Как выбрать квартиру: инструкция 2021

Актуальность квартир в многоэтажных домах с каждым годом набирает обороты. К выбору жилья нужно подходить максимально серьезно и ответственно. Данная статья описывает все особенности при выборе квартиры в разных многоэтажках.

Важно заранее просмотреть всё доступное жилье и выделить для себя наиболее подходящие варианты. Вопросы "как правильно выбрать квартиру при покупке" мучают каждого, поэтом рассмотрим, на что обращать внимание при выборе квартиры и как не прогадать с покупкой.

Шаг 1. Что выбрать: новостройка или вторичка?

Вы можете приобрести квартиру в новостройке на первичном рынке или купить на вторичном у собственника (с рук). Найти разницу между двумя способами покупки жилья можно в плане общего качества застройки, денег, уровня комфорта, а также основа основ - ответственный подход к выбору квартиры.

Квартиры в новостройках

Новостройка является жилой недвижимостью и будет построена за счет средств инвесторов и акционеров, будущих владельцев квартиры. Покупка новостройки - это получение права инвестировать в недвижимость напрямую от застройщика. Приобретение таких домов контролируется положениями 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...».

Как только вы выбрали квартиру в новостройке, вы автоматически становитесь дольщиком (инвестор в строительстве дома). После окончания строительства вам предоставляется право получить конкретную квартиру.

Жилье в новостройках нацелено на тех граждан, которые готовы ждать несколько лет (обычно 2-3 года) и не ожидают быстрого заселения до сдачи комплекса. Также можно поискать квартиру в готовых домах от застройщика. Стандартно купить квартиру в новостройке можно по договору ДДУ (договор долевого участия). При полном окончании строительства застройщик заключает с вами ДКП (договор купли-продажи).

Цена за квадратный метр зависит от срока сдачи новостройки, когда он на высоком уровне, тогда повышается стоимость. Выгоднее всего приобретать недвижимость на самом начальном процессе строительства или старте продаж. Это связано с тем, что при этапе котлована квартира всегда дешевле на 20-30%, а при выдаче ключей дороже.

Квартиры на вторичном рынке

Вторички (рынок вторичного жилья) подразумевают собой квартиры, которые зарегистрированы в Росреестре и имеют собственника. Главное преимущество квартир вторичного рынка заключается в том, что их количество на данный момент в 3 раза больше по сравнению с новостройками. Такой разрыв существует из-за того, что на рынке доступны не только новые квартиры, но и старые дома.

Цена за вторичное жильё всегда несколько ниже, зачастую это довольно старые дома советского и постсоветского времени — они не в полной мере соответствуют стандартам современности.

Обычно сделка на вторичном рынке производится по форме ДКП (договор купли-продажи). На сегодня вторички включают в себя и квартиры в новостройках, которые могут быть полностью готовыми или располагаться в строящихся зданиях по договору цессии (переуступки — процесс переоформление права требования жилья на иное лицо).

Шаг 2. Технологии строительства

Характеристики дома напрямую влияют на уровень комфорта в жилье. Главные критерии выбора квартиры по характеристикам:

• энергоэффективность;
• уровень тепло- и звукоизоляции;
• длительность эксплуатации.

Самые популярные дома в России — это панельные и монолитные. Еще выделяют кирпичные дома, но покупают их реже (также как и строят).

Панельное домостроение

Данная технология была особенно популярной в года СССР. Панельное домостроение стали применять с 1930 года, а за основные материалы выступали панели — железобетонные блоки в готовом виде, которые заранее создаются на заводе. После производства панели увозят на строительство, в процессе которого собирают дом по типу конструктора (каждая деталь должна идеально подойти к другим деталям для качественного выполнения).

Хрущёвки и брежневки — это именно те самые панельные дома, которые можно увидеть и по сей день. После распада СССР самыми популярными панельными домами являлись П-44 (Спроектировано МНИИТЭП и производились на ДСК-1, имеются разные модификации), КОПЭ (панельные дома от проектного института «Моспроект»), ПЗМ (Производство комбината ДСК-3). С начала 2000-х годов стали разрабатываться новые индустриальные дома ДОММОС, пик, ДомНад и ДомРик — квартиры в данных домах считаются лучшим вариантом для комфортного проживания.

Преимущества:

• Быстрота строительства — в среднем 1 год;
• приемлемая стоимость — даже с невысокой ценой автоматизированное производство исключает брак;
• большой срок эксплуатации — официально прослужат 50 лет, на практике 100-150 лет;
• высокая прочность — воздействие коррозии и внешних факторов незначительно для ж/б плит.

