руб

Задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры в 2021 году

Когда человеку нравится квартира, он старается договориться с продавцом о предоплате. Оговоренную сумму считают задатком или авансом и делают частью предстоящей сделки купли-продажи. В статье мы расскажем, зачем нужен задаток при покупке недвижимости, как его правильно оформить и вернуть деньги, если вдруг найдется другая квартира. 

Что такое аванс? 

Аванс — классический вид предоплаты. Если одна из сторон не захочет проводить сделку, аванс позволяет ей передумать и забрать деньги. Для оформления такой предоплаты обычно составляют расписку или авансовый договор (образец договора аванса). При оформлении сделки купли-продажи указанную сумму учтут, а при отмене сделки вернут потенциальному покупателю. 

Если стороны хотят предусмотреть штраф при отказе от сделки, им лучше предпочесть авансу задаток. 

Что такое задаток? 

Согласно ст. 380 ГК РФ, задаток за квартиру — это доказательство договоренности сторон о сделке купли-продажи. Продавец оставляет себе весь задаток, если покупатель отказался от сделки, и возвращает ему два задатка, если сам передумал продавать квартиру. Если стороны оформили задаток, инициатор разрыва договора несет материальные убытки. 

В некоторых случаях сторона, которой отказали в проведении сделки, обращается в суд с требованием ее провести. 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В предварительном договоре купли-продажи предоплату называют «задатком» и четко формулируют условия. Если суд сочтет условия невнятными, то посчитает задаток авансом и откажется применять штрафные санкции к стороне, которая отказалась от сделки.

В чем разница между ними?

Аванс — это предоплата без обязательств, а задаток — предоплата с возможным штрафом при отказе от сделки. Чтобы не запутаться и не лишиться денег, важно употреблять в договоре термин «задаток» и прописывать точные условия. 

Зачем нужен обеспечительный платёж?

Обеспечительный платеж — это материальное обеспечение сделки купли-продажи. С юридической точки зрения он напоминает задаток: если одна из сторон отменит сделку, вторая вправе вернуть деньги через суд или получить компенсацию. Однако продавец не имеет права тратить задаток, а обеспечительный платеж может потратить на возможные расходы непосредственно после получения. В числе таких расходов — услуги нотариусов, оплата ячейки в банке. Иногда обеспечительный платеж вносят в стоимость квартиры, но чаще просто тратят эти деньги на оформление сделки. 

Еще аванс и задаток — это деньги, а обеспечительный платеж — деньги и/или ценные бумаги. 

ВАЖНО! Аванс и задаток вносят за квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию доме. Обеспечительный платеж разрешается вносить за квартиру в строящемся доме. В последнем случае застройщик подписывает с клиентами договор бронирования и указывает размер обеспечительного платежа — например, 50 тыс. рублей. Если покупатель заключит договор, но не оплатит квартиру, ему не отдадут обеспечительный платеж. 

Сколько обычно составляет предоплата?

Покупатель и продавец обсуждают залог при покупке квартиры индивидуально. Размер предоплаты не прописан ни в каких нормативно-правовых документах. Обычно покупатель отдает продавцу 1—1,5% от стоимости квартиры. По понятным причинам покупателю хочется заплатить как можно меньше, а продавцу — забрать у него как можно большую сумму. 

Чтобы внести адекватную предоплату и не рисковать лишний раз, стоит расспросить риелторов и знакомых. Они подскажут ориентировочную сумму. 

Как оформляются документы?

Как оформляются документы задатка?

Перед передачей предоплаты покупатель берет с продавца расписку о том, что тот получил деньги. Еще они заключают договор аванса или задатка или готовят предварительный договор купли-продажи с указанием суммы предоплаты. 

В договоре аванса указывают такие сведения:
  • Данные покупателя и продавца и адрес постоянной регистрации. Эти сведения пригодятся в суде, если придется разбираться с отмененной сделкой. В договоре прописывают данные всех участников сделки. 
  • Информацию о квартире — адрес и кадастровый номер.
  • Размер залога за квартиру при покупке — аванса, задатка или обеспечительного платежа.
  • Сумма сделки купли-продажи. Покупателю выгодно, чтобы сумма сделки была неизменной, и чтобы в договоре было точно указано, входит ли предоплата в стоимость жилья.
  • Крайний срок заключения сделки. 
  • Условия обращения с предоплатой. Обязательно указывают, как поступят с обеспечительной суммой в случае расторжения сделки. Прописывают и возможные внешние причины: отказ в одобрении ипотеки или лизинга от банка, претензии со стороны ООиП. 

Что важно перед внесением задатка?

Что важно перед внесением задатка

Проверить документы на квартиру. Покупатель просит продавца подготовить все документы на жилье. Если каких-то бумаг в комплекте нет, сделку откладывают до составления полного пакета. 

