Как узаконить перепланировку в квартире

Прожив многие годы в квартире или купив новую, каждый второй собственник желает изменить её конфигурацию. Однако самостоятельные изменения влекут последствия, в том числе штраф за перепланировку квартиры. Рассказываем, как согласовать этот процесс в соответствии с законами РФ, а также раскрываем нюансы, которые необходимо учесть заранее.

Что такое перепланировка квартиры?

Основная информация о переустройстве и перепланировке помещений содержится в 4 главе Жилищного кодекса РФ. В соответствии со статьей 25 под перепланировкой квартиры понимается изменение ее конфигурации, которое в обязательном порядке должно быть внесено в техпаспорт помещения.

Определяем, нужно ли согласовывать перепланировку

Зачем согласовывать перепланировку?

Процедура согласования перепланировки квартиры осуществляется для того, чтобы:

• Иметь возможность в дальнейшем перепродать имущество.

• Собственник, оформивший квартиру в ипотеку, не столкнулся с последствиями со стороны кредитной организации – перепланировка ипотечного жилья нуждается в согласовании с банком.

• Не привлекать излишнее внимание соседей, которые могут самостоятельно обратиться в УК или администрацию района.

• Не вызвать аварийную ситуацию, разрушив несущие конструкции или разместив санузел над жилыми комнатами соседей.

Как убедиться, что перепланировка необходима?

Прежде чем разбираться, как узаконить перепланировку в квартире, необходимо понять, нужна ли она вовсе. Самый простой способ – проверить данные, которые содержит технический паспорт. При возникновении в нем каких-либо изменений, необходимо получить разрешение. Например, техпаспорт включает информацию, что балкон является открытым, а собственник решил его застеклить.

Помимо общих правил согласования, важно помнить об особенностях регионального законодательства. Так для остекления балкона в Москве не нужно разрешение, в то время как в Санкт-Петербурге оно потребуется. Узнать требования в каждом отдельном субъекте РФ можно на сайте МФЦ.

В каких случаях согласование не требуется?

Не требуется получать разрешение на перепланировку квартиры в том случае, если в результате планируемого ремонта:

• каждая из перегородок останется на месте;

• двери и окна не меняют своего расположения, то есть соответствуют плану, который хранится в Бюро технической инвентаризации (БТИ);

• конструкционные особенности пола сохраняются в прежнем виде;

• газопровод, трубопровод, вентиляция и сантехнические приборы остаются там же, где и раньше.

Какие работы необходимо предварительно согласовывать?

Постановление Правительства Москвы выделяет перепланировку и переустройство. В следующих случаях требуется узаконивание перепланировки квартиры:

• изменение расположения или границ санузла, объединение уборной и ванной комнат;

• переоборудование несущих конструкций;

• создание проемов, которые расположены в перекрытиях;

• создание проемов, расположенных в несущих конструкциях;

• создание проемов в любых стенах, изменяя тем самым границы в квартире;

• устранение имеющихся проемов в перекрытиях или несущих конструкциях;

• оборудование новых лестниц или устранение имеющихся, а также монтирование подиума, ступенек или пандуса;

• создание перегородок, которые оказывают высокую нагрузку на перекрытия (речь идет о материалах, нагрузка которых превышает 150 килограммов на квадратный метр);

• изменение напольного покрытия, если перекрытия в доме выполнены из древесины;

• оборудование новых или устранение старых перегородок, если в доме имеются перекрытия из древесины;

• изменение расположения кухни;

• создание антресоли, площадь которой составляет максимум 40% от общей площади помещения;

• любая перепланировка, если квартира располагается в доме, который получил статус объекта культурного наследия.

Если же говорить о переустройстве, то потребуется согласование таких работ, как:

• создание в помещениях, признанных нежилыми, дополнительных инженерных, технологических или санитарно-технических систем;

• изменение места дислоцирования имеющегося оборудования, описанного ранее;

• любое переустройство помещения, если дом признан объектом культурного наследия.

Кроме того, существуют работы, которые затрагивают общее имущество жильцов или облик дома в целом. Получение разрешения обязательно в таких случаях:

• Любые ремонтные работы, связанные с оконными и дверными проемами, которые расположены на стенах или крышах. Более того, получить разрешение не удастся, если в результате этих изменений ослабевает конструкция дома.