Недостатки:

• Стандартная планировка — из-за того, что большая часть стен несущая, изменить планировку квартиры станет проблематично;
• недостаточная шумоизоляция - стены тонкие, поэтому нужно дополнительно их уплотнять;
• сырость — со временем из-за недостаточной вентиляции может образоваться плесень и грибок

Панельный дом строится по типовому проекту, поэтому его можно построить в максимально короткие сроки. На строительство небоскреба уходит всего 1,5–2 года. Однако по своей конструкции панельный дом имеет ограничение по высоте - предел 25 этажей. Кроме того, перепланировку допускали только последние промышленные серии, а раньше все внутренние стены были несущими. Также считается, что перекрытый панельный пол увеличивает слышимость и теплопотери. В зависимости от серии его можно использовать дома в среднем 70-100 лет.

Монолитное домостроение

Монолитная технология сегодня считается более уместной. В таких домах опорную функцию выполняет прочный железобетонный каркас, «встроенный» в монолитный фундамент, а не стены. Эта технология колоссально отличается от панельной и гарантирует высокую долговечность постройки на срок более 100 лет.

Плюсы:

• Быстрое строительство — конструкция возводится за 1-2 года;
• любой дизайн — застройщик может выбрать разный вид архитектуры;
• возможность перепланировки - в монолитных домах несущими являются внешние стены, поэтому можно менять планировку избавляясь от внутренних стен;
• гладкие стены — гладкое покрытие смотрится презентабельно даже без отделки.

Минусы:

• Чувствительность к погодным условиям — при плохой погоде нельзя строить монолитные дома, так как сырость и другие факторы сильно влияют на постройку;
• плохая шумоизоляция — цельные стены лучше пропускают звуковые колебания, поэтому в квартире будет периодическое появление посторонних шумов;
• высокая стоимость — лидерство среди технологий строительства отражается в цене.

Монолитные дома разрабатываются по индивидуальным проектам, что дает больший выбор в планировке квартир. Бесшовные теплоизоляционные стены обеспечивают высокую энергоэффективность, но стены между квартирами в таких зданиях состоят из больших строительных блоков, поэтому звукоизоляция в таких зданиях не идеальна. 

Кирпичное домостроение

В современном производстве практически не применяется технология кирпичного домостроения, поэтому квартиры в таких домах в основном продаются на вторичном рынке. Современные застройщики на самом деле не используют технологии из-за их высокой стоимости. Также кирпич не подходит для строительства небоскребов.

Плюсы кирпичных домов: 

• Повышенная прочность — жилые дома с основой из кирпичей не подвергаются быстрому износу и внешним факторам;
• Пожаростойкость — кирпич не боится огня, но если случится пожар, его прочность значительно снижается;
• Стойкость к морозам — материал не теряет своих свойств даже в -40°C;
• Презентабельный внешний вид — кирпичные дома практически всегда смотрятся аккуратно и красиво.

Минусы:

• Высокая стоимость;
• необходимость крепкого фундамента - сам по себе кирпич является тяжелым материалом и для него нужна крепкая основа;
• недостаточная теплоизоляция - кирпич не сохраняет тепло на продолжительное время;
• долгое строительство - процесс укладки займет больше времени по сравнению с другими технологиями.

Если вы хотите осознанно выбрать квартиру в кирпичном доме, вам нужно присмотреться к предоставленному вторичному рынку. В настоящее время застройщики редко используют эту технологию. Несмотря на это, дома из кирпича считаются самыми долговечными и эксплуатируются до 200 лет. Кирпич отлично сохраняет тепло, что делает квартиру комфортной даже в самую плохую погоду и заморозки. Поэтому большинство стен кирпичных домов несущие, что затрудняет перепланировку.

Шаг 3. Выбираем этаж

Стандартные жилые дома в современном мире могут достигать 35-40 этажей и даже выше. Многие считают, что этаж ничего не решает, но это не так. Выбор этажа влияет на уровень шума, освещенность и стоимость квартиры.

Что стоит ожидать при выборе определенного этажа:

• Нижние этажи (с 1 по 5). Они в среднем на 5% дешевле, потому что эти квартиры самые загруженные и просматриваемые. Некоторые из очевидных преимуществ нижних этажей заключаются в том, что они почти полностью независимы от лифта и добраться до них не составит проблем;
• Средние этажи (c 5 по 11). Они пользуются наибольшим спросом из-за пейзажа, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем квартиры на нижних этажах, и имеют более широкий вид из окна;
• Верхние этажи (с 11 и выше). Довольно средняя востребованность верхних квартир связана с их растущей зависимостью от лифтов и рисками, связанными с пожарной безопасностью. Особенность квартир на верхних этажах заключается в том, что открывается самый обширный обзор на уличный вид, а внешний шум становится полностью недоступным.

