есть возможность обратиться с жалобой к руководству самой организации. Или в надзорные органы: Роспотребнадзор, Прокуратура и т.д. Но тут важно четко понимать, что входит в обязанности управляющей компании (об их нарушении и писать).

Типовые ситуации:

1. Неисправность, ненадлежащее состояние общедомового имущества МКД – директору УК в письменном виде, хоть через секретаря, хоть заказным письмом через Почту России.
2. Порыв труб, плохой напор воды и т.п. – в аварийно-диспетчерскую службу по телефону или письменно, включая электронную почту.
3. Игнорирование письменных обращений – в жилищную инспекцию или в прокуратуру по месту регистрации.

В последнее время появилась возможность подавать жалобы через интернет, онлайн-приемные или портал Госуслуги. Ответ также можно получить в электронном виде на Email или в письменном, при указании почтового адреса. Если не получается разобраться, в какое именно ведомство писать, лучше обратиться в Прокуратуру РФ. Оттуда заявление будет направлено по подведомственности (иногда проблемы касаются сразу нескольких надзорных органов).

Как определить управляющую компанию по адресу дома

Остановимся подробнее на «поиске своей компании». Можно найти информацию на сайте ГИС ЖКХ. Но проще посмотреть на доске объявлений внутри подъезда. Там обычно указаны актуальные контакты обслуживающей организации, включая адрес. Стоит сходить в офис и заключить «бумажный договор». Заодно удастся выяснить обязанности УК по содержанию дома, это сразу исключит массу вопросов и бессмысленные жалобы на якобы бездействие.

Как происходит оформление договора с собственниками

Типовой договор с УК выглядит как бумажный бланк с внесенными сведениями собственника и подписями обеих сторон. В тексте прописывают функции управляющей компании, обязанности и права исполнителя/заказчика услуг, способ разрешения спорных ситуаций и т.д. Есть особенность – после выбора УК общим собранием жильцов отказаться от подписания договора практически нельзя, даже если кто-то несогласен с рядом условий.

Если имеется протокол, подписанный более 50% собственников, остальным придется подчиниться и пользоваться услугами выбранной организации. Срок действия договора «по умолчанию» до 5 лет (с пролонгацией при отсутствии возражений сторон). Все изменения оговаривают дополнительным соглашением. При отсутствии в договоре каких-то существенных условий будут применяться общегражданские нормы.

Можно ли сменить управляющую компанию

Собственники помещений МКД вправе в любой момент заменить организацию, обслуживающую общедомовое имущество. Или вообще сменить способ управления – УК, ТСЖ, ТСН, «прямое» управление. Решение принимает общее собрание жильцов, проводимое по действующим законам. Правила лучше уточнять у юриста с профильным опытом.