Переуступка квартиры

Купить квартиру в новом доме можно не только у застройщика. В 2023 году продолжает работать схема переуступки прав одного дольщика другому. Покупатель может значительно сэкономить. Вместе с потенциальной выгодой он получает риски. Рассмотрим все за и против этой схемы покупки жилья.

Что такое переуступка

Сделка переуступки – это переход права на недвижимость на этапе строительства многоквартирного дома. Суть действия в том, что нельзя сразу стать собственником. Квартира еще не сдана. По договору за дольщиком закрепляют право получить ее после сдачи новостройки.

Переуступка – это юридическое понятие. Его смысл и правовые нормы регламентированы в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ. В нем идет речь о правилах участия в долевом строительстве. Статья 11 посвящена уступке прав требований дольщика. После этого застройщик несет ответственность перед новым владельцем договора.

Договор цессии – что это

Переуступка права фиксируется в договоре цессии. Первоначальный владелец – это цедент. Лицо, к которому переходит требование к застройщику – цессионарий. Вместе с правами переходят и обязанности.

Новое соглашение заключается без участия застройщика. Его подписывают цедент и цессионарий. Эти правоотношения регулирует Гражданский кодекс РФ. В главе 24 описаны основания и алгоритм перехода прав от одного лица к другому.

Таким образом, понятие цессии связано не только с недвижимостью. Оно охватывает разные сферы. Общая суть: переход прав требований по обязательствам. Например, в финансовой сфере – это деятельность коллекторов.

В недвижимости цессия – это договор о смене дольщика. Он заключается как дополнение к договору долевого участия (ДДУ). Основные положения остаются без изменений.

Чем цессия отличается от купли-продажи

Договоры купли-продажи и цессии отличаются по смыслу и правилам регистрации. Основная суть – это предмет перехода права. После купли-продажи покупатель получает объект в собственность. Он может свободно распоряжаться им. Цессия дает лишь право требования в будущем на потенциальную недвижимость.

Отличия в таблице:

Отличия	Цессия	Купля-продажа
предмет сделки	право на требование к застройщику	объект недвижимости
правовая форма	это приложение к ДДУ	основной договор
внесение изменений в договор	основной договор изменить нельзя	возможность внесения условий
риски	есть риск не получить готовый объект	объект сразу поступает в распоряжение нового владельца

Договор переуступки связан с определенными рисками. Цессионарий – это дольщик, а не собственник. Он не может внести изменения в основной договор, поэтому автоматически соглашается со всеми его условиями.

Уступка права: требования

Дольщик не обязан дожидаться окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Он может уступить права раньше этого срока. Требование к договору цессии – это выполнение финансовых обязательств. Участник долевого строительства должен уплатить всю сумму застройщику или перевести долг на цессионария.

В ДДУ могут быть прописаны особые требования. Например, внесен пункт о согласии застройщика на цессию. Девелопер может взимать комиссию за переуступку до 4% от суммы сделки.

При каких условиях возможна сделка

Сделка считается законной, если она заключена после государственной регистрации ДДУ и внесения записи об этом в ЕГРН. Она возможна до момента сдачи объекта в эксплуатацию. После этого нельзя составить договор цессии, так как это будет уже купля-продажа готового помещения с адресом.

Вторым важным условием считается внесение дольщиком оплаты по условиям ДДУ. Сумма указана в договоре: от 10% до 100%. Если цедент выплатил неполную стоимость, остаток долга он по соглашению переводит на цессионария. Пункт об этом включают в договор цессии.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке

Предмет продажи прав – это помещения в недостроенных многоквартирных домах. Чаще всего объекты для переуступки – это квартиры. По аналогичной схеме можно купить офисы, торговые помещения, машино-места.

Если новостройка уже сдана в эксплуатацию, то продажу по переуступке оформить нельзя. Фактически дом уже может быть построен, но передаточный акт еще не подписан. Также можно применить переуступку квартиры на любом этапе строительства, даже на стадии котлована.

Плюсы и минусы по переуступке на недвижимость

Сделка имеет преимущества и недостатки. Они есть для покупателя и продавца. Плюсы связаны с получением выгоды, а минусы – с рисками ее упустить.

Плюсы для продавца:

• объект рассматривается как временное вложение средств, можно быстро их вернуть, не дожидаясь окончания строительства;
• можно получить прибыль до 50%, если переуступить права под конец строительства.

