10 способов не стать обманутым дольщиком

Количество обманутых дольщиков в Москве в последние годы уменьшается, поскольку российское законодательство о долевом строительстве стало более четким, а Служба Мосгосстройнадзора и Комитет градостроительной политики и строительства Москвы стали отслеживать работу застройщиков и разбираться с проблемными новостройками. Однако до сих пор в столице и Московской области появляются недобросовестные застройщики.

Мы выделили 10 мер, которые помогут покупателям не стать обманутыми дольщиками:

1. Застройщик должен работать по ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Как определить, что застройщик работает в соответствии с этим законом? Очень просто. Застройщик должен заключить с покупателем договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Наличие ДДУ позволит вам вернуть свои средства, если что-то пойдет не так, например, если застройщик обанкротится.
2. Покупайте квартиру только по ДДУ, а не по предварительному договору или векселю. Ни предварительный договор, ни вексель не дают вам никаких гарантий в отличие от ДДУ. Предварительный договор представляет собой договор, который заключается между покупателем и застройщиком на время строительства объекта. Основной договор купли-продажи заключается только после сдачи объекта в эксплуатацию.
   Однако в отличие от ДДУ предварительный договор нигде не регистрируется, а потому не дает дольщику никаких гарантий. Кроме того, покупатель передает деньги застройщику сразу при подписании предварительного договора, однако данный договор не предполагает никаких денежных расчетов, поскольку все расчеты должны производиться в соответствии с договором купли-продажи. Таким образом, покупатель никак не защищен от повторных продаж квартиры, от банкротства застройщика, от срывов сроков строительства и т.д. Наконец, по суду предварительный договор могут признать притворной сделкой.
   Еще один важный момент: согласно ГК РФ, если до окончания срока, в которой следует заключить основной договор, такой договор не будет заключен или не поступит предложения от одной из сторон заключить такой договор, то предварительный договор теряет силу. Таким образом, если основной договор купли-продажи не будет заключен до определенного срока или никто из сторон не потребует заключить такой договор, то покупатель может потерять и деньги, и квартиру.
   Если вы покупаете квартиру по векселю, то вам придется заключить два договора – предварительный и договор купли-продажи векселя. Посредством данного векселя покупатель будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор купли-продажи. Следует отметить, что предварительный договор и вексель не имеют никакого отношения друг к другу, а потому покупатель никак не защищен от потери вложенных средств, от срывов сроков строительства и т.д.
   Важный момент: застройщик может передумать заключать с вами основной договор купли-продажи после окончания строительства дома. Вы имеете право потребовать с застройщика сумму, которая прописана в векселе. Он обязан вам ее вернуть, однако к тому моменту, когда дом будет достроен, сумма векселя может уменьшиться в зависимости от инфляции. Таким образом, вы получите от застройщика меньше денег, чем вложили.
   Еще раз отметим, что на сегодняшний день единственной безопасной схемой долевого строительства считается ДДУ, защищенный ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
3. У застройщика должно быть разрешение на строительство. Если разрешение на строительство отсутствует, значит, застройщик не имеет право осуществлять строительные работы на данном участке. Не следует верить застройщикам, которые уверяют, что «вот-вот» будет получено соответствующее разрешение. Прежде чем вкладываться в новостройку, следует увидеть разрешение на строительство своими глазами.
4. Также застройщик должен иметь полис страхования гражданской ответственности. С 1 января 2014 года продажа квартир в новостройках может вестись только в том случае, если у застройщика есть соответствующий страховой полис. В качестве страхового полиса может выступать договор страхования гражданской ответственности, заключенный с Обществом взаимного страхования или страховой компанией, а также поручительство банка.
5. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию новостройки в СМИ или в сети Интернет. По ФЗ-214 застройщик обязан опубликовать проектную декларацию за 14 дней до подписания договора с первым дольщиком. Следует отметить, что застройщик имеет право не публиковать проектную декларацию, если он не дает рекламу о привлечении денежных средств дольщиков для строительства. В таком случае вы имеет право запросить данную информацию самостоятельно: согласно закону, застройщик обязан предоставить данную информацию любому заинтересованному лицу.
6. Обязательно попросите у застройщика пакет документов, который подтверждает законное ведение строительства, а также образец договора, который вы намерены подписать в дальнейшем. Если у вас будет образец договора, вы можете обратиться к юристу на предмет исследования данного договора на законность.
7. Побольше узнайте о застройщике. Мы рекомендуем заранее изучить историю деятельности застройщика: какие объекты он сдал в эксплуатацию, были ли срывы сроков строительства, каковы отзывы покупателей квартир в других объектах и т.д. Следует с опаской относиться к застройщикам, которые имеют плохую репутацию, а также к новым строительным компаниям, для которых заинтересовавший вас объект является первым.
8. Побольше узнайте о строительстве определенной новостройки. Если вы намерены купить квартиру в доме, который уже находится в процессе строительства, обязательно узнайте все об этом объекте. Возможно, застройщик уже не раз вносил изменения в проектную декларацию и сдвигал сроки строительства, или что застройщик замораживал строительство, а затем менял название жилого комплекса на новое. Чем больше информации у вас будет, тем больше шансов, что вы не станете обманутым дольщиком.
9. Обязательно посетите стройку. Обязательно своими глазами посмотрите на объект строительства, даже если все документы у застройщика в порядке. Сверьте полученную от застройщика информацию с информацией на информационном щите на стройплощадке: она должна совпадать с теми данными, что вы получили от застройщика.
Кроме того, только при личном посещении вы сможете оценить все плюсы и минусы новостройки. Например, застройщик пишет, что комплекс находится в тихом и спокойном месте, а на самом деле новостройка может располагаться прямо около оживленной трассы. Всегда помните, что главная цель строительной компании – продать квартиры, а ваша цель – купить то, что вы хотите.
10. При подписании договора с застройщиком, обязательно еще раз прочитайте все документы, которые вам необходимо подписать. Согласно ФЗ-214, в ДДУ должна быть прописана следующая информация: определение конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта дольщику, цена договора, гарантийный срок на объект долевого строительства и т.д.