Экология в некоторой степени зависит от расположения квартиры по отношению к земле. Например, наибольший процент вредных и опасных веществ в атмосфере накапливается на уровнях от 1 до 6 этажа включительно. Выбор более высокой квартиры, конечно, очистит воздух, если поблизости нет большого завода и предприятий, отрицательно влияющих на экологию. 

Шаг 4. Выбираем планировку

Какую планировку квартиры выбрать?

Если вы не задумывались или не знаете, какую квартиру выбрать с точки зрения планировки, сейчас как раз то самое время. Это упрощает поиск и в то же время позволяет сформировать более четкие представления о вашем будущем доме. В настоящее время на рынке могут быть предложены самые разные планировки. От компактных студенческих студий до больших семейных апартаментов, в которых вы можете любоваться видом на пентхаус с его террасой и освещением. Просто решите, какой из них вам подходит.

Узнаем, какие существуют типы планировок квартир, их плюсы и минусы.

Линейная планировка

Самый популярный тип квартиры. Комнаты смежные и расположены одна за другой вдоль общего длинного коридора.

Плюсы:

• Более доступное освещение — окна расположены параллельно входу, из-за чего свет располагается по прихожей;
• если имеется много окон, тогда возможности перепланировки возрастают в разы;
• отсутствие сквозняков — так как ветру не будет места для "хождения" по квартире, сквозняков может и не возникнуть.

Минусы:

• Визуальные размеры — комнаты кажутся меньше из-за особенностей планировки, даже по сравнению с распашной планировкой;
• окна на солнечной стороне — когда наступают солнечные дни, квартира сильно нагревается и в ней становится душно;
• однотипное расположение дверей — двери размещены в ряд, часто с этим коридор получается довольно узким;
• помещение проветривается не быстро по сравнению с "распашонкой".

Главное преимущество линейной планировки в том, что вы можете свободно комбинировать и разделять комнаты так как вы хотите. По истечению определённого времени, когда настанут ремонты, можно переделать жилплощадь, главное, чтобы это стало возможным при доступности перепланировки.

Распашная планировка

Часть окон в таких квартирах выходят на противоположную сторону дома, что дает преимущество в плане обзора. Например, можно подобрать жилье с видами одновременно во двор и на улицу.

Плюсы:

• Универсальность освещения — можно оборудовать нужные комнаты под требуемый уровень освещенности;
• свободный коридор — в нём обычно располагается шкаф, зеркало и место для обуви;
• несколько балконов — можно оборудовать 2 балкона под определённые цели;
• оптимальный обзор — вид из окна позволит наблюдать за двором;
• возможность перепланировок - часто внешние стены являются несущими, поэтому можно экспериментировать. 

Минусы:

• Сквозняки - если в области окон имеются щели, сквозняка не избежать;
• комнаты в тени — внешне освещается всего лишь половина квартиры;
• высокая цена — больше подходит под вторичный рынок;
• свободный коридор — одновременно может быть и минусом из-за того, что он усложняет процесс перепланировки.

Приятная особенность распашной планировки заключается в том, что комнаты находятся в разных концах квартиры. Это положительно сказывается на жильцах, у которых разный режим, благодаря хорошему шумоподавлению.

Угловая планировка

Данный тип квартир максимально освещенный. Одна из комнат оснащена несколькими окнами, которые выходят на 2 стороны света, а в некоторых случаях ставят квадратные стекла.

Плюсы:

• Хорошая освещённость — если выбрать панорамные окна, освещенность будет максимальная;
• тишина — угловая планировка устроена так, что в стороне к выходу на улицу не будет соседей, соответственно и шума;
• хорошая вентиляция — расположение окон в разных концах квартиры позволяет быстро проветривать помещение;
• дополнительное отопление — из-за того, что стены 2-3 стены выходят на внешние стены, по закону в квартире должны быть установлены дополнительные батареи;
• обширный вид из окна — вы можете смотреть во двор с одного окна а с другого на проезжую часть

Разнообразие планировок

Помимо основных вариантов существуют планировки по формату:

• Традиционные — кухня находится отдельно;
• европланировки — кухня соединяется с гостиной. 

Организация пространства:

• закрытые — одна или несколько комнат;
• открытые — отсутствие межкомнатных стен;
• частично закрытые — имеются отдельные и совмещенные комнаты.

В некоторых случаях делают уникальную планировку. Например, в квартире имеется окно в ванной, большая высота потолка или своя терраса.

Шаг 5. Как купить дешевле 

Первым делом, на что обращать внимание при выборе квартиры - это их ценовой диапазон. В зависимости от расположения стоимость жилья может сильно отличаться. Например, квартиры в центре город всегда стоят на несколько десятков процентов дороже чем на окраине. В целом, квартиры в выгодном расположении (вблизи есть торговые точки и значимые места) являются наиболее идеальным решением, но каждый покупатель подбирает условия под свои предпочтения. Давайте разбираться как выбрать квартиру по всем параметрам и не пожалеть, при этом сэкономив денежные средства.

