Что делать при банкротстве застройщика в 2022 году?
Строительная отрасль ежегодно приносит застройщиком огромную прибыль, но в то же время она является крайне рискованной. Каждый человек, покупающий собственное жилье, вынужден вложить значительные суммы, а компании, в свою очередь, берут обязательства по строительству и тоже затрачивают большие средства. Однако не всегда можно учесть поведение рынка и предугадать, сможет ли застройщик довести возведение здания до конца.
Когда застройщик считается банкротом?
Компания признается банкротом в том случае, если у нее не хватает денежных средств, чтобы покрыть имеющиеся долги. Тогда арбитражный суд объявляет застройщика банкротом. Инициировать эту процедуру может непосредственно строительная компания или сторонние субъекты: налоговая служба, кредитная организация, поставщики или дольщики.
ВАЖНО! В результате банкротства крупного застройщика клиенты могут потерять несколько лет, в течение которых длится судебный процесс, а после еще столько же, пока новая компания не завершит строительство.
Причины банкротства
Существует множество причин, по которым может произойти банкротство строительной компании. Среди них:
-
- подорожание строительных материалов и работы подрядчиков, что может быть связано со скачками курса валюты;
- неправильно составленный бизнес-план на этапе планирования проекта;
- застройщику пришлось заплатить многим дольщикам из-за задержки сдачи дома;
- строительная компания наткнулась на мошенников;
- форс-мажор.
Каждая из представленных проблем становится причиной приостановки строительных работ. Застройщик может попытаться найти дополнительные источники финансирования, но в случае провала он будет вынужден объявить о банкротстве. Тогда компания избавляется от финансовых обязательств, которые уже не может исполнить, и закрывается, теряя активы.
Как узнать, что застройщик обанкротился?
Первостепенной задачей дольщика является своевременно узнать, что теперь застройщик банкрот, чтобы увеличить свои шансы на получение денежных выплат или квартиры. В таком случае важно не только проанализировать источники информации, но и отследить признаки, которые могут указать на скорое банкротство.
Признаки предстоящего банкротства
Следующие признаки могут указать участнику долевого строительства на возможное банкротство застройщика:
- Строительные работы были приостановлены. В обычных ситуациях рабочий процесс идет постоянно, на площадке установлена техника и трудятся рабочие, поскольку промедление в сдаче дома может сказаться как на престиже, так и на финансах компании. Дольщикам рекомендуется постоянно отслеживать, как продвигается стройка: лично посещать объект или отслеживать данные в единой информационной системе жилищного строительства (здесь застройщик обязан ежемесячно публиковать изображения и тем самым показывать, в каком состоянии пребывает объект). Наиболее прогрессивные компании устанавливают камеры, благодаря которым круглосуточно транслируют процесс стройки.
- Срок действия документов, в том числе разрешения на строительство, подходит к концу. Это влечет за собой проблемы с поступлением финансов и дальнейшее замораживание строительства. Проверить сроки документации можно на сайте компании.
- Отсутствует финансовая отчетность на сайте.
- Крупные кредитные организации не сотрудничают с застройщиком, то есть не выдают ипотечные кредиты. Важно, что банки тщательно выбирают, с какими компаниями сотрудничать, и заранее анализируют возможные риски.
Таким образом, если застройщик не соблюдает этапы возведения здания, а работы на стройке вовсе приостановлены, то следует напрямую задать вопросы представителю компании. Если не последует ответов, то можно переходить к следующему этапу и проверять, не объявлен ли застройщик банкротом.
Способы узнать, что застройщик признан банкротом
- Конкурсный управляющий. Это лицо обязано известить участников долевого строительства о банкротстве застройщика не позднее 15 дней с того дня, как он был назначен на должность. В действительности это происходит только в том случае, если компания передала ему данные о дольщиках. В таком случае он сообщает, что клиент имеет право на предъявление требования, и обговаривает сроки.
ВАЖНО! Не следует ждать, когда Вам поступит официальное уведомление о банкротстве компании. Гораздо надежнее самостоятельно отслеживать информацию.
