ЗПИФ недвижимости: что это такое и как вложиться

Один из распространённых способов вложения накопленного капитала – инвестиции в рынок недвижимости. Многие люди предпочитают инвестировать в покупку квартир на первичном или вторичном рынке недвижимости для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Некоторые ориентируются на коммерческую недвижимость. Однако такие способы требуют от инвесторов больших первоначальных вложений, из-за чего недоступны некоторым гражданам России.

Однако современные инвесторы находят другие способы приумножить капитал и начинают вкладываться в покупку акций и облигаций, а также помещают средства в коллективные паевые инвестиционные фонды недвижимости. ЗПИФ как один из видов ПИФов позволяет вкладываться в рынок недвижимости, имея сравнительно небольшой капитал. Рассмотрим подробнее, как работают закрытые инвестиционные фонды недвижимости, а также правила выбора фонда.

Что такое ЗПИФ?

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) представляет собой разновидность паевого фонда недвижимости, но с одной отличительной особенностью – управляющая компания осуществляет продажу паев во время формирования фонда, а после получения нужной суммы закрывает его. Такой фонд является вариантом коллективных инвестиций, в котором соблюдаются правила доверительного управления.

Решившись купить пай ЗПИФ, инвестор размещает денежные средства, равные его стоимости, на период, в течение которого фонд признается действующим.

Правила инвестиционного управления на основе доверительных отношений регистрируются ФСФР РФ.

Как работает ЗПИФ?

Принцип работы закрытого ПИФ недвижимости заключается в следующем: УК желает приобрести, построить или провести реконструкцию здания, оформить его в собственность и в результате получать доход. Очевидно, что для этого требуются значительные финансовые вложения.

Необходимые средства собираются с инвесторов. Для этого управляющая компания продает паи, тем самым привлекая участников фонда. Каждый из них может приобрести любое число паев. Как только УК получила необходимые средства, происходит закрытие фонда.

Управление активами реализуется управляющей компанией. После того, как объект недвижимости принес прибыль, УК делит ее между участниками фонда пропорционально тому, сколько паев они успели приобрести. Кроме того, именно УК определяет, сколько потребуется денежных средств, на каких условиях будет работать фонд, во что вкладывать полученный капитал и на какое время.

Платой за услуги управляющей компании являются комиссионные вознаграждения. Стоит отметить, что комиссия может составлять более половины дохода, поэтому перед покупкой паев инвестору следует обратить особое внимание на этот показатель – чем выше уплачиваемый процент, тем меньшую доходность принесут вложенные средства.

Чем занимаются фонды недвижимости?

Как было отмечено ранее, фонды организуются для того, чтобы покупать недвижимость на рынке и затем получать с нее доход, будь то арендные платежи или перепродажа благодаря увеличению рыночных цен объектов. Такой способ инвестирования подходит для тех граждан, которые готовы участвовать в долгосрочных проектах.

Существует два способа, которыми можно получить доход с ЗПИФ:

• перепродажа объекта недвижимости по большей стоимости, чем она была куплена первоначально. Также учитываются средства, которые были вложены в ремонт или строительство, если это требовалось;
• сдача в аренду и получение стабильного дохода.

Плюсы и минусы ЗПИФ

Решившись вложиться в ПИФ в недвижимости, инвестор обретает достаточно удобный инструмент, который приносит рентный доход со своих финансовых вложений. Однако, он связан с несколькими трудностями. Рассмотрим плюсы и минусы таких инвестиций.

Преимуществами инвестирования являются:

• Сравнительно низкий порог вхождения. Самостоятельная покупка недвижимости требует не одного миллиона рублей, а инвестиции в паевой фонд становятся отличной альтернативной. К примеру, в начале февраля 2022 года стоимость одного пая в фонде «Рентал» составляла чуть более 1700 рублей. Однако стоит помнить, что некоторые фонды устанавливают стоимость в сотки тысяч – цена пая формируется на основе того, насколько дорогое имущество будет приобретаться.
• Получение пассивного дохода. Вложив средства, инвестор снимает с себя обязанности по управлению объектом, поскольку эту функцию выполняет УК. Помимо этого, вкладчик не должен искать клиентов, собирать и оформлять документы, проводить ремонт или заниматься обслуживанием здания.
• Надежное обеспечение. Паи не являются виртуальными активами, поскольку обеспечивается реально существующим объектом.