• Монтирование навесов на кровле дома, находящейся в эксплуатации.

• Обустройство входных групп, для которых не требуется фундамент. Важно, что общая площадь входа не может превышать 10 квадратных метров.

• Создание балкона или лоджии на первом этаже без фундамента.

• Установка камина и дымоходной системы.

• Размещение на фасаде вентиляционного короба.

• Любые работы, связанные с переустройством или перепланировкой, которые касаются общего имущества.

• Любые работы, изменяющие архитектурный вид здания.

 Как обжаловать отказ на перепланировку?

Администрация или другой властный орган имеет право как согласовать перепланировку квартиры, так и выдать отказ. Во втором случае собственник может обратиться в суд, чтобы обжаловать решение. Для этого требуется основной документ – исковое заявление.

Заявление о признании незаконным отказа в проведении перепланировки подается в районное отделение суда по месту жительства или в том районе, в котором располагается орган, выдавших отказ.

Подавая заявление, потребуется указать дату получения отказа и название органа, вынесшего его. Кроме того, при подаче иска в суд нужно приложить следующие документы:

• Квитанция, подтверждающая факт уплаты государственной пошлины. Информация о размере госпошлины содержится в статье 333.19 Налогового кодекса. Согласно НК РФ, при подаче заявления по вопросам отказа в перепланировке требуется выплатить 300 рублей. 

• Копия отказа в перепланировке.

• Копия документов, которые доказывают право собственности на недвижимость. Это может быть выписка из ЕГРН, договор долевого участия или договор дарения.

• Копии документов, полученных в БТИ. В их числе техпаспорт, экспликация, поэтажный план дома.

• Копия проекта, в рамках которого планируется перепланировка.

• Копия договора с компанией, в которой заказан план перепланировки.

• Копии заключений, выданных специализированными органами. Речь идет об организациях, к которым обращается проектирующая компании, когда создает проект. Это может быть Роспотребнадзор, санитарно-эпидемиологическая служба, служба пожарного надзора, архитектурно-планировочное управление и другие.

• Другая документация, которая подтверждает законность перепланировки.

По итогам рассмотрения дела, суд выносит свое решение, после чего оно вступает в силу. Если это решение выносится в пользу истца, он может приступить к перепланировке и затем зарегистрировать ее.

Заказываем проект перепланировки квартиры

Следующий шаг в оформлении перепланировки квартиры – заказ проекта. Сделать это можно только в той компании, которая включена в Реестр СРО, то есть имеет право создавать проектные решения. СРО расшифровывается как саморегулируемая организация. Фактически она представляет собой полный реестр строительных компаний.

Понять, допущена ли компания к проектированию, можно с помощью свидетельства. Перед заключением договора заказчику следует попросить свидетельство, а также название СРО, в которой числится компания, и номер в реестре. По регистрационному номеру в разделе «Реестр членов СРО» можно увидеть, есть ли у строительной организации действующий допуск.

Убедившись в благонадежности компании, собственник предоставляет ей технический паспорт квартиры и заказывает проект. Этап проектирования необходим для того, чтобы понять, выдержит ли дом и перекрытия дополнительную нагрузку, которая возникнет в результате проектирования.

Срок создания проекта в среднем составляет 5 рабочих дней. Стоимость зависит от многих факторов, в том числе от масштаб работы. Более того, каждая компания самостоятельно формирует цены, поэтому один и то же проект в одной будет дороже, чем в другой. Таким образом, важно тщательно проверить несколько строительных компаний, чтобы найти наиболее выгодное предложение.

Проектная компания должна согласовать изменения и подготовить техническое заключение, которое подтверждает безопасность перепланировки. Все заключения выдаются вместе с итоговым проектным планом. 

Работы, которые точно не будут согласованы

Выполняя ремонт, собственнику зачастую приходят в голову идеи, которые относятся к незаконной перепланировке квартиры, поскольку они ни в коем случае не будут одобрены ответственным органом. Наиболее часто отказы выдаются в таких случаях:

• снос стены, которая является несущей;

• размещение отопительных приборов, например, радиатора центрального отопления, на холодной лоджии или балконе;

• расширение комнаты за счет объединения с холодным балконом;

• решение совместить кухню с гостиной, не устанавливая дверь, если плита является газовой;

• размещение мокрых зон (то есть туалета и ванной комнаты) над сухими зонами соседей;

• устранение вентиляционного канала;

• объединение вентиляционных каналов, расположенных на кухне и в санузле.