- Газета «Коммерсант» или ее . Этот источник предоставляет подробные данные о застройщике, его адрес, ИНН, информацию об арбитражном суде, рассматривающем дело. Кроме того, предоставляется дополнительная информация о номере дела и дате, когда было вынесено решение о банкротстве. Здесь же указывают об открытии конкурсного производства и времени, в течение которого дольщики должны включить себя в реестр для предъявления требований.
- . Поскольку именно этот орган рассматривает дела, касающиеся банкротства, то в его картотеке собраны вынесенные решения. Существует ее электронная версия, в которой можно посмотреть обо всех делах, что рассматриваются в данный момент или были завершены.
- . Реестр содержит информацию, внесенную конкурсным управляющим, об обанкротившихся застройщиках. Здесь указываются данные о должнике, решении суда, итогах собрания кредиторов, торгах и многое другое.
Что нужно учесть в случае банкротства застройщика?
В случае долевого банкротства застройщика при строительстве необходимо знать о следующем:
- Нужно подать заявление конкурсному управляющему, чтобы войти в реестр кредиторов и потребовать деньги или квартиру.
- Если дом передан в эксплуатацию, то нужно подать заявление в суд и признать право собственности.
- Недостроенный дом будет строиться дальше за счет других источников финансирования.
- Дольщик, не желающий ждать завершения строительства, имеет право на возврат денежных средств. Важно, что сделать это нужно до того, как имущество не будет передано другому застройщику.
- Денежные компенсации дольщикам выплачиваются в третьей очереди, то есть средств застройщика может не хватить.
- Если банкрот вносил деньги в фонд дольщиков, то на сайте фонда будут приниматься заявления о требовании средств. В таком случае деньги выплачиваются в течение десяти дней. Это не относится к неустойке, моральному ущербу, штрафам и убыткам. Они по-прежнему оплачиваются третьими в очереди.
- Если оплата по ДДУ проходила при помощи эскроу-счета, то достаточно расторгнуть договор в Росреестре, закрыть счет и получить обратно деньги.
Что делать при банкротстве застройщика?
После того, как дольщик узнал о банкротстве строительной компании, ему следует обратиться к конкурсному управляющему, назначенному судом. Затем потребуется написать заявление, чтобы клиента включили в реестр кредиторов. Только в таком случае он может предъявить требования о передаче жилья или вернуть денежные средства.
Реестр требований кредиторов представляет собой документ с полным перечнем лиц, которым задолжал застройщик, а также с описанием их требований. В него могут войти участники долевого строительства, поставщики, подрядчики, государственные органы и кредитные организации.
Реестр формируется на основании решения, которое ранее вынес арбитражный суд, и считается открытым в тот день, когда были опубликованы сведения о банкротстве. Его закрытие происходит через три месяца. Для того, чтобы войти в реестр, дольщик должен не просто предоставить заявление конкурсному управляющему, но и обосновать свои требования. После этого сформированный реестр передается в суд.
ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ! Несмотря на то, что реестр закрывается через три месяца, подать заявление можно в течение двух. Однако срок исчисляется с того дня, как дольщик получил официальное уведомление о начале конкурсного производства вне зависимости от того, закрыли ли реестр к этому времени. Тем не менее, требования, предъявленные после закрытия реестра, рассматриваются судом, но удовлетворяются в последнюю очередь, поэтому шанс получить деньги крайне мал.
Требования, о которых может заявить дольщик
Участник долевого строительства имеет право передать конкурсному управляющему заявление, содержащее следующие требования:
- о получении жилого помещения;
- о взыскании денежных средств. Так можно вернуть сумму, уплаченную по ДДУ, признать договор недействительным и потребовать возместить ущерб.
Кроме того, штрафы, неустойки и компенсации морального ущерба также подаются через судебный орган. Эти требования после решения суда вносятся в реестр.
Очередность удовлетворения требований
Несмотря на наличие реестра требований, в первую очередь должны быть удовлетворены требования по текущим платежам: расходы на работу суда по ведению дела о банкротстве, выплаты конкурсному управляющему и оплата услуг других лиц, которые были задействованы в процессе в соответствии с законом.