Самые неудачные местоположения квартиры:

• вблизи лестниц и лифтов;
• первый и последний этажи;
• угловые;
• Если окна смотрят на фасад соседних домов.

Квартиры на первом этажа на практике доказывают, что избавиться от внешнего шума практически не реально и как бы вы не завешивали окна шторами, видимость жилья также будет на просматриваемом уровне. Верхние этажи неудобны в разной степени — в летнее время в квартире будет жарче чем у жителей на нижних, а во времена дождливой погоды возможны протечки с крыши. В эксплуатации угловой квартиры можно обнаружить, что зимой нужно больше отопления, т.к. такое расположение влияет на температуру в помещении. Если вид из окон будет выходить на соседние дома, вполне возможно, что именно в ваша квартира будет недостаточно освещенной. Все вышеперечисленные квартиры стоят чуть дешевле из-за своего расположения и особенностей. 

Способы купить квартиру дешевле

Чтобы купить квартиру дешевле на несколько процентов, можно попросить скидку у застройщика (даже если он ранее не предусматривал понижение стоимости). Особенно велики шансы получить скидку в конце месяца, т.к. застройщик должен выполнить план продаж в срок и готов пойти на небольшие уступки (особенно, если продаваемая квартира будет большой).

Участвуйте в "Чёрной пятнице" (проводится примерно в 20-е числа июля). Хорошие скидки на покупку жилья могут достигать и 30%, но чаще всего - это менее перспективные варианты, например, квартира на первом этаже.

Если у вас есть знакомые или вы сами принимали участие в аукционах, тогда стоит попробовать себя в торгах. На торгах можно выловить жилье со стоимостью в 50% от рыночной цены. Но стоит учитывать, что информации о квартире может быть недостаточно, поэтому этот способ подходит для профессионалов. 

Шаг 6. Обзор особенностей

Если ваши критерии выбора квартиры лежат на чистом поле (квартира без отделки) и вы хотите сделать индивидуальный ремонт, тогда лучше присмотреться к вариантам без отделки. Квартиры с хорошим ремонтом стоят достаточно дорого, тем более в дальнейшем вы всё равно будете демонтировать отделку (а это еще дополнительные траты). Если нет выбора без отделки, выбирайте варианты с более дешёвым ремонтом. 

Для тех, кто желает сэкономить и не заморачиваться с последующими ремонтами, можно выбрать готовую отделку. Готовая отделка, как-никак, стоит дешевле, если вы не будете кардинально менять внешний вид жилья.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Проверка квартиры в новостройке необходима, чтобы удостовериться в законном и качественном строительстве, при этом главный риск - это завершение строительства.

Что нужно проверить в новостройке:

• документы на разрешение – проектная декларация и разрешение на строительство должны быть обязательно. Качественные застройщики публикуют на своих сайтах такие документы и технические условия по коммуникациям для повышения доверия.
• статус участка – сверяется по выписке из ЕГРН. Участок обязан быть без ареста, залога или под обременением.
• Надежность застройщика – выбирайте популярные и проверенные компании, таким образом, вы уменьшите риски некачественного оказания услуг.

Ситуация со вторичным рынком несколько иначе. Какие документы нужно проверить у собственника:

• <договор о купли-продажи;
• договор обмена – по-простому, обмен собственности;
• договор дарения;
• договор передачи жилья;
• свидетельство о праве на наследство.

В зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные документы. 

Главные правила при выборе квартиры

Выбор квартиры можно условно разделить на 3 пункта:

1. Точный выбор необходимого жилья. Покупка квартиры в новостройке может принести доход, т.к. стоимость за квадратный метр будет только увеличиваться, но стоит учитывать риски недостроя. Вторичный рынок более разнообразен, но в нём можно нарваться на недобросовестного продавца.
2. Выбор главных характеристик. Выберите подходящую технологию строительства, этаж, планировку. Важно определиться с отделкой, если её не будет, тогда стоит выбрать стоимость ремонта в ипотеку.
3. Проверка продавца и квартиры, прежде чем совершить сделку. Самостоятельно сверьте все документы на подлинность и правильность, у застройщика попросите документы по 214-Ф3 (закон). Также необходимо внимательно осмотреть квартиру на наличие неисправностей и скрытых дефектов.

Это самые главные советы, которые необходимо учесть в первую очередь при покупке квартиры, но также существует достаточно много нюансов. Надеюсь, наша статья вам помогла, но в любом случае, только вы можете решить, какую квартиру лучше купить. Удачи!