ВРИ: что это

Среди собственников земельных участков распространено ошибочное мнение, что в границах территории её владелец может действовать по своему желанию: строить любые сооружения, держать подсобное хозяйство или, например, открыть там автомастерскую. Однако даже законный владелец участка ограничен в своих правах, так как возможности его использования зависят от категории земель и вида разрешённого использования. За несоблюдение норм закона предусмотрены разные виды ответственности.

Что это

Установленный вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) определяет, для каких целей предназначен участок, какие объекты можно на нём размещать и какие виды деятельности там разрешено вести.

В каждом муниципальном образовании в соответствии с градостроительным и земельным законодательством разрабатываются правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это документ для планировки территории, который включает карту градостроительного зонирования внутри муниципалитета и градостроительные регламенты.

Карта определяет границы территориальных зон, для каждой из которых устанавливаются ВРИ. Все виды земельных участков по их назначению должны соответствовать классификатору Росреестра.

Для каждого участка могут быть установлены основные, вспомогательные и условно разрешённые ВРИ. Определение основных видов обязательно для всех зон, для которых разрабатывается градрегламент.

Основной ВРИ – главное назначение земельного участка, им должен руководствоваться собственник при выборе допустимых форм использования. Для основного ВРИ дополнительных согласований не требуется.

На условно разрешённый вид нужно разрешение главы администрации муниципального образования, порядок получения которого регламентирован ст. 39 ГрК РФ. Отказ в предоставлении разрешения может быть обжалован в суде.

Вспомогательные виды являются дополнением к основным или условно разрешённым и используются только вместе с ними.

Например, если основной ВРИ – жилищное строительство, собственник имеет право возвести на участке жилой дом. Вспомогательным ВРИ в этом случае может быть строительство хозяйственных построек. Эти два вида не потребуют от владельца дополнительных согласований. А если собственник захочет построить какие-то объекты, не относящиеся к жилищному строительству, он должен будет получить на это разрешение. Причём в выдаче разрешения ему могут и отказать, если цель использования земельного участка не подходит ни под один из ВРИ.

Классификатор видов разрешённого использования земельных участков

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утверждён обязательный для применения  классификатор ВРИ. Он содержит перечень видов и описание каждого из них. В действующей редакции классификатор предусматривает использование земли:

• в сельскохозяйственных целях (можно выращивать сельскохозяйственные растения, заниматься животноводством, рыбоводством, строить питомники, здания для сельхозпроизводства и т.д.);

• для жилой застройки (разрешены ИЖС, многоквартирная застройка разной этажности, ЛПХ, гаражи, другие сооружения для обслуживания жилой застройки);

• для общественного пользования (строительство объектов коммунального обслуживания, медицинских, образовательных, административных, культурных и иных учреждений);

• в предпринимательских целях (строительство объектов торговли и общественного питания, организаций, оказывающих банковские, гостиничные и иные услуги);

• для отдыха, производственной деятельности и для решения других задач, которые перечислены в документе.

В классификаторе отдельно указаны земли, на которых хозяйственная деятельность не ведётся (запас).

Как связаны с категорией земли

Распределение земель на категории в зависимости от их целевого назначения установлено ст. 7 ЗК РФ. Кодекс предусматривает семь таких категорий:

• земли сельхозназначения,

• населённых пунктов,

• промышленности и другого спецназначения,

• особо охраняемых территорий,

• лесного фонда,

• водного фонда,

• земли запаса.

Для каждого вида земель законодательством установлены цели их использования. Для некоторых категорий они определены в ЗК РФ, для других – установлены отраслевым законодательством.

К примеру, целевое назначение земель населённых пунктов указано в ст. 83 ЗК: для застройки и развития территории. А для земель лесного фонда этот вопрос урегулирован Лесным кодексом.

Состав земель каждой из категорий неоднороден по своему составу. Они включают как земли, предназначенные для основной разрешённой деятельности, так и сопутствующих.

Например, в состав земель сельхозназначения, помимо сельскохозяйственных угодий, входят также территории, занятые внутренними дорогами, мелиоративными системами, коммуникациями, строениями для хранения и переработки продукции.

Использование земель промышленности и другого специального назначения осуществляется в соответствии с характером их задач. По этому критерию выделяют земли энергетики, обороны, транспорта, связи и несколько других видов. Для каждого из них действует собственный правовой режим.

