Прогноз цен на недвижимость: аналитика и мнения экспертов на 2022 год

Большинство экспертов сходятся во мнении, что прогнозы по ценам на недвижимость в 2022 году в России сейчас преждевременны. Это связано со значительным количеством факторов, которые влияют на ликвидность строительной сферы, а также общую финансовую обстановку на рынке. Для понимания ситуации рекомендуется рассмотреть все компоненты ценообразования стоимости жилья и другие моменты, которые будут оказывать на изменение цен на рынке недвижимости в 2022 году.

Как санкции повлияют на стоимость недвижимости?

В самом начале 2022 года прогнозы на рост цен ан недвижимость были благоприятными, так как строительный сектор экономики после длительного периода стагнации из-за короновируса стал развиваться. Ожидалось увеличение спроса и предложения, что исключало резкий рост стоимости на жилье. Одной из особенностей стало значительное увеличение ипотечного сектора, так как ипотека давала возможность приобрести первичное жилье по приемлемой ставке.

Были внесены изменения по прогнозам цен на недвижимость в феврале-марте 2022 года. Это было связано с санкционной политикой в отношении РФ. У санкций есть ряд важных последствий для строительного сектора и недвижимости в целом. Среди них:

• снижение активности рынка жилья, в том числе сокращение сделок по ипотеке;
• первоначальное падение рубля, которое привело к небольшой панике и желанию вложить средства в недвижимость, остановилось и пошло в обратном направлении, но полноценно сделать прогноз по возможности национальной валюты упасть или вырасти сделать невозможно, так как его курс будет корректироваться ЦБ на основе экономической ситуации в стране;
• увеличение ключевой ставки, что привело к тому, что спрос на кредиты, в том числе ипотеку, резко снизился;
• уход с рынка недвижимости ряда иностранных строительных компаний;
• увеличение себестоимости строительных работ, что приводит к росту цен на квартиры в новостройках.

Все указанные факторы отрицательно влияют на цены квартир на рынке недвижимости, так как одновременно снижают доступность жилья и заставляют застройщиков увеличивать стоимость работ, в частности для новостройки. Это делает сделки с жилплощадью сейчас преждевременными и дорогостоящими. 

Именно из-за количества факторов, которые влияют на ценообразование, прогноз цен на недвижимость сейчас делать преждевременно. Примером будет неизвестный объем государственного субсидирования на федеральном и региональном уровне строительных компаний на фоне введенных санкций.

Согласно первым прогнозам цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в конце марта должны были вырасти, но это коснулось только определенных сегментов, в том числе первичного жилья и ипотеки. Вторичный рынок наоборот получил увеличенное развитие, что привело его в начальное положение, то есть рост цен был нивелирован.

В целом санкции привели к росту цен и увеличению себестоимости недвижимости, что влияет на количество сделок и активность покупателей по сравнению с первым месяцем текущего года.

Причем здесь стройматериалы?

• уход с рынка ряда поставщиков строительных материалов зарубежного производства;
• рост стоимости продукции на внутреннем рынке, в том числе отдельных элементов;
• недостаток стройматериалов, которые необходимы для возведения объектов из-за санкций.

С учетом дефицита и увеличенной стоимости строительных материалов, что значительно влияет на себестоимость работ, прогноз роста цен на недвижимость формируется с учетом роста стоимости недвижимости, в частности первичной, так как застройщикам потребуется нивелировать затраты.

Примером будет прогноз цены на недвижимость в СПб, согласно которому практически все квартиры в новостройках получат добавочную стоимость из-за увеличения цены на строительные материалы.

Стоит ли сейчас рассматривать недвижимость к покупке?

Предварительно стоит определиться с категорией недвижимости. Есть несколько вариантов:

• Ипотека. Все прогнозы сходятся в том, что по ипотечному кредитованию делать выводы еще рано, так как после поднятия ключевой ставки идет ее постепенное снижение. Дополнительным моментом будет поддержка льготного кредитования. Уже 24 марта стало известно, что с 1 апреля устанавливается льготная ставка в 12%, а лимит увеличивается с 3 до 6 млн. рублей, то есть государственная поддержка остается. Если учитывать последние новости по прогнозу цен на недвижимость, то стоит сделать вывод, что ипотечный рынок после значительной встряски продолжит развиваться. В настоящий момент лучше не торопиться, так как изменения происходят практически еженедельно.
• Любое новое элитное жилье сейчас можно приобретать, так как оно практически всегда набирает к концу года в цене вне зависимости от экономической ситуации. Дополнительным моментом будет рост себестоимости недвижимости, в частности возводимой сейчас, то есть здесь снижения цен ожидать не стоит. На вторичном рынке элитной недвижимости есть оживление, которое основано на увеличении предложений по продаже таких квартир. Продавать элитную квартиру или аналогичную жилплощадь сейчас можно из-за снижения активности первичного рынка, но покупать такую недвижимость не ликвидно, так как к концу года ожидается снижение стоимости после падения ажиотажа на вторичном рынке.
• Первое время вторичный рынок находился во временной стагнации, так как покупатели и продавцы не знали, что будет дальше. Сейчас ситуация нормализовывается, в том числе и из-за снижения активности первичного рынка. Рост стоимости жилья вторичного типа ожидается только для отдельных категорий. В целом вторичка потеряет часть стоимости к концу года, но лучше постоянно мониторить рынок жилья, так как часть продавцов хотят избавиться от недвижимости по разным причинам.