Заручиться нотариально заверенным согласием супруга продавца. Если продавец разведется с партнером, тот может предъявить права на жилье в следующие три года после проведения сделки. 

Убедиться в отсутствии обременений. Если они есть, сделку откладывают до решения проблем продавцом. 

Убедиться в отсутствии долгов по услугам ЖКХ. Если долги есть, пусть продавец оплатит квитанции. Просмотрите их лично, так как продавец не обязан предупреждать о задолженностях. 

Проверить, кто прописан на жилплощади. Перед покупкой квартиры всех жильцов выписывают. Если этого не сделать, прописанные люди вправе предъявить претензии новым владельцам. В первую очередь это касается несовершеннолетних детей. 

Каковы риски?

Задаток подробно описан в законах. Все риски, которые касаются задатка, связаны с нарушением оформления договора купли-продажи. Главное условие — точно прописать сумму задатка. Сумму определяют так, чтобы продавец гарантированно продал квартиру на оговоренных условиях. 

Соглашение о задатке максимально детализируют, чтобы обе стороны были в курсе штрафов за нарушение договора. 

Еще нужно убедиться, что продавец действительно владеет квартирой, которую продает. Если продавец не имеет отношения к жилью, покупатель будет обманут. 

Важно прочитать доверенность, если задаток или аванс принимает уполномоченное лицо. Часто доверенности выписывают только на сбор документов, а о праве на получение предоплаты не пишут. В такой ситуации недобросовестный представитель может просто присвоить деньги. То же касается устных просьб перечислить предоплату на карту. Суд не признает такие платежи неосновательным обогащением. 

Распространенная проблема, связанная с задатками — намеренное затягивание важных и неприятных для другой стороны условий заключения сделки. В последний день перед заключением сделки одна из сторон ставит другую перед фактом, что если она не подписывает договор, то теряет сумму задатка. Чтобы не оказаться в ловушке, нужно согласовывать и утверждать договор купли-продажи и четко прописывать условия расчетов до передачи предоплаты.  

Вносят ли задаток при покупке ипотечных квартир?

Можно вносить залог при приобретении ипотечного жилья и квартир, купленных с участием средств из маткапитала. Чтобы никто не оказался обманутым, порядок оформления маткапитала и расчетов с участием заемных средств четко прописывают в соглашении о задатке. 

Можно ли вернуть задаток в случае форс-мажора?

По ст. 381 ГК РФ, при непредвиденных обстоятельствах задаток возвращают. Например, квартира сгорела или испорчена так, что на восстановление придется потратить огромную сумму, продавец или покупатель умерли или лишились дееспособности. Несмотря на закон, возможные форс-мажорные обстоятельства прописывают в соглашении о задатке.  

Выводы

Мы рассказали, как оформляется залог при покупке квартиры. Если быть внимательными, не торопиться и подробно описывать условия проведения сделки, можно избежать всех рисков.

Поделиться:
Обсуждение

D.U.N.Y.A. MSK / 19 Ноября 2021

Понравилась статья. Я прям сохранила себе, чтоб была под рукой. И авансовый договор тоже скачала. В этих юридических терминах запутаться можно. А наш агент, такое ощущение, что специально заумно говорит, чтоб запутать. Вообщем, прокачалась. Впереди целый квест с ипотекой, пригодится. Спасибо за подборку.

Настя / 19 Ноября 2021

Всегда думала, что аванс и задаток – это тоже самое. Про обеспечительный платеж и договор бронирования вообще первый раз слышу. Хотя планируем с мужем купить жилье от застройщика. Пока только присматриваемся. Ищем варианты. Полезная статья, спасибо автору! Очень вовремя прочитала.

Lana_Healthy_Food / 20 Ноября 2021

Я по неопытности наткнулась на перекупов. Первое жилье, глаза сияют и т. д. Сижу, подписываю предварительный договор, отдаю задаток, и понимаю, что вляпалась. Что делать – пообжала искать юриста. На сделку пришла уже не одна. Юрист деньги отработал на 100%. Потребовал указать всю сумму в ДКП, между прочим, пару раз сказал про налоговую. Я покорно кивала с умным видом (а что еще делать). В результате они сами предложили мне поискать другой вариант и деньги вернули. Повезло!

Oleg Oleg / 22 Ноября 2021

В статье ни слова, что залог и задаток – это не одно и тоже. Хотя лично моя ситуация: в расписке по незнанию написал залог, а не задаток. А потом обстоятельства изменились. Еле выбил деньги назад, потому что продавец и умник-юрист битый час доказывали, что в залог деньги отдать нельзя. Считаю, что такие нюансы специально умалчивают. Нам что залог, что задаток, что аванс. А вы если пишете статью, так разъясняйте как положено.

