Жилое помещение

Отличия понятия жилого помещения от квартиры важны для понимания статуса объекта. В законах прописаны права и обязанности собственников. Можно ли использовать квартиру для бизнеса и как это сделать.

Что такое жилое помещение

В недвижимости есть жилой и нежилой фонд. При заключении сделок апеллируют понятием жилое помещение и прав на него. Самое простое определение – это недвижимое имущество для постоянного проживания. Оно соответствует санитарно-гигиеническим нормам.

Жилищный кодекс Российской Федерации даёт официальное определение. В ст.15 прописано, что жилое помещение – это изолированное недвижимое имущество, которое соответствует нормам удобств. Официальный статус присваивается государственным органом при сдаче дома в эксплуатацию. Без заключения о пригодности для проживания невозможно стать полноправным собственником и распоряжаться имуществом.

Признаки жилого помещения

Основным признаком считается состояние недвижимости. В ней должно быть все необходимое для постоянного проживания. Признаки на основе определения жилого помещения по Жилищному кодексу:

1. Состоит из комнат (жилая площадь) и вспомогательных объектов (общая площадь).

2. Есть кухня, санузел, коридор.

3. Естественное освещение. Комната без окна не будет признана жилой.

4. Разрешение на прописку по адресу расположения объекта недвижимости.

5. Наличие инженерных систем.

6. Расположение в жилой зоне.

Есть ряд норм для внутренней отделки. В частности, нельзя закрывать доступ к коммуникациям, заделывать вентиляцию, использовать пожароопасные материалы.

Виды жилых помещений

В статье 16 ЖК РФ указано пять видов жилых объектов недвижимого имущества:

1. Комната.

2. Квартира.

3. Часть квартиры.

4. Дом.

5. Часть дома.

Несмотря на точность определения, возникает много вопросов при сделках с недвижимостью. Дачные дома к жилым помещениям относятся при наличии коммуникаций: отопления и электричества.

Спорный момент – отдельная комната и части недвижимости. Они должны располагаться только в оборудованных для жизни зданиях. Например, комната при магазине не получит официальный статус жилого объекта. В жилом здании могут быть нежилые объекты с отдельными входами и расположением на первом этаже.

Требования к жилым помещениям

В жилищном кодексе указаны требования к объектам недвижимости. Из них можно вывести общие признаки. Список требований состоит из 32 пунктов. Выделим основные:

• основания и конструкции дома в работоспособном состоянии (без трещин и деформаций);

• есть инженерные системы и они соответствуют нормам безопасности;

• теплоизоляция с температурой воздуха не менее +18 градусов по Цельсию;

• лифт в доме более чем с пятью этажами;

• высота потолка не менее 2,5 метра;

• окна в комнатах и кухне.

Разработаны стандарты по шумоизоляции с улицы и из соседних квартир. В отношении инженерных систем есть исключения для жилых домов в поселениях и пригородах. В них допускается отсутствие централизованного водопровода и канализации. Суть всех требований сводится к безопасности и комфорту людей.

Чем отличается жилое помещение от квартиры

Жилое помещение	Квартира
Общее понятие для всех жилых объектов недвижимости	Один из видов жилого помещения
Может быть в многоквартирном и индивидуальном жилых домах	Всегда расположена в многоквартирном доме
Если помещение в индивидуальном жилом доме, то не нужно согласовывать проведение коммуникаций с соседями	Связана общими коммуникациями с другими частями дома (лифт, мусоропровод, теплоснабжение)
К зданию индивидуального дома прилагается земельный участок	Не оформляется право собственности на земельный участок

Чем отличается жилое помещение от нежилого

Жилое	Нежилое
Разрешена регистрация граждан	Прописка запрещена законом
Наличие окон, соблюдены нормы высоты и площади	Может быть без окон, любого размера
Обязательное проведение коммуникаций	Отсутствие требований к коммуникациям
Соблюдение норм СанПина	Нет нормативов для проживания людей
Можно жить, но нельзя использовать для других целей	Допустимо многофункциональное назначение, кроме проживания

Риски при покупке жилого помещения

Покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с непонятным для них статусом. Привычнее названия «квартира» и «частный дом». Риски при оформлении права собственности на жилые помещения действительно есть:

• получение согласия остальных владельцев;

• сохранение права на проживание после покупки;

• ограничение способов назначения недвижимости.

Основной риск связан с частями домов и квартир. Например, нельзя приобрести просто комнату. В часть должен входить и доступ к удобствам. В дальнейшем сделка с такой недвижимостью состоится при наличии решений других собственников.