Почти во всех случаях цены на недвижимость по прогнозу аналитиков будут расти. Исключением будет вторичный рынок и ипотечное жилье льготного типа. Дополнительно требуется учесть, что с укреплением рубля обычная ипотека может постепенно вернуться на предсанкционный уровень.

Прогноз стоимости недвижимости на 2022 год

• снижение конкуренции в строительной сфере приведет к увеличению стоимости возводимых объектов. Этот момент связан с уходом с рынка части компаний, в том числе из-за санкций и неспособности реализовать финансовые обязательства;
• увеличение себестоимости строительных работ также не дает надежды на снижение цен на первичную недвижимость;
• нестабильная экономическая ситуация, а также невозможность точно спрогнозировать курс рубля, заставляет поднимать застройщиков цены на квартиры вслед за общим инфляционным фоном;
• прогноз цен на вторичную недвижимость в 2022 году основан на стабилизации этого сектора рынка, то есть значительного роста стоимости не будет;
• ипотечный сектор с начала года значительно снизил свою активность после поднятия ключевой ставки. С учетом последних новостей частичный возврат ипотечного кредитования на первые позиции остается возможным. Здесь все зависит только от возможности государства субсидировать дополнительные проекты. Также стоит отметить, что снижение ключевой ставки дает возможность делать положительные прогнозы по развитию указанного сектора рынка;
• снижение покупательской способности из-за повышения общих цен неблагоприятно влияет на развитие строительной сферы и приводит к временной стагнации, но с учетом поддержки государства можно уже сейчас сказать, что ситуация постепенно будет исправляться.

Из-за совокупности всех указанных факторов можно сделать вывод, что ожидается рост стоимости недвижимости, но будут отсутствовать резкие скачки, которые были характерны для первого квартала текущего года. Дополнительно можно сделать положительный прогноз цен на вторичную недвижимость, так как этот сектор получит значительное развитие с увеличением не только спроса, но и предложения. Это будет удерживать вторичку от значительного увеличения стоимости из-за того, что такой подход снизит шансы на реализацию.

Мнения экспертов

Согласно прогнозам экспертов цены на недвижимость по сравнению с периодом февраля-марта 2022 года постепенно будут снижаться и практически вернуться на уровень января. Этому есть несколько предпосылок, на которые опираются аналитики:

• снижение покупательской способности ведет к усложненной реализации дорогого жилья. Это не изменится существенно даже с укреплением рубля, так как экономическая ситуация не является благонадежной;
• увеличение предложения на отдельных сегментах рынка недвижимости, в том числе вторичном. Это будет влиять на общий ценовой фон жилья;
• первоначальное повышение ключевой ставки ЦБ привело к увеличению стоимости жилья, в том числе ипотечного, что значительно снизило спрос в данном секторе. Сейчас ожидается постепенное снижение ключевой ставки и уже стало понятно, что льготная программа ипотеки с государственным субсидированием остается, пусть и с повышением ставок. Это даст возможность простимулировать рынок и снизить общую стоимость жилья;
• рост себестоимости строительных работ из-за падения рубля, так как закупалось большое количество импортных материалов, остановился при укреплении национальной валюты. Рост курса рубля приводит к тому, что есть возможность закупок строительных материалов по прежней стоимости. Даже с учетом возможности падения есть понимание, что экономическая ситуация будет относительно стабильной.

Большинство экспертов сходится во мнении, что в течение нескольких месяцев произойдет стабилизация рынка недвижимости. Предпосылок для формирования значительного увеличения стоимости жилья, за исключением первичного элитного, нет, то есть к концу года цена за кв. метр будет выше, чем в январе, но незначительно.

Резюме

После резкого увеличения цен на недвижимость в марте текущего года постепенно ожидается падение и возврат к январскому уровню. Этому способствует стабилизация экономической ситуации, укрепление рубля, а также постепенное снижение ключевой ставки ЦБ. Делать выводы по общему развитию ипотечного рынка преждевременно, но уже можно точно сказать, что на ряд категорий недвижимости цены вырастут. Еще одним моментом будет снижение стоимости квартир на вторичном рынке, так как постепенно происходит его активизация и увеличение количества предложений, что совместно с общим падением потребительской способности не даст возможности реализовать жилье по завышенным ценам.