Кондоминиум: простыми словами

Сфера недвижимости сопряжена с множеством сложных определений. Среди них встречается слово «кондоминиум». Говоря простыми словами, кондоминиум – это специальная форма управления объектом недвижимости, владельцами которого выступают несколько человек. Ярким примером является стандартный многоквартирный дом. Расскажем подробнее, как появилось это понятие, каким образом оно применяется в настоящее время и что сделать, чтобы зарегистрировать кондоминиум.

Кондоминиум – что это такое? История появления термина

Термин «кондоминиум» пришел в обиход из латинского языка. Дословный перевод звучит как «совместно владеть». Перед тем, как это понятие вошло в сферу недвижимости, оно использовалось иначе. В соответствии с международным правом кондоминиум – это территория (может быть как отдельным государством, так и зоной на границе между странами), над которой в равной степени доминирует несколько стран. Они заключают соглашение, благодаря которому могут совместно реализовывать свои права и в то же время не делить территорию на зоны, подчиняющиеся одной из держав.

Многим известно про Англо-Египетский Судан. Он образовался в 1899 году и окончательно закончил свое существование спустя 57 лет – в 1956 г. Тогда на территории Судана было объявлено соправительство, с которым многие годы боролась египетская оппозиция. Это является одним из ярчайших примеров кондоминиума.

В недвижимость это понятие пришло в XIX веке. Тогда в Великобритании было образовано первое объединение собственников жилья. Таким образом, кондоминиум в жилищной сфере – совместное владение жилой собственностью несколькими лицами, на имя которых зарегистрировано жилье в этом доме. Каждый гражданин, который входит в кондоминиум, может принимать непосредственное участие в управлении домом.

Если говорить об истории России, то подобная форма собственности возникла в дореволюционный период, когда образовались первый так называемый город-сад. Он представлял собой круглую территорию, которая была разделена на бульвары и сектора. Цель его создания заключалась в том, что жильцы защищали находящиеся вокруг территории от новой застройки. В период существования СССР возникли молодежные ЖК, просуществовавшие 30 лет, до 1991 г.

В российском законодательстве термин «кондоминиум» был прописан лишь в 1992 г. С 2005 года из закона кондоминиумы были исключены. По сей день вместо этого термина используют понятие ТСЖ – товарищество собственников жилья.

Какие объекты входят в кондоминиум?

Список объектов кондоминиума состоит из помещений общего пользования и владения. В этот список входят:

• подъезды,
• лестницы и лестничные клетки,
• крыши,
• чердачные помещения,
• территория около дома и любые постройки, которые на ней расположены,
• объекты инфраструктуры, расположенные в здании.

Функции и задачи, выполняемые кондоминиумом

Поскольку кондоминиум в России включает объекты, которые представляют собой общую собственность, в результате на жильцов ложатся функции управления этим имуществом. Основные задачи, которые возникают в кондоминиуме, следующие:

• Реализация контролирующих функций в отношении организаций, которые оказывают услуги дому. Это означает, что владельцы квартир совместно следят за работой коммунальных компаний, занимающихся поставками воды, электроэнергии и газа. Другие компании, которые наняты для бытового обслуживания дома, также находятся под контролем жильцов.
• Организация ремонтных работ. На собрании кондоминиума собственники принимают решения касаемо необходимости капитального ремонта. Кроме того, они ухаживают за территорией вокруг дома как самостоятельно, так и при помощи дворника.
• Отслеживание за выполнением ежегодного плана. Для осуществления успешной деятельности ТСЖ каждый год прописывает план со списком работ, которые должны быть проведены. Так, если собрание жильцов решило построить во дворе детскую площадку и поставить забор вокруг дома, они должны следить, выполняется ли план.
• Дополнительной функцией является контроль и своевременное реагирование на форс-мажоры. Требуется отвечать на обращения собственников и предоставлять отчеты о том, каким образом были потрачены внесенные ими платежи.

Преимущества и недостатки кондоминиума

Любая форма управления недвижимостью имеет как преимущества, так и недостатки. Среди достоинств кондоминиума можно выделить следующие пункты:

• Ответственность всех собственников. Поскольку решения по вопросам управления домом принимаются совместно на собраниях, каждый владелец участвует в управлении. В таком случае жильцы обязаны следить не только за своей квартирой, но и за общим состоянием дома.

