Цены на недвижимость в 2023 году: прогноз

В 2023 году рынок недвижимости заметно меняется. Предложение в некоторых его сегментах уже превышает спрос. А это влияет на стоимость жилья. Как будут меняться цены? Какую недвижимость продать будет проще, а какую сложнее? И стоит ли брать ипотеку в этом году? 

Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году

Прогноз цен на недвижимость эксперты в этой области строят на анализе развития рынка в 2022 году. «В 2022-ом средняя цена квадратного метра в Москве почти не изменилась. Это означает, что цены на недвижимость в столице в массовом порядке не снизились», - говорит Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom.

На протяжении 2022-го жилой недвижимости в России построено больше, чем в 2021-ом. За прошлый год в стране возведено более 100 миллионов квадратных метров жилья. Показатель такой же, как и до пандемии. 

«Сейчас в новостройках не распродано около 66 миллионов квадратных метров – 66% жилья на стадии строительства», - говорит Михаил Бурмистров, генеральный директор компании «INFOLine-Аналитика». 

«При этом спрос на жилье в России за год снизился на 15-20%» - рассказывает Алексей Федоров, аналитик Tele Trade. 

Однако цены, по его словам, снижаются медленнее. Чем дороже объект и чем он больше по площади, тем меньше снижение стоимости. Эксперт объясняет тем, что в этом сегменте меньше предложений. 

Например, цена 3-комнатной квартиры в кирпично-монолитном доме последних лет постройки снизилась на 2-3% меньше, чем «однушки» и «двушки» в старом панельном доме.

По мнению эксперта, экономичная недвижимость просто быстрее реагирует на перемены на рынке. Но со временем дорогие объекты тоже «подтягиваются» - и ценовая динамика выравнивается в обеих сегментах. 

И, если учитывать, что предложение на жилищном рынке в 2023-ем так и будет превышать спрос, дорогие квартиры и дома будут дешеветь несколько быстрее экономичных. К концу года, считает Алексей Федоров, премиальное жилье может стать дешевле на 12-17%, а бюджетное – на 10-15%. То есть в целом цены на недвижимость, по прогнозу на 2023-ий, продолжат снижаться. И довольно существенно. 

Впрочем, по мнению Дианы Степановой, доцента кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. Плеханова, дополнительные меры господдержки могут поддержать спрос. Положительное влияние на него может оказать и продолжающаяся девальвация рубля. Она увеличивает желание российских граждан вложить свои накопления в «квадраты». К весне 2023-го, при условии усиления напряженности на геополитическом уровне, спрос на городское и загородное жилье может вернуться к показателям 2021 года. 

Строить прогнозы рынка недвижимости, по мнению Олега Репченко, руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», необходимо с учетом динамики последних трех лет. В 2020-2021-ом цена квартир в Москве и Подмосковье увеличилась на 50-100%. Это привело к образованию огромного ценового пузыря. И спровоцирована такая ситуация низкими ставками по кредитам и депозитам. К апрелю 2022-го средняя стоимость «квадрата» в Москве росла и достигла своего пика – почти 272 тысячи рублей. 

Олег Репченко считает, что если в течение трех лет, с 2014 до 2017-го, цены снизились на 15-10 процентов, то в 2023-ем снижение может достигнуть 30 процентов. Конкретные показатели зависят от класса жилой недвижимости. Эксперт объясняет это более серьезными санкциями против России со стороны запада в сравнении с 2014-ым, а также образованием ценового пузыря на рынке жилья.

А вот Ирина Кановас, директор агентства недвижимости «На Петровке», полагает, что падение цен будет, но не такое значительное. 

Цены на первичном рынке

По словам Ивана Татаринова, в этом сегменте прошлой осенью наблюдались значительные колебания цен. Но сейчас спрос на первичное жилье возвращается к прежним показателям. Государство пролонгирует программы ипотеки с господдержкой и стимулирует застройщиков, объясняет Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель». Это означает, что спрос на квартиры в строящихся домах, находящихся на высокой и средней стадиях готовности, может увеличиться с большой долей вероятности. 

В то же время девелоперы вряд ли уйдут от практики скидок при продаже первичного жилья. В 2023-ем существенные скидки для тех, кто приобретает жилье в рассрочку или за наличные деньги, скорее всего, сохранятся. 

