Задаток при покупке квартиры

Когда человеку нравится квартира, он старается договориться с продавцом о предоплате. Оговоренную сумму считают задатком или авансом и делают частью предстоящей сделки купли-продажи. В статье мы расскажем, зачем нужен задаток при покупке недвижимости, как его правильно оформить и вернуть деньги, если вдруг найдется другая квартира. 

Что такое аванс? 

Аванс — классический вид предоплаты. Если одна из сторон не захочет проводить сделку, аванс позволяет ей передумать и забрать деньги. Для оформления такой предоплаты обычно составляют расписку или авансовый договор (образец договора аванса). При оформлении сделки купли-продажи указанную сумму учтут, а при отмене сделки вернут потенциальному покупателю. 

Если стороны хотят предусмотреть штраф при отказе от сделки, им лучше предпочесть авансу задаток. 

Что такое задаток? 

Согласно ст. 380 ГК РФ, задаток за квартиру — это доказательство договоренности сторон о сделке купли-продажи. Продавец оставляет себе весь задаток, если покупатель отказался от сделки, и возвращает ему два задатка, если сам передумал продавать квартиру. Если стороны оформили задаток, инициатор разрыва договора несет материальные убытки. 

В некоторых случаях сторона, которой отказали в проведении сделки, обращается в суд с требованием ее провести. 

В чем разница между ними?

Аванс — это предоплата без обязательств, а задаток — предоплата с возможным штрафом при отказе от сделки. Чтобы не запутаться и не лишиться денег, важно употреблять в договоре термин «задаток» и прописывать точные условия. 

Обеспечительный платеж — это материальное обеспечение сделки купли-продажи. С юридической точки зрения он напоминает задаток: если одна из сторон отменит сделку, вторая вправе вернуть деньги через суд или получить компенсацию. Однако продавец не имеет права тратить задаток, а обеспечительный платеж может потратить на возможные расходы непосредственно после получения. В числе таких расходов — услуги нотариусов, оплата ячейки в банке. Иногда обеспечительный платеж вносят в стоимость квартиры, но чаще просто тратят эти деньги на оформление сделки. 

Еще аванс и задаток — это деньги, а обеспечительный платеж — деньги и/или ценные бумаги. 

Сколько обычно составляет предоплата?

Покупатель и продавец обсуждают залог при покупке квартиры индивидуально. Размер предоплаты не прописан ни в каких нормативно-правовых документах. Обычно покупатель отдает продавцу 1—1,5% от стоимости квартиры. По понятным причинам покупателю хочется заплатить как можно меньше, а продавцу — забрать у него как можно большую сумму. 

Как оформляются документы?

• Данные покупателя и продавца и адрес постоянной регистрации. Эти сведения пригодятся в суде, если придется разбираться с отмененной сделкой. В договоре прописывают данные всех участников сделки. 
• Информацию о квартире — адрес и кадастровый номер.
• Размер залога за квартиру при покупке — аванса, задатка или обеспечительного платежа.
• Сумма сделки купли-продажи. Покупателю выгодно, чтобы сумма сделки была неизменной, и чтобы в договоре было точно указано, входит ли предоплата в стоимость жилья.
• Крайний срок заключения сделки. 
• Условия обращения с предоплатой. Обязательно указывают, как поступят с обеспечительной суммой в случае расторжения сделки. Прописывают и возможные внешние причины: отказ в одобрении ипотеки или лизинга от банка, претензии со стороны ООиП. 

Что важно перед внесением задатка?

Проверить документы на квартиру. Покупатель просит продавца подготовить все документы на жилье. Если каких-то бумаг в комплекте нет, сделку откладывают до составления полного пакета. 

Заручиться нотариально заверенным согласием супруга продавца. Если продавец разведется с партнером, тот может предъявить права на жилье в следующие три года после проведения сделки. 

Убедиться в отсутствии обременений. Если они есть, сделку откладывают до решения проблем продавцом. 

Убедиться в отсутствии долгов по услугам ЖКХ. Если долги есть, пусть продавец оплатит квитанции. Просмотрите их лично, так как продавец не обязан предупреждать о задолженностях. 

Проверить, кто прописан на жилплощади. Перед покупкой квартиры всех жильцов выписывают. Если этого не сделать, прописанные люди вправе предъявить претензии новым владельцам. В первую очередь это касается несовершеннолетних детей. 

Каковы риски?

Задаток подробно описан в законах. Все риски, которые касаются задатка, связаны с нарушением оформления договора купли-продажи. Главное условие — точно прописать сумму задатка. Сумму определяют так, чтобы продавец гарантированно продал квартиру на оговоренных условиях. 

Соглашение о задатке максимально детализируют, чтобы обе стороны были в курсе штрафов за нарушение договора. 

Важно прочитать доверенность, если задаток или аванс принимает уполномоченное лицо. Часто доверенности выписывают только на сбор документов, а о праве на получение предоплаты не пишут. В такой ситуации недобросовестный представитель может просто присвоить деньги. То же касается устных просьб перечислить предоплату на карту. Суд не признает такие платежи неосновательным обогащением. 

Вносят ли задаток при покупке ипотечных квартир?

Можно ли вернуть задаток в случае форс-мажора?

По ст. 381 ГК РФ, при непредвиденных обстоятельствах задаток возвращают. Например, квартира сгорела или испорчена так, что на восстановление придется потратить огромную сумму, продавец или покупатель умерли или лишились дееспособности. Несмотря на закон, возможные форс-мажорные обстоятельства прописывают в соглашении о задатке.  

Выводы

Мы рассказали, как оформляется залог при покупке квартиры. Если быть внимательными, не торопиться и подробно описывать условия проведения сделки, можно избежать всех рисков.