Бесспорно, у этого способа инвестирования имеются недостатки, среди которых:

• Большое влияние со стороны управляющей компании. Успех фонда напрямую зависит от профессионализма УК, поскольку она выбирает объект, управляет им и решает возникающие проблемы. Обратите внимание, что выбор УК должен быть особенно тщательным: рекомендуется вкладываться в фонд только в том случае, если управляющая компания имеет хорошую репутацию и большой опыт управления объектами недвижимости.
• Сложность выбора фонда. К началу 2022 года в России действует более двух сотен фондов. Однако далеко не все из них приносили пайщикам доход в прошлых годах. В том случае, если инвестор вложится неправильно, то он рискует лишиться капитала.
• Ограничения в связи со статусом инвестора. Ряд фондов сотрудничает только с теми пайщиками, которые имеют соответствующую квалификацию. Для ее получения инвестор должен соответствовать правилам. Одно из требований, например, предъявляется к стоимости его актива, которая должна быть как минимум 6 миллионов рублей.
• Большая комиссия в пользу УК. Нередко возникают ситуации, когда инвесторы не получают доход, поскольку управляющая компания взыскала большую комиссию.
• В тот период, когда фонд открывается, не всегда известно, какой именно объект будет куплен. В таком случае можно ориентироваться только на репутацию УК.

Какие риски несут ЗПИФ?

Бесспорно, любые инвестиции связаны с рисками. ЗПИФ не исключение. Главный риск – коммерческий. Это значит, что любая недвижимость в какой-то момент может остаться без арендатора. В таком случае фонд не получает прибыль до тех пор, пока не найдет нового клиента. Эта ситуация особенно часто возникает с коммерческими объектами. Например, торговая компания арендует склад, а затем решает сменить локацию и переезжает на другой склад.

Любая подобная ситуация будет отнесена к коммерческим рискам. Всегда нужно помнить, что рынок недвижимости тесно связан с экономической ситуацией в стране. 

Нельзя забывать, что стоимость аренды или покупки жилых и коммерческих объектов зависит от текущего спроса – чем выше спрос на объекты, тем больше стоимость, и наоборот. Среди ярких примеров можно выделить 2020 год, когда многие компании обанкротились или перешли на удаленную работу, отказавшись от аренды офисов, а арендаторы квартир уехали в родные города. Очевидно, что с падением спроса сократилась цена аренды. 

Кроме того, может снизиться стоимость недвижимости. К примеру, район застраивается, увеличивается количество лотов на рынке, поэтому предложение превышает спрос. В таком случае многие продавцы решатся на продажу объектов, тем самым снизив их рыночную стоимость.

Нельзя забывать, что существует риск чрезвычайных происшествий, в том числе разрушении объекта или возгорания. Также УК может наткнуться на объект, который, как оказывается, не находится в собственности у продавца.

Имеется еще один риск, который исходит из того, что фонды недвижимости являются закрытыми. Это значит, что пайщик не сможет свободно продать свои паи.

Приведенные риски еще раз подтверждают, что управляющая компания играет важнейшую роль в функционировании фонда. Подбор объекта должен вестись тщательно с привлечением множества специалистов, в том числе из юридической отрасли. Ответственная УК проверяет документы на недвижимость, ищет объект с наибольшей ликвидностью, оценивает инфраструктуру района и перспективы.

Выбираем фонд для инвестирования

Выбор фонда – ответственный этап. Рассмотрим, из каких шагов он состоит.

Шаг 1: список фондов

В первую очередь требуется найти список паевых фондов, ориентированных на сферу недвижимости, и определиться с важнейшими параметрами. Каждый инвестор выбирает ключевые пункты индивидуально. Это могут быть расходы на управление, годовая доходность и другие.

Шаг 2: оценка доходности

На следующем этапе требуется оценить, какую прибыль получают отобранные фонды за несколько периодов: 1, 3 и 5 лет. После получения нужной информации нужно выбрать те ЗПИФы, которые имеют доходность выше, чем уровень инфляции.

Шаг 3: оценка комиссионных отчислений

После того, как инвестор отобрал высокодоходные фонды, ему следует узнать размер вознаграждения, которые взимают управляющие компании. Сравните, какую прибыль получают пайщики. Тогда станет понятно, какова комиссия УК. Например, УК, зарегистрированная Сбербанком, берет 4%, а «Рентная недвижимость» - 51.99%. Очевидно, что первая компания будет гораздо выгоднее для инвестора.

Шаг 4: оценка минимального взноса

Зачастую капитал инвесторов ограничен, поэтому необходимо объективно оценивать свои возможности и выбирать фонд по силам. На рынке существуют фонды, требующие от нескольких тысяч рублей, до сотен тысяч и даже миллионов.