• Налогообложение отсутствует. Поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, у нее нет дохода. В таком случае платить налоги за коммунальные услуги не требуется. Кроме того, сэкономленные средства могут быть использованы для улучшения дома, инженерных сетей, придомовой территории и любого другого общего имущества.
• Государственное субсидирование. Малоимущие и другие уязвимые категории граждан, проживающие в доме, могут подать заявление и получать субсидии от государства.
• Прозрачность расходов. Поскольку одно из требований кондоминиума – наличие отчетов по расходам, каждый собственник может отследить, на что уходят внесенные им платежи.
• Сохранение прав пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Форма правления никак не влияет на личные права граждан. Продать, подарить или разменять квартиру может любой собственник без согласия других жильцом.
• Привлечение дополнительных денежных средств. Если большинство жильцов изъявит согласие, на доме могут размещаться рекламные объявления компаний за плату, а свободное помещение, находящееся в общей собственности, сдано в аренду.
• Использование средств исключительно на дом. Вопросы, связанные с распределением денежных средств, решаются совместно, поэтому один собственник не сможет их потратить по своему усмотрению.
• Решение проблемы с неплательщиками. Те собственники, у которых скопились долги по коммунальным и другим платежам, могут сократить задолженность, если согласятся выполнять работу дворника или уборщика, помогут сделать ремонт.

Количество недостатков, по сравнению с преимуществами, незначительное.

• Сложность регистрации. Далее подробно описывается процесс официального оформления ТСЖ. Он состоит из множества пунктов, требует подготовки документов и получения согласия более половины собственников.
• Все затраты на содержание дома ложатся на собственников. В то же время нельзя забывать, что в каждом доме имеются неплательщики.
• Сложность принятия решений. Каждый вопрос должен рассматриваться на собрании жильцов, а решения принимаются путем голосования. Однако далеко не каждое собрание будут посещать все собственники, а если их присутствует меньше половины, решение не может быть согласовано.

Как зарегистрировать кондоминиум?

В России создание ТСЖ буквально означает регистрацию кондоминиума. Для этого потребуется выполнить несколько шагов. Рассмотрим каждый из них.

Собрать инициативную группу

В первую очередь требуется понять, сколько собственников хотят создать ТСЖ и готовы изъявить свое согласие. Чем больше инициаторов удастся найти, тем проще организовать дальнейшую работу, объем которой достаточно велик. Каждая квартира должна быть проверена: сколько собственников, у кого какая доля, количество прописанных человек и реально проживающих. Эта информация требуется для того, чтобы понять, сколько человек войдет в товарищество.

Сформировать план развития

На этом шаге нужно понять, в каком состоянии находится дом, а также сумму, которая потребуется на его обслуживание. Кроме того, инициаторы могут найти дополнительные источники заработка. Например, сдать подвальное помещение в аренду. Необходимо сформировать список целей и шагов, которые требуются для их заселения.

Написать устав

Перед тем, как проводить первое собрание собственников, нужно подготовить устав. Он должен соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ и включать такие пункты, как название ТСЖ, его место нахождения, цели работы товарищества, состав управляющих органов и порядок, в соответствии с которым будут приниматься решения.

Именно устав будет основным регулирующим документом, поэтому в нем необходимо отразить информацию о финансах, учете голосов, собраниях и ремонтных работах.

Провести собрание

Инициаторам нужно подготовить протокол с основными тезисами, которые выносятся на обсуждение, а также распечатать бланки для голосования. Далее необходимо сообщить всем собственникам о дате, времени и месте проведения собрания.

После того, как подготовительные работы были выполнены, можно приступать к собранию. На встрече один из инициаторов рассказывает, что хочет перейти к такой форме правления, как ТСЖ, зачитывает устав и проводит голосование по вопросу того, одобряют ли собственники этот устав. Затем происходит совместный выбор членов правления. Они назначаются ответственными лицами за управление домом. Каждое из принятых решений должно быть внесено в протокол. 

В завершении встречи можно раздать бланки для голосования. Если согласие на ТСЖ дали меньше половины жильцов, придется проводить повторное собрание. Если же инициатива была одобрена, можно приступать к следующему шагу.

Зарегистрировать ТСЖ

Официальная регистрация ТСЖ проводится в налоговом органе по месту жительства. На встречу потребуется принести заявление, протокол с ранее проведенного собрания и бланки с голосами, две копии устава и квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.

Открыть счёт в банке

Одним из завершающих шагов в создании кондоминиума будет открытие счета, на который ежемесячно поступают платежи от собственников. Сделать это необходимо не позднее, чем через пять дней после регистрации. Денежные средства должны быть использованы на содержание дома.

Оформить акт приёмки здания в администрации

Необходимо сообщить местной администрации, что было создано ТСЖ. Для этого отправляется учредительная документация и составляется акт, в соответствии с которым товарищество принимает дом в управление.

Как осуществляется управление кондоминиумом?

Процесс управления кондоминиумом осуществляется путем проведения общих собраний. На этих мероприятиях решаются следующие вопросы:

• каким образом пользоваться общей собственностью;
• сколько денежных средств потребуется ТСЖ на решение вопросов, связанных с потребностями дома;
• на какие нужды потратить поступившие деньги;
• стоит ли нанимать дополнительных людей, например, дворника или уборщицу, какую заработную плату им назначить;
• кого назначить в качестве ответственного лица за запланированные работы.

Собрания проводятся с учетом правил содержания общего имущества объекта кондоминиума.