Эскроу-счёт и аккредитив: в чём разница?
Любая сделка, в которой задействованы крупные денежные суммы, сопряжена с рисками. По этой причине каждый участник договорных отношений стремится защитить себя от потери средств из-за мошенничества или других непредвиденных обстоятельств.
Инструментами могут служить эскроу-счета и аккредитивы. Оба механизма обеспечивают защиту денежных средств и гарантию исполнения обязательств каждой из сторон сделки. Тем не менее, существуют отличия счетов-эскроу и аккредитивов. Разберемся подробнее с этими понятиями и выясним преимущества и недостатки каждого из них.
Что такое эскроу-счёт?
Эскроу-счёт представляет собой специальный счёт, который применяется для проведения безопасных сделок на рынке недвижимости, при купле-продаже товаров и услуг, акций с участием физических и юридических лиц.
В сделке задействованы три стороны:
- покупатель (депонент),
- банк, который выступает эскроу-агентом;
- продавец (бенефициар).
Схема использования счёта выглядит следующим образом: покупатель вносит денежные средства на банковский счёт, а банк блокирует их (депонирует). Разблокировка денег происходит только тогда, когда продавец в полной мере выполнил свои обязательства по договору. Фактически такой счёт является договором условного депонирования, защищающим интересы сторон.
Наиболее часто эскроу-счета используются при заключении договоров долевого участия, когда средства дольщика поступают на счёт, а застройщик получает оплату после того, как завершил строительство, то есть клиенту были переданы права собственности.
Что такое аккредитив?
Аккредитив – счёт, который открывается в банке для резервирования денежных средств. Аналогично эскроу, аккредитив задействует три стороны: продавец, покупатель и кредитная организация. Бенефициар получает выплаты после того, как предоставит документальные доказательства исполнения своих обязательств по договору.
Одно из основных отличий эскроу от аккредитива заключается в сфере применения. Несмотря на то, что оба вида сделок могут использоваться во множестве отраслей, первый распространен на первичном рынке недвижимости, а второй – в торговых сделках, в том числе международных.
Основные различия эскроу-счёта и аккредитива
На первый взгляд кажется, что разница эскроу-счёта и аккредитива отсутствует. По сути, они оба используются для гарантии исполнения обязательств сторонами сделки с привлечением кредитных организаций. Однако на практике эти механизмы отличаются.
- Для того, чтобы закрыть счёт-эскроу, недостаточно желания одной из сторон: необходимо, чтобы согласился каждый участник. Благодаря этому гарантируется безопасность сделки и сокращается вероятность мошенничества. Однако счёт может быть закрыт, если договор полностью расторгается. Если же при открытии аккредитивов была выбрана отзывная (открытая) форма, то счёт может быть закрыт банком или покупателем без уведомления другой стороны договорных отношений.
- Еще одно отличие счёта эскроу от аккредитива заключается в том, что в первом случае платеж осуществляется тогда, когда условия сделки были исполнены. По этой причине перед тем, как перевести деньги продавцу, банк обязан убедиться, что договор действительно выполнен. Если же говорить об аккредитивах, то здесь кредитной организации достаточно получить бумажное доказательство, что сделка состоялась.
- Существует значительное отличие в степени ответственности кредитной организации. Если открывается аккредитив, то банк является простым посредником, а обязательства по исполнению лежат на покупателе и продавце. В случае эскроу-счёта банк берет ответственность за полноценную проверку выполнения договорных обязательств. Именно по этой причине многие банки не работают с эскроу.
- Аккредитив имеет строго регламентированную форму договора, утвержденную Центробанков. В эскроу же можно вносить изменения и учитывать уникальные характеристики каждой сделки.
- Ответственность за исполнение платежа ложится на покупателя, если оформлен аккредитив. Эскроу же возлагает обязательства на банк.
- Оформив аккредитив, участники сделки могут указать получателем средств того, кого назначил продавец. Если открыть эскроу-счёт, то получить деньги может исключительно бенефициар.
- Особо важное отличие между счетами заключается в том, что эскроу обязательно используется в долевом строительстве, а воспользоваться аккредитивом при заключении ДДУ нельзя.
- Аккредитив страхуется на сумму до 1.4 миллионов рублей, а эскроу – до 10 миллионов.
- Денежные средства, которые хранятся на аккредитивном счёте, могут быть взысканы, в отличие от счёта-эскроу.
Плюсы и минусы эскроу-счёта
Отличия счёта-эскроу и аккредитива влияют на то, что в связи с открытием счетов возникают уникальные достоинства и недостатки. Рассмотрим их подробнее.
Преимущества эскроу-счетов заключаются в следующем:
- депонент защищает свои денежные средства от мошенничества, а продавец гарантированно получает оплату, если выполняет обязательства в полной мере;
- говоря о долевом участии, дольщик может расторгнуть договор, если застройщик превысил сроки строительства, нарушил обязательства или обанкротился. Тогда средства вернутся покупателю;
- стороны имеют право самостоятельно решить, какие документы предоставить банку в качестве доказательства исполнения договора;
- в том случае, если заключается ДДУ, то счёт открывается бесплатно, а сумма до 10 миллионов рублей страхуется;
- средства, помещенные на счёт, не могут быть арестованы даже в том случае, если покупатель имеет долги или штрафы.