Только после этого начинают выплачивать средства лицам, указанным в реестре требований кредиторов. Это происходит в таком порядке:
- Компенсация физическим лицам, которые получили ущерб здоровью в течение работы строительной компании.
- Оплата работы сотрудников застройщика.
- Выплаты участникам долевого строительства, фонду защиты дольщиков, возмещение реального вреда дольщикам. На этом же этапе оплачиваются штрафы, неустойки и моральный ущерб.
- Расчет с оставшимися кредиторами, в том числе с банками.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Дольщики, в отличие от других кредиторов, могут требовать не только денежные средства, но и непосредственно жилье. Если же клиент в одностороннем порядке расторгает ДДУ и уведомляет об этом строительную компанию, то он может претендовать только на выплату денежных средств. Это требование будет удовлетворено в третьей очереди. На практике зачастую у застройщика не хватает средств на всех дольщиков, а право на жилье после расторжения договора пропадает. Стоит помнить, что за строительство может взяться другая компания, у которой будет невозможно требовать квартиру, если договор уже не действует.
Как попасть в реестр кредиторов?
Для включения в реестр дольщику потребуется написать заявление в свободной форме, в котором будет описана ситуация и приложена подтверждающая документация. Заявление направляется конкурсному управляющему по почте или лично. Получить данные управляющего можно на сайте «Коммерсанта».
К заявлению прикладываются копии:
- договора со строительной компанией. Договор должен быть зарегистрирован;
- паспорта;
- чеков об оплате;
- решения суда, если оно имеется.
После того, как дольщик был включен в реестр, ему необходимо следить за продвижением дела и по возможности участвовать в собраниях, поскольку на них принимаются решения по наиболее важным вопросам.
Что делать, если дом построен?
Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда застройщик успел возвести дом, но дольщик не получил право собственности. Тогда заявление о признании его прав направляется в суд. Особенно просто зарегистрировать недвижимость будет дольщикам, которые подписали акт приема перед банкротством. В таком случае суд вынесет положительное решение, а дольщику потребуется только оплатить госпошлину.
Если акт приема не был подписан, то процедура усложняется. Суд сможет удовлетворить иск дольщика при следующих обстоятельствах:
- Треть квартир уже оформлена в собственность.
- В ситуациях, когда цена передаваемых помещений выше, чем размер требований в соответствии с реестром, на 5% и более, то квартиры смогут быть отданы дольщикам исключительно при согласии минимум 3/4 кредиторов четвертой очереди. В противном случае потребуется компенсировать превышение.
- Если после того, как квартиры будут переданы, оставшегося имущества не хватит, чтобы выплатить требования первой и второй очередей, то превышение также понадобится оплатить.
- Если жилье заложено (например, куплено в ипотеку), понадобится согласие от банка на регистрацию собственности. В противном случае дольщик обязан внести 60% от средств, взятых у банка, на счет суда.
- Квартир хватит на удовлетворение требований всех лиц, пожелавших получить жилье.
Особенности процедуры банкротства
В случае банкротства строительной компании могут использоваться три процедуры банкротства: конкурсное производство, внешнее управление или мировое соглашение. Последние два используются крайне редко.
- В случае внешнего управления суд может назначить управляющего, который обязуется руководить компанией. Он пытается восстановить финансовое состояние застройщика и закончить строительство.
- Мировое соглашение достигается в том случае, если застройщик обязуется удовлетворить требования клиентов и подтверждает это в суде, но в действительности оно часто связано со взаимными уступками.
- Конкурсное производство – самый распространенный способ – начинается после объявления компании банкротом. Происходит назначение конкурсного управляющего, составляющего реестр кредиторов. Имущество компании продается, а вырученные средства используются для выплаты долгов.
ВАЖНО! Конкурсный управляющий может посчитать, что платежеспособность застройщика возможно восстановить. В таком случае он объявляет собрание кредиторов, на котором решается вопрос об обращении в суд для прекращения конкурсного производства и начала внешнего управления.
Заключение
Следует помнить, что в случае банкротства строительной организации дольщик не остается ни с чем. Российское законодательство защищает права граждан и позволяет получить компенсацию по расходам. Однако важно своевременно выполнять необходимые действия и принимать участие в собраниях кредиторов.
