Можно ли купить квартиру в лизинг?
Приобретение недвижимости, в первую очередь квартир в новостройках по ипотечным программам, пока что остается почти безальтернативным вариантом для большинства российских граждан. Но проблематичность ипотечных займов на фоне снижения доходов граждан с 2012 года все больше сужает российский рынок покупки недвижимости в традиционном формате кредита. Те, кто хочет приобрести жилье, как и застройщики, которые желают сбыть свои вновь построенные квадратные метры, ищут новые форматы по оформлению сделок с недвижимостью. Разрабатываются новые схемы ее приобретения без традиционных кредитных отношений.
Одним из таких альтернативных вариантов является лизинг объектов жилой застройки - от квартир, до дач и коттеджей. В этой статье будет рассказано о том, что такое лизинг в сфере недвижимости, на каких условиях работает эта схема приобретения крыши над головой и для кого более всего подойдет подобная методика.
Предыстория появления
Приобретение жилья будущим собственником по схеме долгосрочной аренды в РФ появилась буквально 10 лет назад. С 2011 года было внесено изменение в соответствующее законодательство (ФЗ 164 «О финансовой аренде (лизинге) от 1998 г.).
Внесенными поправками было разрешено использование схемы арендных отношений для того, чтобы можно было приобрести недвижимость в лизинг для физических лиц. До этого момента практика лизинга на имущество распространялась исключительно на отношения между компаниями, организациями. Здесь надо отметить, что на рынке зарубежного жилья лизинг широко используется, в том числе при продаже, отчуждении объектов иностранным гражданам. Например, развита такая схема в популярных местах жительства российских экспатов – типа Таиланда, Индонезии, Филиппин, Турции, Черногории, Кипр. Там объем рынка лизинга апартаментов, вилл и земельных объектов (вплоть до островов) занимает порядка 20-30%. Причем сроки лизинга значительные - до 49 лет и более.
Общая схема лизинга проста - покупатель квартиры (лизингополучатель) на основании договора с продавцом (лизингодателем) получает в пользование квартиру, постепенно выплачивая всю стоимость объекта в течение оговоренного периода. В принципе схема схожа с ипотекой, но есть одна большая разница. При лизинге квартирой можно пользоваться, жить, даже сдавать квартирантам, но право собственности будет оформлено только тогда, когда все платежи по лизингу будут произведены лизингодателю. Т.е. лизинг - это долгосрочный кредит, предусматривающий одновременно аренду объекта, полное право пользование им.
Основное преимущество лизинга для приобретения жилых строений состоит в том, что отсутствует институт залога имущества. В отличие от ипотеки при лизинге имущество до конца исполнения условий договора принадлежит продавцу. Ответственность лизингополучателя ограничивается только его платежной дисциплиной, своевременность внесения лизинговых платежей.
Основной недостаток лизинговой схемы - её нельзя применять к объектам недвижимости, которые относятся к категории строящегося жилья (на стадии строительства). В лизинг может быть приобретена жилая площадь только после её официального (но не фактического) ввода в эксплуатацию. Лизинговые операции, к сожалению, пока не распространяются на земельные участки.
Как приобрести квартиру в лизинг?
Существует несколько вариантов лизинга имущества, в том числе объектов недвижимости. Конкретный вариант зависит от типа жилья, его стоимости, финансовых возможностей клиента – лизингополучателя. Общая схема или алгоритм приобретения по лизинговому договору выглядит так:
- Будущий лизингополучатель (покупатель) самостоятельно производит выбор интересующего объекта, проводит его экспертную и независимую оценку (стоимость, условия эксплуатации).
- Следующий этап – это поиск и обращение в компанию (агентство), специализирующуюся на лизинговых операциях на рынке частного строительства. Лизинговые подразделения имеют многие известные в России застройщики (типа «АФК - система» , Группа «ПИК»), также крупные банки страны (например, «Сбербанк – лизинг» или «ВТБ лизинг») и др. На этом этапе лизинговая компания изучает все аспекты, связанные с приобретением объекта у застройщика (владельца), передачи его в лизинг клиенту, оценка его финансовых возможностей. Подготовка документов для лизингового договора.