Это тоже подстегнет спрос и может привести к росту цены «квадрата». Его стоимость, как обычно, будет повышаться по мере приближения даты сдачи объекта.

Дарья Степанова считает, что спрос будет подогреваться новыми программами рассрочки, которую дают застройщики. И также выгодными предложениями банков на покупку недвижимости первичного рынка. Возможно, государство предложит субсидии для некоторых групп специалистов, например, редких. Эксперт не исключает и расширение списка категорий граждан, которым будет доступна льготная ипотека.

Все это станет поддержкой спроса в первичном сегменте и предотвратит значительное падение цен на недвижимость в новостройках. Однако стоимость нового жилья снижаться все-таки будет. При этом цены на жилье вторичного рынка будут постепенно приближаться к новостройкам.

Вторичный рынок жилья

В начале 2023-го риэлторы обращают внимание на снижение спроса на квартиры вторичного рынка. В дальнейшем цены на недвижимость в 2023 году, по прогнозам экспертов, могут упасть еще ниже. Уже сейчас при срочной продаже дисконт иногда достигает 20 процентов. Не исключено снижение еще на 5-15%.

«Возможно, потребительский спрос сместится ко вторичному рынку недвижимости. Это может произойти из-за того, что на продажу будет выставляться все больше готового жилья с ремонтом в новостройках. При этом благодаря продлению возможности получить льготную и семейную ипотеку доля непроданных квартир будет расти медленнее», - рассуждает Дарья Степанова.

Динамика цен на недвижимость в Москве

По данным Олега Репченко, в столице средняя цена квадратного метра жилья в последние два года менялась следующим образом.

• Начало 2020-го – 180 000 рублей.
• Апрель 2022-го – 271 800 рублей.
• Декабрь 2022-го – 253 6000 рублей: примерно столько же, сколько в феврале того же года.

По словам Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум», в 2002-ом спрос на новостройки в Москве, в первый раз с 2015-го, значительно упал. За 11 месяцев прошлого года было заключено на 16 процентов меньше договоров долевого участия, чем за тот же период 2021-го. При этом средняя цена «квадрата» в новых домах возросла к ноябрю 2022-го до 418 000 рублей. Это на 20% дороже, чем в ноябре 2021-го. 

Причина, по мнению Александра Иванова, частного риэлтора, все в той же льготной ипотеке. Ставка на первичном рынке снизилась до 3,45%. Вклад внесла и «нулевая» ипотека, которая появилась в стране в апреле 2020-го. В первый год обслуживания кредита ставка по ней равнялась 0,01 процента.

Как будет развиваться рынок недвижимости в Москве по прогнозам экспертов? В 2023 году возможно ожидать снижение цен еще на 10-15% к нынешнему уровню, считает Олег Репченко. Если не произойдет улучшения геополитической ситуации, по прогнозам цен на недвижимость в Москве,

тенденция сохранится: цены расти не будут. Они продолжат снижаться, но больше в форме скидок. Это и прямой дисконт, и парковки в подарок, другие акции. 

Как изменится цена недвижимости в Санкт-Петербурге

В первой половине 2022-го квартиры в северной столице России дорожали рекордными темпами. Самый быстрый рост случился в первом квартале, потом скорость замедлилась. За последние полгода, по данным «Restate», средняя цена «квадрата» снизилась на 8,25%. По подсчетам этой цифровой платформы, на 18 января 2023-го квадратный метр в городе стоил в среднем 209, 6 тысячи рублей.

График цен на недвижимость в 2023-ем может показать дальнейший рост в наиболее востребованных городских районах. И снижение – в менее популярных частях города.

Стоимость недвижимости в регионах России

По данным агентства недвижимости «Росриэлт», 19 января 2023 года средние цены квадратного метра в России были такими.

• Квартиры – 43,3 тысячи рублей.
• Квартиры в новостройках – 47,5 тысяч рублей.
• Квартиры во вторичном жилье – 42,2 тысячи рублей.
• Частные дома – 5,7 тысяч рублей.
• Земля – 239 тысяч рублей за сотку. 
• офисные помещения – 60,2 тысячи рублей.
• Торговые площади – 56,6 тысяч рублей.
• гаражи – 805,7 за гараж.