Кроме того, в Постановлении Правительства Москвы представлен подробный перечень перепланировок и переустройств, которые нельзя проводить:

• Работы, которые в результате приводят к ухудшению условий проживания в доме, затрудняют доступ к коммуникациям и другие действия, наносящие вред эксплуатационным характеристикам многоквартирного дома.

• Создание таких помещений, которые признаются непригодными для жизни.

• Изменение прочностных показателей несущих конструкций, что может повлечь разрушение дома.

• Монтаж оборудования в инженерных сетях общего пользования, если оно окажет влияние на работу систем в соседних квартирах.

• Повышение нагрузки, которая оказывается на несущие конструкции. Это может произойти из-за замены перегородок, выполненных из легкого материала, на более тяжелые.

• Монтаж полов с системой обогрева, подключенных к общедомовым системам подачи горячей воды или отопления.

• Нарушение каких-либо требований и норм, которые зафиксированы градостроительными органами. В их числе санитарные, эксплуатационные и противопожарные правила.

• Расположение технического подполья (пространство под домом, созданное для размещения коммуникационных систем) в подвале.

• Создание дополнительного балкона, террасы или веранды на любом этаже, кроме первого.

• Изменение общего чердачного помещения.

• Любые работы, которые проводятся в аварийных домах.

• Монтаж тамбура или витрины за пределами квартиры.

• Любые изменения, а также создание новых или ликвидация старых проемов, которые расположены во внешних стенах и крыше, если в результате ослабевает общедомовая конструкция.

• Надстройка навесов или стен на кровле дома.

• Размещение коробов с вентиляцией на главном домовом фасаде.

• Создание антресоли или изменение имеющейся, если в результате ее размер составляет более 40% общей площади помещения.

• Снижение уровня пола за счет изъятия грунта.

• Проведение инженерных систем по смежным помещениям, границы которых были изменены.

• Создание проемов между жилыми помещениями и кухней, работающей на газу, без плотной двери или с зазорами, превышающими 0.02 квадратных метра.

Что должно содержаться в проекте перепланировки?

Проект перепланировки будет считаться полноценным только в том случае, если он содержит следующие решения:

• о планировке, архитектурных, конструктивных и технологических изменениях;

• об обустройстве инженерных систем и заключение, содержащее сведения о работоспособности внутренних систем;

• об охране окружающей среде;

• о противопожарных мероприятиях;

• о проведении работ, которые обеспечат доступ к помещению маломобильным гражданам. Этот пункт требуется в том случае, если проект составлен для нежилого помещения.

Подаем документы на перепланировку

Разбираясь с тем, как сделать перепланировку в квартире законной, нельзя забывать о подаче документов. Их список строго прописан в законодательных актах Российской Федерации.

Документы, которые потребуются для согласования перепланировки

Согласно 26 статье ЖК РФ, требуются следующие документы для перепланировки квартиры:

• заявление о перепланировке, написанное по форме, которая утверждена соответствующим органом в каждом субъекте РФ;

• подлинники или нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на недвижимость;

• проект перепланировки;

• если проект требует присоединение общедомового имущества, потребуется протокол с собрания собственников жилья, на котором было получено согласие;

• техпаспорт помещения;

• письменное согласие на перепланировку, полученное от всех членов семьи собственника, если те занимают жилье по договору соц.найма. Речь идет даже о тех жильцах, что временно отсутствуют;

• если помещение является объектом исторического наследия, требуется разрешение от органа, занимающегося его охраной.

Куда подавать документы?

Пакет документов необходимо направить в федеральный орган, который определяется индивидуально в каждом субъекте. Зачастую им является МФЦ или местная администрация, в которой работает межведомственная комиссия по перепланировке. Если речь идет о Москве, то функция согласования возложена на Мосжилинспекцию.

С 2020 года в столице документы подаются в режиме онлайн на сайте Мэра Москвы.

Что учесть при работе со строительной бригадой?

Получив согласие, можно начинать перепланировку. Когда строительная бригада приступает к работе по перепланировке однокомнатной квартиры или иного жилого объекта, владельцу собственности нужно тщательно следить за тем, чтобы каждое из изменений строго соответствовало проекту, который был ранее согласован. В противном случае комиссия, которая придет с проверкой, не примет перепланировку.

