Охранная зона ЛЭП
Фото: Photobank MD, Flickr
Земельные участки рядом с объектами энергетики (ЛЭП, трансформаторные подстанции) являются охранной зоной – ЗОУИТ или «земельный участок с особыми условиями использования территории». Несмотря на довольно подробные разъяснения правового режима эксплуатации таких наделов в Земельном Кодексе РФ и в иных документах у владельцев недвижимости периодически возникают проблемы со строительством, ремонтом.
Ситуации встречаются разные. То обслуживающее предприятие решает изменить категорию, из-за чего имеющиеся постройки оказываются под угрозой сноса, то оказывается, что информация ранее не была внесена в Росреестр, а после инвентаризации имущества обнаружены «незаконные здания». В любом случае придется подключать юристов и разбираться как защитить свои права, сохранить постройки.
Что такое охранная зона ЛЭП
Фото: Евгений Катышев, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons
Под охранной зоной ЛЭП или воздушной линии электропередачи понимается пространство вокруг объекта. Сверху оно ограничивается высотой опоры, а по бокам устанавливается расстояние исходя из величины подаваемого по проводам напряжения. Такой подход позволяет обезопасить жильцов и/или прохожих от поражения током. Считается нормой, что изолирующее покрытие кабеля имеет более высокий класс, что дает «запас прочности».
Типовое расстояние от проводов в зависимости от напряжения:
- До 1 000 В – 2 м.
- 6 000-10 000 В – 10 м.
- 35 000 В – 15 м.
- 110 000 В – 20 м.
- 220 000 В – 25 м.
- 330 000 В – 30 м.
- 750 000 В – 40 м.
Фото: редакция Novomoscow, CC0
Отдельно нормируется зона для линий электропередачи, размещенных под землей, под водой, когда воздушная линия (ВЛ) проходит над водоемом. Если объект работает под напряжением более 1 кВ, строительные работы рядом с ним, как правило, запрещены. Возле ЛЭП, передающих напряжение ниже 1 кВ, будет достаточно согласовать разрешение с Россетями. Заявление положено подавать за пару недель до старта работ.
Как регулируется установление охранных зон и использование участков в их границах
Подробности об создании, корректировке, ликвидации зон с особыми условиями эксплуатации территорий можно узнать в ст. 105-106 ЗК РФ. Основная сложность заключается в том, что область охранной зоны ВЛ рассчитывает обслуживающая организация. Это обычно и становится причиной спорных ситуаций, хоть и положено руководствоваться Постановлением Правительства РФ №160. Границы обязательно регистрируются в ЕГРН.
Как определяют границы охранных зон
Рядом с объектами электроэнергетики существует опасность для здоровья, для жизни людей, для имущества собственников. При игнорировании правил использования есть риски ущерба экологии, образования пожаров, выхода из строя электросетевого хозяйства. Чем выше напряжение, тем суровее требования. Именно поэтому охранная зона ВЛ на 10 кВ шире той же линии 0,38 кВ.
Правила определения границ охранных зон:
- Они распространяются на все, что находится над и под поверхностью земли, если в законах нет специальных указаний (ч. 2 ст. 104 ЗК РФ).
- Ограничение/запрет на размещение объектов недвижимости, иного использования участка, кроме прямого назначения, запрещено независимо от цели, с которой установили зону.
- Существует определенный перечень видов зданий, сооружений, их параметров, по которым и выносят решение о сносе/отказа в сносе.
Последнее считается основным вопросом, который рассматривается судами при обращении с иском о защите прав. Чтобы избежать спора, желательно заранее уточнять наличие/вид ограничения для конкретного земельного участка (перед покупкой, строительством и т.д.). Наиболее достоверная информация содержится в выписке из ЕГРН, но на практике обслуживающие организации не всегда вовремя подают туда сведения.
Как узнать, попал ли участок в границы охранной зоны ЛЭП
Чтобы уточнить границы зоны с особыми условиями использования территорий, мало обратиться к документации. Даже если в кадастре имеются необходимые сведения владельцу земельного участка это мало поможет, пока он не «привяжет» карту к реальной местности. Последнее требует проведения межевания, определения красных линий. Результат поможет в разрешении всех вероятных сложностей, возможно, земля фактически находится вне охранной зоны.
Когда есть риск сноса объекта недвижимости
Фото: alinco_fan, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons
При планировании любых работ рекомендуется сначала внимательно изучить Постановление №160. В нем четко прописаны критерии, чего нельзя делать рядом с ЛЭП, подстанциями и другими объектами электросетевого хозяйства. То же рекомендуется сделать, если было получено письмо-требование сноса, когда собственник уже оказался перед фактом наличия претензии со стороны обслуживающей организации.