Цена квадратного метра в Москве, Петербурге, некоторых других городах (по данным цифровой платформы «Restate») в тысячах рублей.

• Москва – 335 900 (397 900 по данным «Росриэлт»)
• Сочи – 287 448
• Санкт-Петербург – 209 628
• Московская область – 156, 349
• Казань – 140 676
• Анапа – 138 057
• Республика Крым – 135 781
• Ленинградская область – 130 540
• Новороссийск – 127 411
• Нижний Новгород – 117 118
• Калининград – 113 597
• Республика Татарстан – 113 204
• Новосибирск – 112 380
• Тюмень – 107 914
• Екатеринбург – 106 767
• Уфа – 103 822
• Самара – 100 700
• Ростов-на-Дону – 97 993
• Томская область – 93 442
• Калужская область – 93 417
• Калуга – 93 392
• Красноярский край – 91 623
• Ставрополь – 90 031
• Кемерово – 88 602
• Воронеж – 86 671
• Самарская область – 86 447
• Белгородская область – 85 329
• Воронежская область – 84 626
• Республика Башкортостан – 81 103
• Волгоград – 80 644
• Волгоградская область – 76 580
• Саратов – 75 073
• Владимирская область – 75 054
• Саратовская область – 69 809
• Челябинская область 60 351
• Оренбургская область – 55 787

Когда подешевеют квартиры

Отвечая на вопрос, что будет с ценами на жилье в 2023 году, многие эксперты сходятся во мнении, что значительного снижения стоимости можно ждать к началу лета. Например, Констатин Барсуков, член Российской гильдии риелторов, уверен, что своего минимума цены на жилье в России достигнут к лету 2023-го.

Упадут ли цены на недвижимость в регионах

Снижение цен эксперты ожидают во всех регионах России. По мнению Валерия Емельянова, эксперта по фондовому рынку компании «БКС Мир инвестиций», в 2023-ем на рынке недвижимости стоит ожидать обвала. Причем он считает, что те, кто купил квартиру в ипотеку на пике цен, может оказаться в серьезном минусе. Долг по кредиту может оказаться намного выше, чем реальная рыночная цена жилья.

И цены только начали снижаться, говорить Валерий Емельянов. В ближайшие два-три года оно, скорее всего, продолжится. Таков обычный цикл снижения стоимости жилья.

Какую недвижимость стало сложнее продать

Как и в любое другое время, сложнее продаются

• квартиры и дома с завышенной ценой;
• с элитным и дизайнерским, особенно экстравагантным ремонтом;
• жилье в ветхих и аварийных домах;
• квартиры с неудачной перепланировкой: речь о ситуациях, когда из «однушки» делают «двушку», или из двухкомнатной квартиры трехкомнатную, и так далее.

Какие проекты планируют к запуску на рынке новостроек

Новые проекты, считает Надежда Коркка, девелоперы запускать в 2023-ем будет, несмотря на сложную геополитическую ситуацию. В противном случае уже в 2025-ом им просто нечего будет продавать.

Однако число новых проектов быстро расти не будет, уверен Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». Они, конечно, будут, но меньше, чем в 2022-ом. Так что особых новостей ждать не стоит.

Стоит ли брать ипотеку в 2023 году

Фото: Freepik.com

Сейчас эксперты рекомендуют подождать с ипотекой хотя бы до весны, чтобы понять, что происходит на рынке недвижимости. И до лета, если вы доверяете прогнозам о максимальном снижении цен на жилье к его началу.

В 2023-ем по-прежнему действует льготная ипотека. Срок семейной ипотеки продлен правительством до 1 июля 2024 года. Ипотека, ставка по которой в 2022-ом составляла 7%, в нынешнем году подорожает до 8%. Такой кредит может быть выдан на покупку квартиры в строящемся доме или новостройке, либо земельного участка, а также для строительства дома.

Заключение

По мнению аналитиков, 2023-ий будет непростым для российской сферы недвижимости. Цены на жилье и другие объекты продолжат снижаться. Одновременно прогнозируется и уменьшение дохода большей части россиян.

Подписывайтесь на наш Telegram

Подписаться