Шаг 5: оценка способов покупки пая

Оформить покупку пая можно несколькими способами: через управляющую компанию или Московскую биржу. Однако важно помнить, что на бирже происходят торги не всеми ЗПИФ.

Шаг 6: оценка надежности управляющей компании

Необходимо проверить, какая УК управляет фондом. Здесь важно посмотреть, как давно она появилась на рынке, какой рейтинг, состав команды и отзывы. Также стоит обратить внимание на лицензии. Сотрудничать можно только с той компанией, которая входит в Реестр лицензий управляющих компаний инвестиционных фондов.

Шаг 7: оценка объектов

Перед тем, как совершать инвестиции в фонд, необходимо оценить, в какие объекты вкладывается УК. Данные сведения содержатся в документе «правила доверительного управления». Его можно найти на сайтах управляющих компаний. Если документ отсутствует, то не стоит акцентировать свое внимание на этом фонде.

Частые вопросы

Паи ЗПИФ доступны для покупки только на этапе сбора денежных средств инвесторов или их можно приобрести позднее?

В определении закрытых паевых фондов включено слово «закрытый». Это значит, что компания принимает средства только до момента закрытия фонда. Из-за этого продать купленные паи не получится до тех пор, пока фонд не перестанет действовать, то есть отсутствует возможность быстрого возврата денег. Эти условия всегда отражены в правилах фонда. Здесь же указывается срок, когда ЗПИФ закончит свою работу. Например, пайщик в 2019 году вкладывается в фонд, который действителен до 2023 года. Тогда, захотев продать паи и вернуть вложенный капитал в 2021 году, он не сможет это сделать.

Однако некоторые управляющие компании выводят свой фонд на биржу, который в результате получает статус биржевого паевого инвестиционного фонда (БПИФ). Тогда инвесторы могут меняться паями посредством торгов на бирже – пай по-прежнему считается закрытым, но может быть перепродан. Этот способ особенно востребован среди пайщиков, которым срочно потребовались денежные средства. Тогда покупатель получает действующий актив, с которого ему будет начисляться прибыль, а продавец возвращает свой капитал.

Деятельность ЗПИФов облагается налогами?

Компании, которые управляют фондами, должны уплачивать налоги за счет имеющегося имущества: налог на добавленную стоимость (НДС), налог на имущество компании, земельный налог. В то же время УК не должна выплачивать налог на прибыль – та выплачивается тогда, когда компания начислила прибыль пайщику, а также в момент продажи или погашения паев.

Управляющая компания является налоговым агентом, поскольку самостоятельно удерживает НДФЛ с физического лица в соответствии с актуальными ставками. Во время продажи и погашения паев база НДФЛ определяется исходя из ценовой разницы.

Владельцы активов фонда получают возможность более эффективно вести свой бизнес, поскольку получаемый доход до распределения не облагается налогами, то есть может использоваться при реинвестировании.

Каковы отличия инвестирования в статусе квалифицированного и неквалифицированного инвестора?

Квалифицированные инвесторы имеют больший выбор, поскольку могут становиться пайщиками любых фондов. Неквалифицированные же могут столкнуться со сложностью выбора, поскольку многие привлекательные фонды не допустят их к покупке.

Кроме того, неквалифицированные инвесторы вынуждены вкладывать как минимум 300 тысяч рублей, в то время как лица с квалификацией не имеют как такового порога вхождения.

Какой доход можно получить с ЗПИФ?

Прибыльность каждого фонда напрямую зависит от того, в какой объект он инвестирует. Если он ориентирован на жилую недвижимость и получение аренды с физических лиц, то его годовая доходность будет довольно небольшой – в районе 4–5%. В то же время такие объекты имеют большой потенциал, поскольку жилая недвижимость в большинстве случаев растет в цене в среднем на 5–10%. Суммарно это дает доходность минимум 9%, максимум – 15%.

Коммерческие объекты тоже могут быть прибыльными на 15% годовых, но только проценты будут обратными – 10% дает аренда и 5% можно получить с роста стоимости недвижимости.

Резюме

После того, как нам удалось разобраться с вопросом о том, что это – ЗПИФ недвижимости, можно подвести итог и сказать, что такие фонды – один из универсальных инструментов инвестирования как частными гражданами с небольшими накоплениями, так и крупными инвесторами.

Среди достоинств фондов можно выделить контроль со стороны ЦБ России, возможность вложить средства во множество активов и взять налоговые каникулы, если те потребуются. Однако нужно тщательно подходить к выбору управляющей компании, поскольку от нее напрямую зависит успех и будущая доходность инвесторов, которые зарегистрированы в фонде.