Права и обязанности собственника жилого помещения

Вопрос прав и обязанностей регулирует ст. 30 жкрф с комментариями. Собственник может продавать его, выделять доли и сдавать в аренду. Главные права – это проживание и регистрация.

В правах есть ограничения. Если у собственника есть дети, то при продаже он не может ухудшить их жилищные условия. Он не может выделять доли, если в результате деления на каждого владельца будет приходиться менее 6 квадратных метров общей площади. Возникнут трудности и при попытке сдать часть квартиры без одобрения других жильцов.

Ограничение в праве пользования жилым помещением: нельзя организовать в нем магазин, склад, приют для животных. Для этого нужно получить разрешение госорганов и переоборудовать помещения в нежилое. Ограничение на перепланировки закреплено в главе 4 жкрф.

Обязанностей у собственника больше, чем прав. Особенно много их у владельцев квартир в многоквартирных домах по сравнению с собственниками индивидуальных домов. К ним относится:

• внесение платы согласно ст. 153 ЖК РФ;

• содержание имущества, в том числе и общего с соседями;

• заключение договора на вывоз ТКО.

Собственник за свои деньги должен производить ремонтные работы, бережно относиться к коммуникациям. Он обязан оплачивать услуги ресурсоснабжающих организаций. Он может заключать договора с конкретными организациями или перечислять деньги в ТСЖ. Список обязанностей собственника жилого помещения в многоквартирном доме дополняется участием в расходах на содержание общего домового имущества.

Что такое квартира

Квартира – один из видов жилого помещения. Она находится в многоквартирном доме. Квартира считается объектом жилищного права на недвижимое имущество. Она предназначена для постоянного проживания. В ней можно зарегистрироваться.

Статус квартиры присваивается после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Это изолированное помещение, но с доступом к услугам общего пользования. У каждого объекта есть технический план. В нем описаны площадь, планировка и назначение комнат. Недвижимость можно поделить на доли между собственниками. Владение частью квартиры сохраняет все права собственника жилого помещения.

Какие бывают квартиры: официальные статусы

В статье 16 ЖК РФ написано, что квартира состоит из одной или нескольких комнат и вспомогательных объектов бытового назначения. В недвижимости принято деление видов квартир по количеству жилых комнат в планировке.

Основные типы:

• однокомнатная;

• двухкомнатная;

• трёхкомнатная;

• четырёхкомнатная.

В законе нет официального статуса студии. По сути это однокомнатная квартира без перегородки между кухней и жилой комнатой. Есть объекты со свободной планировкой. Собственник может сам выделить количество и метраж комнат.

Перепланировка должна быть согласована. Например, не получится перенести санузел, так как он привязан к общему стояку. Нельзя самовольно перепланировать квартиру под несколько студий или апартаменты. Решения по изменению статуса объекта согласно ст. 161 ЖК РФ обсуждаются на совете собственников многоквартирного дома.

Можно ли менять назначение объекта

Закон разрешает переводить объекты в нежилой статус. По определению жилой дом это обособленное здание, состоящее из помещений для удовлетворения нужд граждан. Часть площади можно переделать под офисы и магазины. Для этого нужно сначала узнать требования к этим объектам. Например, нужно будет делать отдельный вход, приводить изолированное помещение в соответствии с требования безопасности.

К объектам коммерческой деятельности есть строгие требования по планировке, этажности и даже отделочным материалам. В частности, детские клубы не могут располагаться выше второго этажа. Изменить назначение объекта можно при условии соблюдения всех требований Роспотребнадзора, государственного пожарного надзора. Юрисдикция жилищного права – это нормы эксплуатации объектов жилищного фонда. Если собственник решил изменить назначение жилплощади, он может это сделать.

Куда обратиться для смены статуса объекта

Условия перевода жилой недвижимости в нежилую регулирует глава 3 ЖК РФ. На основании настоящего Кодекса и законов о градостроительной деятельности орган местного самоуправления принимает решения. Для смены статуса объекта нужно обратиться в МФЦ. Также можно обратиться в комитет архитектуры и градостроительства по местонахождению объекта.

Какие документы нужны

В ст. 23 ЖК РФ перечислены документы:

• заявление;

• право собственности на жилое помещение;

• проект переустройства;

• согласие каждого собственника квартир, примыкающих к переводимому объекту.

• протокол общего собрания собственников многоквартирного дома согласно ст.46 ЖК РФ.

Государственный орган принимает решение о переводе или отказе в течение 45 дней.