Так, в охранной зоне запрещено:
- Выполнять работы, способные разрушить объект, повредить жизни/здоровью людей, имуществу, нанести ущерб экологии.
- Ставить склады, площадки для занятий спортом, для игр детей, торговые точки или загоны для скота, гаражи, организовывать массовые мероприятия (относится к объектам от 1 кВ).
- Выполнять выше упомянутое без согласия сетевой организацией (при напряжении ниже 1 кВ). Сюда относится строительство и/или снос зданий, проведение капитального ремонта.
Описание запретов довольно расплывчатое, поэтому и приходится разрешать споры в суде. Каждый случай рассматривается индивидуально. В процессе важно установить последовательность, с какой появились имеющиеся постройки, когда была установлена и зарегистрирована охранная зона и т.д. Принудить к тому же сносу сетевая организация не вправе, им также придется обращаться с иском в суд, если собственник игнорирует требования.
Как суды решают вопрос о сносе объекта недвижимости
Фото: Alexander Roumega, CC0, via Wikimedia Commons
В судебной практике вопрос сноса недвижимости пока не имеет типового подхода. Есть ситуации, когда суд поддерживал требования обслуживающей организации или, наоборот, давал отказ даже несмотря на очевидные нарушения условий эксплуатации. Например, если сооружение было зарегистрировано в ЕГРН до ввода в эксплуатацию ЛЭП. Или, когда представитель Россетей не смог доказать, что размещение объекта нарушает экологию, представляет опасность людям.
Собственники недвижимости часто проигрывают суды из-за невнимательности. Например, перед началом работы они не согласовали их с сетевой организацией. Ведь, не всегда очевидно наличие охранной зоны инженерных сетей и коммуникаций рядом со стройкой. Подземная инфраструктура доставляет больше всего «головной боли», т.к. ее можно «увидеть» только по специальным знакам, которые еще надо понимать.
Как защитить свои интересы в суде
Независимо от того, кто выступил инициатором судебного разбирательства, собственник предстоит доказать свою правоту. Важно тщательно подготовиться – провести межевание, выяснить, точно ли объект находится в границах охранной зоны или на вполне безопасном расстоянии от ЛЭП. Нужно установить точную дату ее государственной регистрации, сравнить с датой внесения записи в ЕГРН по своей недвижимости. Возможно, придется проводить строительно-техническую экспертизу.
ЗОУИТ: расшифровка
Фото: Росреестр
Со стороны сетевой организации ЗОУИТ – это возможность обезопасить объект электроэнергетики от случайного повреждения. Одновременно исключаются риски здоровья/жизни граждан, которые могут и не иметь специальных знаний относительно правил поведения рядом с проводами под напряжением. Поэтому эксплуатация «зоны с особыми условиями использования территории» и регулируется отдельными нормативными актами.
Постановление 160 от 24.02.2009 «О порядке установления охранных зон»
Теперь подробнее о Постановлении Правительства РФ №160 об охранных зонах. Его нормы основаны на Земельном Кодексе РФ. Документом вводятся в действие правила установления охранных зон, особых условий использования земельных участков, расположенных внутри их границ. Действующие нормы не применяются в отношении построек, расположенных рядом с объектами электросетевого хозяйства до их принятия.
Охранная зона трансформаторной подстанции
Фото: Photobank MD, Flickr
Постановлением №160 установлено и создание охранных зон для трансформаторных подстанций (ТП), это также необходимо для безопасности людей и инфраструктуры. Определение расстояния в каждую сторону от объекта зависит от нескольких факторов. Обязательно учитывается дислокация ТП, напряжения, количества проводов и изоляторов в гирлянде. При установлении используются нормы СанПиН 2971-84, СНиП 21-01-97 и т.д.
Виды охранных территорий ТП
Фото: Dmitry Makeev, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Как и в случае с охранными зонами линий электропередач, вокруг ТП границы устанавливаются по земельному участку и воздуху. Обязательно учитывается расстояние до ближайших построек, противопожарные мероприятия, противошумовая защита. При проектировании инфраструктуры кроме Постановления №160 соблюдается СП 256.1325800.2016. Нормы по расстоянию те же, что и для ЛЭП. Например, когда ТП работает под напряжением 150 кВ, выдерживают от 25 метров.
Условия использования земельных участков рядом с ТП
Правила эксплуатации земли рядом с «трансформаторными будками» те же, что используются для ЛЭП. При напряжении до 1 кВ достаточно согласовать работы с сетевой организацией, в остальных случаях любое строительство/реконструкция запрещены. Определять границы лучше межеванием и сравнением фактических точек с кадастровым планом.