Все виды разрешённого использования земельных участков должны соответствовать категории земель. Режим использования, права и обязанности владельца зависят от их отнесения к той или иной категории земель и ВРИ.

Как определить ВРИ

Информация о разрешённом использовании входит в состав дополнительных сведений об участке и отражается в едином реестре недвижимости (ЕГРН). Получить её можно:

• в МФЦ, через портал госуслуг или электронные сервисы Росреестра, заказав выписку из реестра;

• через сервис «Публичная кадастровая карта», если известен адрес или кадастровый номер.

Список видов разрешённого использования для конкретной территории можно узнать из документов градостроительного зонирования.

Как сменить ВРИ

Основной и вспомогательный вид разрешённого использования владелец может сам выбрать из числа предусмотренных градостроительным зонированием. Это не относится к органам власти и местного самоуправления, учреждениям, унитарным предприятиям.

Основной ВРИ земельного участка вносится в ЕГРН и считается выбранным с момента включения этих данных в реестр. Отражать в ЕГРН сведения о вспомогательных видах закон не требует.

Для внесения изменений в ЕГРН необходимо подать заявление по форме, утверждённой приложением №2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.

Изменить ВРИ земельного участка можно на один из тех видов, которые предусмотрены регламентом для этой территориальной зоны. Чтобы изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным зонированием, придётся обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в правила землепользования и застройки. Порядок корректировки устанавливается в самих правилах.

Чтобы изменить условно разрешённый вид, потребуется получить новое разрешение в порядке ст. 39 ГрК.

Обратите внимание! Если земельный участок относится к одной из категорий, для которых отсутствуют градостроительные регламенты, возникает более сложная ситуация. В соответствии с п. 7 ст. 36 ГрК порядок изменения ВРИ для них должен быть установлен федеральным законом, который до сих пор не принят. Поэтому единственный надёжный способ скорректировать разрешённое использование земельного участка в такой ситуации - изменить категорию земель на ту, для которой утверждается градостроительный регламент. Эта процедура урегулирована Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

Какие виды подойдут для строительства дома

Возводить жилые дома можно на земельных участках, предназначенных для жилой застройки.

Для строительства частного дома подойдут следующие виды земельных участков по классификатору:

• для ИЖС (код 2.1),

• для ведения ЛПХ (код 2.2),

• для садоводства (код 13.2).

Эти виды позволяют строить отдельно стоящее здание высотой не более трёх надземных этажей и не более 20 м.

Чтобы построить дом на участке, имеющем другой ВРИ, потребуется сначала его изменить.

Какие виды подойдут для разведения животных

Прямо предназначены для разведения животных земельные участки из числа земель для сельскохозяйственного использования со следующими ВРИ по классификатору:

• животноводство (код 1.7),

• скотоводство (код 1.8),

• звероводство, то есть разведение пушных зверей (код 1.9),

• свиноводство (код 1.11).

Участки с кодом 1.20 предназначены только для выпаса сельскохозяйственных животных.

На приусадебном участке с кодом 2.2 (для ведения ЛПХ) допускается содержание сельскохозяйственных животных, это будет целевым использованием земельного участка. Однако стоит уточнить, какие ВРИ для этой территории предусмотрены градостроительным регламентом. Если этот вид отнесён к условно разрешённым, потребуется получить разрешение.

Кроме того, ограничения, касающиеся содержания сельскохозяйственных животных, могут быть предусмотрены региональным и местным законодательством. Их тоже нужно учитывать, поскольку земельное законодательство регулирует только правоотношения, связанные с использованием земель, но не затрагивает санитарно-эпидемиологические и другие вопросы.

На некоторых землях предусмотрено размещение объектов для содержания или разведения животных, не относящихся к сельскохозяйственным. Это ВРИ 3.10 (ветеринарное обслуживание), 3.10.2 (приюты для животных) и 9.1.1 (сохранение редких видов животных).

Разрешённый способ использования земельного участка обязательно нужно учитывать при ведении на нём любой деятельности. За нецелевое использование земли предусмотрена ответственность в виде штрафа. Его размер рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости. Дополнительная ответственность может быть также установлена на региональном уровне.

Помимо штрафных санкций, нарушение может повлечь и другие неблагоприятные последствия, вплоть до прекращения прав на земельный участок.