Плюсы для покупателя:

• скидка от цедента, которому нужно срочно вернуть свои вложения;
• покупка помещения в новостройке дешевле рыночной стоимости.

Минусы для продавца:

• оформление переуступки квартиры в новостройке занимает больше времени, чем купля-продажа;
• с суммы сделки нужно уплачивать налоги;
• если есть соответствующий пункт в ДДУ, нужно выплатить весь долг застройщику или получить его согласие на сделку с переводом долга.

Минусы для покупателя:

• оплата пока еще не существующего объекта, риск так и не стать собственником или получить его позже, чем ожидалось;
• риск стать жертвой мошеннической схемы с «двойной продажей»; нужно тщательно проверять ДДУ и соглашение цессии;
• невозможность внести изменения в основной договор с застройщиком, он действует на начальных условиях, которые устраивали первого дольщика.

Как выбрать жилье для покупки по переуступке

Для выбора нужно свести к минимуму риск быть обманутым. Важно проверить ДДУ: наличие подписей, отметку о регистрации в Росреестре. Даже если юридический договор составлен в рамках закона, нужно внимательно прочитать каждый пункт. Возможно, в нем есть невыгодные условия для нового обладателя прав. Например, его не устраивает срок сдачи здания.

Перед оформлением переуступки прав на квартиру в новостройке сравните проектную документацию с реальным положением дел. Желательно своими глазами увидеть, как идет строительство дома. Многие компании сейчас ведут видео съемку в режиме реального времени. Если здание в другом городе, можно дистанционно наблюдать за процессом.

Как уступить квартиру в новостройке – инструкция по составлению договора

Для переуступки права на жилье в строящемся доме нужно сделать 4 шага:

1. Найти покупателя.
2. Собрать документы.
3. Заключить договор цессии.
4. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Перед тем, как продавать квартиру, установите цену. Она зависит от этапа строительства и от наличия или отсутствия долга перед застройщиком.

Инструкция по составлению договора цессии:

1. Для оформления подходит письменная форма, печатный или электронный документ.
2. Количество экземпляров зависит от числа участников сделки и дополнительно один для хранения в Росреестре.
3. К договору прилагают документы о внесении платежей первым дольщиком.
4. Цессия – это дополнительное соглашение к ДДУ, поэтому основной договор обязательно передают новому владельцу прав.

Договор цессии можно составить самостоятельно по образцу или заказать оформление у юриста. При оформлении обязательно использовать данные из ДДУ.

Финансовые издержки

В цену покупки квартиры по переуступке нужно заложить дополнительные расходы. К ним относятся:

• составление договора цессии юристом – от 1000 рублей;
• регистрация договора в Росреестре: физическое лицо платит 350 рублей;
• заказы справок из ЕГРН (по желанию покупателя для проверки чистоты сделки) – от 200 рублей.

Можно ограничиться только регистрацией договора и свести к минимуму финансовые издержки. Госпошлину всегда платит покупатель. Цедент заплатит государству налог на прибыль – 13%.

Договор цессии: образец заполнения

Договор можно заполнить по образцу. Важно учитывать нюансы конкретной ситуации. Например, нужно ли включать пункт о согласии застройщика и его подписи.

Основные статьи:

1. Предмет договора.
2. Права и обязанности сторон.
3. Сумма компенсации за покупку права и порядок расчетов.
4. Ответственность сторон.
5. Порядок разрешения споров.
6. Заключительные положения.
7. Реквизиты сторон.

Можно включить статью «Прочие условия» и список приложений. В документе обязательно указывают данные ДДУ: номер, дату заключения, данные сторон.

Особенности переуступки

Можно купить квартиру по переуступке в новостройке с минимальным риском. Для этого нужно учитывать особенности сделки. Самый простой вариант – это один совершеннолетний цедент, который стал дольщиком без привлечения заемных средств. Однако есть и более сложные ситуации.

Переуступка ипотечной квартиры

Сделка возможна, но с привлечением к участию банка и застройщика. Их согласие фиксируется в договоре. Также банк может отказать в сделке и потребует сначала полностью выплатить кредит.

Если права на новостройку у несовершеннолетних

Сделка возможно только при наличии согласия комитета опеки и попечительства. Сделать это будет непросто. Для получения согласия несовершеннолетним дольщикам нужно будет предоставить аналогичное по площади жилье.

Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом

Несовершеннолетние дети должны будут получить свои доли в собственности после окончания строительства. Поэтому полностью оформить квартиру в собственность новому дольщику невозможно.