- В случае одобрения условий сделки сторонами - владелец объекта, лизинговая компания и клиент – покупатель, подписывается трехсторонний договор о передаче имущества в аренду (лизинг). На этом этапе клиентом - покупателем производится оплата первичного взноса.
- Заключительный шаг - это регистрация сделки (договора) лизинга в территориальных органах «Рос. реестра» в соответствии с нормами установленными ФЗ № 164 («О лизинге»).
Какие условия покупки квартиры в лизинг?
Существует набор стандартных или базовых условий приобретения жилья по лизинговым соглашениям. К числу основных критериев и условий относятся:
- сторонами сделки могут быть граждане Российской Федерации, граждане других государств, имеющие соответствующее разрешение на временное проживание (вид на жительство) и\или налоговые резиденты РФ;
- лизинг квартир для физических лиц по временному горизонту обычно имеет максимальные сроки в 10 -12 лет. В исключительных случаях могут быть сроки до 49 лет;
- в отличие от ипотеки первоначальный взнос не имеет строгой регламентации. На усмотрение сторон он может быт внесен, а может - и нет. Обычно это сумма, не превышающая 10%- 20% от коммерческой стоимости;
- условия ставки платы аренды по лизингу зависят от срока аренды. Фактически нет препятствий для долгосрочного погашения платежей по лизингу,
- есть возможность получения отсрочки по лизинговым платежам, чего обычно нет при ипотечных займах.
Что также можно купить в лизинг?
Кроме стандартного, типового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке по договору лизинга можно приобрести:
- частные объекты индивидуально жилищной застройки – коттеджи, дома. Но здесь есть сложность с фиксацией права собственности на земельный участок, который не входит в сферу лизинговых отношений. Заключается на землю отдельный договор купли –продажи.
Следует отметить, что по экспертным оценкам дом в лизинг приобрести будет на 10-15% дешевле, чем взять под такую сделку ипотечный кредит в банке на обычных условиях.
- дачные постройки, дома - в том случае если имеется соответствующая регистрация права собственности. Лучше всего если дача внесена в реестр, как объект жилой постройки – т.е. с официальным адресом.
Кроме этого, частное лицо может приобрести в лизинг и объект коммерческой недвижимости, например для целей ведения малого бизнеса. Этот тип рынка лизинга в РФ почти не развит из - за больших коммерческих рисков.
Так кому же подойдет лизинг при покупке недвижимости?
Если анализировать практику использования лизинговых договоров на российском рынке недвижимости за последние 10 лет, то этот формат приобретения жилья подходит для 4-х групп клиентов:
- Тем, кто не может получить ипотеку в кредитных организациях, банках из – за проблеем с кредитной историей, кто имеет просроченные кредиты. Также это относится к тем случаям, когда клиент приобретающий жилье не имеет гражданства РФ или вида на жительство.
- Тем, кто имеет возможность достаточно быстро погасить стоимость квартиры или дома.
- Тем, кто имеет фиксированный доход выше среднего уровня и выше, и не имеет желания афишировать ни источник дохода, ни его полную сумму. В лизинговом соглашении нет строгой обязанности клиента предоставлять документы, раскрывающие все финансовые источники. Бремя оценки платежеспособности клиента и рисков лизинговой сделки лежит на лизингодателе.
- Оптимальная схема для сделок с уникальными или дорогостоящими форматами недвижимости, где требуется нестандартный подход к определению условий лизингового соглашения. Кроме этого дорогостоящая недвижимость требует больших сроков погашения стоимости сделки. Это выгодно отличает такой вид отношений по сравнению с ипотечными займами.
Резюмируем
В качестве резюме можно сделать вывод, что рынок лизинга недвижимости в России еще только начинается. Его ждут хорошие перспективы. Это возможно только при двух условиях - развитии экономики темпами, не ниже чем в Китае, и при минимизации экономических и политических рисков. Т.е. когда стремиться купить квартиру в лизинг, дом в России будут не только собственные граждане и соседи из Центральной Азии, но и лендлорды из стран «золотого миллиарда».