Приемка перепланировки комиссией и получение акта

28 статья ЖК РФ гласит, что завершающим этапом перепланировки квартиры является получение акта приемочной комиссии после проверки помещения. Он будет выдан в том случае, если:

• в журнале содержится полный список произведенных работ в нужной последовательности;

• при выполнении ремонтных работ были строго соблюдены правила и нормы;

• оформлены акты о скрытых работах, указана верная последовательность и сроки;

• работы были закончены до того момента, как истек срок действия решения о согласовании перепланировки.

Как проходит проверка перепланировки приемочной комиссией?

Перед тем, как оформить перепланировку квартиры, необходимо обратиться в приемочную комиссию, которая составит акт о завершенной перепланировке. Комиссия образуется индивидуально в каждом регионе, но в большинстве субъектов это межведомственная комиссия.

В течение пяти дней с момента, как было подано заявление о проверке и получении акта, собственник должен обеспечить доступ в квартиру. Если этого не произойдет, комиссия оформляет отказ от их услуг.

В процессе проверочных работ комиссия должна удостовериться, что реальная перепланировка соответствует той, что указана в плане. В том случае, если ею были найдены расхождения, собственник получает предписание, согласно которому он должен устранить несоответствия. Если же комиссия не выявила нарушений, она подготавливает акт, благодаря которому перепланировка признается завершенной.

В соответствии с указанной ранее 28 статьей, акт необходимо отправить на дальнейшую регистрацию.

Сроки и цены перепланировки квартиры

Говоря о стоимости и сроках перепланировки, стоит отметить, что единых цен нет, поскольку каждая ситуация индивидуальна. Например, решившись взять проектное решение из списка типовых, платить не придется. В то же время перепланировка исторического здания значительно сложнее, то есть требует больших затрат.

Аналогичная ситуация со сроками – она напрямую зависит от сложности проекта. В некоторых случаях строительная компания, создающая проект, может столкнуться с трудностями в получении разрешений от компетентных служб. Если говорить в целом, то весь процесс, начиная от создания проекта и заканчивая регистрацией, длится от 4 месяцев до года.

Ввод в эксплуатацию и внесение данных в кадастр недвижимости

Завершающий этап перепланировки квартиры – ввод ее в эксплуатацию. Для этого потребуется собрать очередной пакет документов, состоящий из копий:

• заявления о составлении акта приемочной комиссии;

• паспортов владельцев недвижимости или доверенности на других лиц;

• решения органа, согласовавшего планировку;

• обновленного технического паспорта.

Эту документацию нужно предоставить районной администрации.

Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию выдается по истечении 30 дней. После этого можно приступать к обновлению сведений в кадастре недвижимости. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ, подав те же документы, что и для согласования перепланировки, а также заявление на внесение изменений. В течение недели сведения будут обновлены.

Как продлить срок действия согласования на перепланировку?

Согласование перепланировки действительно в течение одного года с момента, как оно было подписано. В течение этого срока необходимо не только закончить ремонтные работы, но и оформить акт о завершении перепланировки. Однако российское законодательство предусматривает продление разрешения – сделать это можно единожды и максимум на полгода.

Собственнику не требуется прикладывать дополнительный пакет документов. Нужно лишь подать заявление до тех пор, как истек срок согласования. В Москве, например, отправить заявление можно на официальном сайте Мэра.

По каким причинам согласование перепланировки может быть отозвано?

Существует ряд причин, из-за которых согласование на перепланировку может быть основано. Это происходит в таких случаях:

• в силу вступило судебное решение, которое отменяет разрешение на перепланировку помещения;

• в результате строительных работ не были выполнены требования, отраженные в проекте, поэтому собственник решил вернуть помещению первоначальный вид;

• в ходе проверки было установлено, что в предоставленных документах содержатся недостоверные данные, а разрешение уже выдано;

• департамент, ответственный за объекты культурного наследия, прекратил действие разрешения, которое выдал ранее, и выпустил соответствующее распоряжение.

Помимо этого, собственник сам может отозвать разрешение, если передумал проводить перепланировку или получил в наследство жилье, на перепланировку которого прежний собственник оформил согласование.