Бесспорно, недостатки также имеются:
- далеко не каждый банк работает с эскроу-счетами. Более того, их список ограничен Центробанком;
- денежные средства блокируются на счёте, поэтому депонент не имеет права их вернуть. Сделать это можно только расторгнув договор;
- средства, вложенные на счёт, не приносят прибыли, поскольку на них не начисляется процент;
- открытие эскроу-счёта требует оплаты комиссии. В среднем она составляет от 0.7 до 1% от вложенной суммы. Исключением являются сделки по ДДУ, когда комиссию оплачивает застройщик.
Плюсы и минусы аккредитива
Как и эскроу-счёт, аккредитив имеет свои преимущества, среди которых:
- Сделку с использованием аккредитива можно проводить даже в том случае, если стороны находятся в разных городах. Тогда депонент открывает счёт в местном банке, а документы проверяет исполнительный банк, оформленный со стороны продавца. Отметим, что банковской ячейкой и эскроу-счётом можно воспользоваться только в том случае, если участники сделки вместе приходят в кредитную организацию.
- В отличие от ячейки, не требуется перепроверять наличные средства и пересчитывать их.
- Законодательство дает подробное описание того, в какой форме может быть составлен аккредитив, а также порядок выплат. Благодаря этому риски возникновения ошибок сводятся к минимуму.
- Денежные средства застрахованы. Однако страховая сумма составляет не более 1.4 млн рублей. В этом кроется одно из важнейших отличий эскроу-счёта от аккредитива, поскольку сумма страхования в первом случае существенно больше.
- Аккредитивами занимаются практически все банки, поэтому не составит труда выбрать подходящий.
Среди недостатков можно назвать:
- Тот факт, что процесс строго регламентирован законом, является как плюсом, так и минусом. Из-за сложности документооборота сделка может проходить немного дольше.
- Аккредитив раскрывается после того, как продавец предоставил документы, подтверждающие совершение сделки. В то же время сотрудник банка не обязан проверять подлинность документа, поэтому умелая подделка может стать причиной того, что средства покупателя достались мошеннику.
- В связи с формализацией процесса, провести нестандартные сделки будет довольно сложно.
- Списание средств может происходить в пользу одного продавца. В том случае, если покупатель приобрел недвижимость, которой владеют несколько лиц, банк не сможет перенаправить оплату каждому из них.
- Если стороны решили оформить аккредитив, то эта информация сразу поступает в налоговую службу. В связи с этим со счёта могут произойти списания задолженностей.
- Период действия аккредитива строго ограничен. По этой причине участникам необходимо закладывать дополнительное время, поскольку нельзя исключать форс-мажоров. Например, при покупке недвижимости продавец может ожидать ответа от Росреестра дольше задуманного и пропустить обговоренный срок, из-за чего аккредитив будет закрыт, а средства возвращены покупателю.
Как применяются эскроу-счета в недвижимости?
Как было описано ранее, эскроу-счета наиболее распространены в сфере недвижимости. Это связано с тем, что с 1 июля 2019 года любые сделки по оформлению недвижимости на первичном рынке должны проходить через такие счета. Считается, что подобные меры минимизируют вероятность того, что дольщик лишится средств, поскольку застройщик получает оплату только после того, как сдал дом в эксплуатацию. Однако это нововведение привело к тому, что стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась.
Первичный рынок
Рассмотрим, как использовать эскроу-счёт при оформлении договора долевого участия.
Шаг 1: открытие эскроу-счёта
- Покупатель заключает договор долевого участия со строительной компанией. В договоре обязательно присутствует пункт о том, что сделка проводится с использованием счёта эскроу. Кроме того, нужно указать эскроу-агента, то есть банк, который выступает посредником в сделке.
- Дольщик составляет заявление об открытии счёта и отправляет его в кредитную организацию.
- После одобрения покупатель подписывает заявление об открытии счёта.
- Кредитная организация открывает счёт.
- Дольщик заключает трехсторонний договор об использовании эскроу-счёта с участием банка и застройщика.
Шаг 2: пополнение счёта
Дольщик пополняет счёт в банке после того, как договор был зарегистрирован в Росреестре. В результате средства блокируются до тех пор, пока не завершится строительство или не закончится срок действия договора.
Шаг 3: закрытие счёта
После того, как застройщик завершил строительные работы, он предъявляет банку необходимые документы. Кредитная организация проверит подлинность документов и отправит средства застройщику.
Вторичный рынок
Использование счетов-эскроу на вторичном рынке не так популярно, как на первичном, но все же допустимо. Например, иногда возникают ситуации, когда продавец требует сначала провести оплату. Покупатель же не доверяет продавцу и думает, что лишится денег. Тогда стороны указывают в договоре купли-продажи, что они используют эскроу-счёт для оплаты. Покупатель и продавец приходят в выбранную кредитную организацию, депонент вносит деньги. После того, как продавец зарегистрировал права собственности на покупателя, он предъявляет выписку из ЕГРН банку в качестве доказательства и получает оплату.
Резюме
После того, как нам удалось разобрать ключевые отличия эскроу и аккредитива, отметим основные нюансы:
- Использование эскроу-счетов выгодно для граждан, которые задействованы в долевом строительстве. Более того, такие счета являются обязательными в соответствии с российским законодательством.
- Заключение сделки на вторичном рынке недвижимости на основе договора купли-продажи не требует использования счетов эскроу. В данном случае можно обойтись аккредитивом, если того пожелает каждая из сторон сделки.
В том случае, если банк окажется без лицензии, нельзя забывать о страховании вкладов в соответствии с федеральным законом. В таком случае денежные средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей, на аккредитиве – до 1.4 млн.