Алексей / 23 Ноября 2021

У нас в Самарской области почти не работают с авансами, только задатки. Хотя с авансом рисков меньше. Особенно если квартира наследственная или если есть дети. Или если выяснится, что родственник какой-то в тюрьме. А задатком легче манипулировать. Имею ввиду, что уже никуда не денешься- деньги жалко терять. Поэтому и на всякие «косяки» глаза закрываешь. Многое зависит от риелтора. А еще уже после договора, но до регистрации квартиры продавец может передумать – тоже риск!

некто / 23 Ноября 2021

Вот у меня вопрос по фразе «Заручиться нотариально заверенным согласием супруга продавца». Что, уже на задатке нужно письменное согласие супруга? Мы оставляли расписку и была только продавец, а ее муж – нет. Сказала, что он придет на сделку. И еще. Вот посмотрела образец расписки, а мы в своей не указывали серию и номер паспорта. Это ошибка? Теперь тревожно как-то. До сделки еще месяц, может стоит попросить переписать? Заранее спасибо за ответ.

Людмила Кулеба / 23 Ноября 2021

«Обычно покупатель отдает продавцу 1—1,5% от стоимости квартиры». Сколько-сколько? Откуда такие цифры? В 2015 году покупали квартиру в Ростове и платили задаток 10% (!), и то торговались – продавец боялся, что мы переселенцы. В прошлом году дети купили квартиру в Соболевке в Сочи и отдавали толи 7, тли 8%. И это у них район не для туристов. За свой дом в родном городе (полувоенном) в Украине лично брала задаток 1000$ при стоимости11000 $. Где бывает 1%? Интересно!

Катерина Ш. / 25 Ноября 2021

Хотите потерять 50 тысяч? Не пишите расписки, не подписывайте никакие предварительные договора. Просто перечислите деньги. И будет у вас как и у меня на руках одна платежка «АВАНС». В суд-то я обратилась, но квартиру уже продали. Причем, законно. А я еще и заподозрила, че такой маленький аванс? Ну никто мне не виноват. Прочитала статью – навеяло. Жаль, не додумалась перед тем как стать великим инвестором, открыть и почитать че-нибудь.

Вадим Юхименко / 27 Ноября 2021

Закон как дышло. Вызывает улыбку 381 статья, особенно там есть пункт про двойную сумму возврата. Это лотерея. Мы с женой увидели отличное по цене предложение дома с земельным участком. Но на нем был арест за долги. Риелтор убедительно рассказал, что наш задаток пойдет на их погашение. Поверили, оформили расписку. Никто долги не погасил, естественно. А потом еще узнали, что этот продавец авансов набрал со всего поселка. И в суд подали, и в полицию – ни толку, ни денег.

Darina Kravchenko / 28 Ноября 2021

В реале ничего этот задаток не гарантирует! Я собиралась продать свою однушку, где есть доля дочери. И сразу присмотрела квартиру побольше, за которую перечислила задаток на карту, подтверждения есть. Но мой драгоценнейший бывший муж не дал согласие на сделку. Пришлось остаться, где и жили. Задаток мне так и не вернули – типо, мои проблемы. На секундочку, 80 000 рублей! А по своей квартире я и не брала задаток, просто сказала покупателям, что отбой. Рилтор развел руками!
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Как правильно сделать шумоизоляцию пола?

Как сделать звукоизоляцию пола? - В статье рассказываем как правильно сделать шумоизоляцию пола в квартире, выбираем лучший материал, а также рассказываем как правильно уложить на пол - портал novomoscow.ru

29 Ноября 2021

Ипотека для многодетных семей в 2021 году: как получить 450 тысяч рублей?

Ипотека для многодетных семей - это способ получить 450 тысяч рублей на ипотеку в 2021 году. В статье рассказываем как оформить ипотеку для многодетной семьи, каковы основные требования, а также какие существуют дополнительные льготы по программе - портал novomoscow.ru

25 Ноября 2021

Аренда недвижимости с последующим выкупом

Рассказываем про аренду с правом выкупа - еще один способ приобрести недвижимость. Все особенности, условия и схемы в статье про аренду с правом выкупа недвижимости - портал novomoscow.ru

25 Ноября 2021

Что делать при банкротстве строительной компании?

Что делать, если застройщик обанкротился? Как вернуть деньги, если застройщик банкрот? - в статье рассказываем обо всех особенностях банкротства застройщиков: как узнать, что учесть, а также что делать - портал novomoscow.ru

17 Ноября 2021

Новостройка или вторичка: делаем правильный выбор

Многие сталкиваются со сложным выбором: новостройка или вторичка. - в статье рассказываем про разницу между новостройкой и вторичкой, сравниваем все плюсы и минуса, а также помогаем сделать правильный выбор - портал novomoscow.ru

16 Ноября 2021
Все статьи277